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Wie viel ist meine Immobilie in Neu-Ulm wert?
persönlich bewertet, kostenfrei für Verkäufer
Ob Wohnung in der Innenstadt, Reihenhaus in Pfuhl oder Einfamilienhaus in Burlafingen: Wir sehen uns Ihre Immobilie an, erklären Ihnen jeden Schritt der Bewertung und nennen Ihnen einen Preis, den Käufer in Neu-Ulm zu zahlen bereit sind.
Was Ihre Immobilie in Neu-Ulm wert ist, ergibt sich aus Stadtteil und Mikrolage, Grundstück, Baujahr und Zustand, Energiebedarf und Grundriss, abgeglichen mit tatsächlich erzielten Verkäufen und der heutigen Nachfrage. Eine belastbare Zahl erhalten Sie nur nach einer Besichtigung. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1), bewertet für Verkäufer kostenfrei, und beim Verkauf zahlen Sie nur 2,5 % Provision statt 3,57 %.
Wie viel ist meine Immobilie in Neu-Ulm wert? So entsteht die Zahl
Am Anfang steht die Immobilie selbst: Wir erfassen Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Bauweise, Zustand der Bauteile und alles, was Käufer besonders schätzen oder kritisch sehen. Danach wählen wir das passende Verfahren und prüfen das Ergebnis an Verkäufen ähnlicher Immobilien in Neu-Ulm und den angrenzenden Orten.
Der letzte Schritt ist der, den kein Rechner leisten kann: der Abgleich mit der Nachfrage. Wie viele Familien suchen gerade ein Reihenhaus in Pfuhl? Wie gefragt sind Zweizimmerwohnungen nahe der Hochschule? Diese Einschätzung stammt aus den Gesprächen mit Käufern, die wir jede Woche führen, und sie macht aus einem rechnerischen Wert einen realistischen Verkaufspreis.
Drei Verfahren, eine Frage: Wert Ihrer Immobilie in Neu-Ulm
Vergleichswert
Für Eigentumswohnungen sowie Reihen- und Doppelhäuser. Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte, angepasst an Lage, Größe und Ausstattung.
Häufigstes Verfahren in Neu-Ulm.Sachwert
Für freistehende Häuser und Objekte mit Besonderheiten. Bodenwert und Gebäudewert werden getrennt ermittelt und an den Markt angepasst.
Typisch für Einfamilienhäuser.Ertragswert
Für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbare Miete und die Bewirtschaftungskosten.
Ratgeber vermietete WohnungMerkmale und ihre Wirkung auf den Wert
| Merkmal | Wirkt wertsteigernd | Wirkt wertmindernd |
|---|---|---|
| Lage im Stadtteil | ruhige Wohnstraße, Nähe zu Schule, Grün und Bus | Durchgangsverkehr, Lärm von Bahn oder Gewerbe |
| Grundstück | guter Zuschnitt, Garten nach Süden oder Westen | Hanglage mit Nachteilen, schmaler Zuschnitt |
| Heizung und Dämmung | moderne Heizung, gedämmtes Dach, neue Fenster | alte Öl- oder Gasheizung, hoher Energiebedarf |
| Grundriss | helle Räume, sinnvolle Aufteilung, Balkon | gefangene Zimmer, dunkle Flure |
| Wohnanlage | solide Rücklage, gepflegtes Haus | anstehende Sonderumlagen, Sanierungsstau |
| Rechte im Grundbuch | lastenfreies Grundstück | Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht |
Kostenfreie Wertermittlung durch Ihren Makler in Neu-Ulm
Wissen, was Ihre Immobilie wert ist, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
Wenn Sie einen Verkauf in Betracht ziehen, bewerten wir kostenfrei. Verkaufen Sie anschließend mit uns als Immobilienmakler in Neu-Ulm, beträgt die Provision 2,5 % statt der verbreiteten 3,57 %. Möglich machen das schlanke Strukturen und digitale Abläufe.
Neu-Ulmer Stadtteile: Warum die Lage so unterschiedlich wirkt
Neu-Ulm vereint sehr verschiedene Wohnlagen. Die Innenstadt und das Villenviertel punkten mit kurzen Wegen nach Ulm und zum Bahnhof. In Wiley und im Vorfeld sind auf ehemaligen Kasernenflächen neue Quartiere entstanden, die vor allem junge Familien und Paare anziehen. Pfuhl und Offenhausen verbinden gewachsene Ortskerne mit guter Anbindung, Ludwigsfeld liegt nah an Badesee und Grün.
In den nördlichen und östlichen Stadtteilen wie Burlafingen, Steinheim, Finningen, Reutti oder Gerlenhofen suchen Käufer häufig Häuser mit Garten und ruhiger Umgebung. Für den Wert bedeutet das: Ein Vergleich innerhalb von Neu-Ulm gelingt nur, wenn er den Stadtteil und die Straße berücksichtigt. Genau deshalb nutzen wir Vergleichsverkäufe aus der direkten Umgebung Ihrer Immobilie.
Bodenrichtwert im Landkreis Neu-Ulm richtig nutzen
Den Bodenrichtwert ermittelt der Gutachterausschuss im Landkreis Neu-Ulm aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke. Er gilt für eine Zone mit ähnlichen Eigenschaften und ist für Eigentümer ein sinnvoller erster Anhaltspunkt.
Für Ihr Haus beantwortet er aber nur einen Teil der Frage. Zuschnitt, Ausrichtung und Bebaubarkeit Ihres Grundstücks können vom Durchschnitt abweichen, und das Gebäude mit Zustand und Ausstattung fehlt vollständig. Bei der Bewertung nutzen wir den Bodenrichtwert als Baustein im Sachwertverfahren und prüfen, ob Ihr Grundstück Besonderheiten aufweist.
So bereiten Sie den Termin vor
- Eckdaten notierenBaujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Anzahl der Zimmer, soweit bekannt.
- Modernisierungen auflistenWas wurde wann erneuert? Heizung, Fenster, Dach, Elektrik, Bäder, Küche.
- Unterlagen bereitlegenGrundbuchauszug, Pläne, Energieausweis und bei Wohnungen die Unterlagen der Hausverwaltung.
- Fragen sammelnZeitplan, Wohnwünsche nach dem Verkauf, steuerliche Fragen. Wir nehmen uns Zeit für alles.
Wert und Verkaufspreis: Wo der Unterschied liegt
Der ermittelte Wert ist die fachliche Grundlage. Der Angebotspreis ist eine strategische Entscheidung: Er soll genug Käufer ansprechen, damit Sie auswählen können, und zugleich Ihren Wert sichern. Bei einer gefragten Wohnung in guter Lage kann ein Preis nah am ermittelten Wert mehrere Interessenten gleichzeitig bringen. Bei einem Haus mit Besonderheiten lohnt es sich, Käufern die Stärken im Exposé ausführlich zu zeigen.
Wir besprechen beide Zahlen offen mit Ihnen: den fachlich begründeten Wert und den Angebotspreis, mit dem wir in die Vermarktung gehen würden. Die Entscheidung treffen Sie.
Wann Eigentümer in Neu-Ulm den Wert kennen sollten
Verkaufsabsicht
Der Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung im Verkauf. Er sollte auf einer fundierten Bewertung beruhen.
Immobilie schnell verkaufenErbfall
Für die Erbschaftsteuer, für Pflichtteile und für die Einigung unter Geschwistern braucht es einen nachvollziehbaren Wert.
Bewertung bei ErbschaftTrennung
Wer den Partner auszahlen möchte, braucht einen Wert, den beide Seiten akzeptieren.
Ratgeber ScheidungÜbergabe an die Kinder
Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauch: Der Wert bestimmt Freibeträge und die Fairness zwischen den Geschwistern.
Ratgeber WohnrechtRuhestand und Umzug
Ein Haus mit Garten wird im Alter oft zu groß. Der Wert zeigt, welche neue Wohnung sich daraus finanzieren lässt.
Ratgeber Haus im AlterFinanzierung
Wer neu kaufen will und das bisherige Haus einbringt, plant mit einem verlässlichen Verkaufserlös.
Zeitplan auf Ihren Kauf abgestimmt.Eigentumswohnung in Neu-Ulm: Worauf es beim Wert ankommt
Bei Wohnungen bewerten wir immer zwei Dinge: die Wohnung selbst und die Gemeinschaft, zu der sie gehört. Etage, Ausrichtung, Balkon, Aufzug und Stellplatz bestimmen, wie attraktiv die Wohnung für Käufer ist. Rücklage, geplante Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und die Höhe des Hausgelds bestimmen, wie sicher sich ein Käufer fühlt.
Wir lesen deshalb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan. Steht eine Fassadensanierung an oder wurde das Dach gerade erneuert? Beides wirkt sich auf den Preis aus, den eine Bank des Käufers finanziert und den ein Käufer zu zahlen bereit ist.
Kleine Schritte vor der Bewertung, die sich lohnen
Belege suchen
Rechnungen über eine neue Heizung oder neue Fenster machen Modernisierungen nachweisbar. Ohne Beleg bleibt nur die Schätzung.
Kleinigkeiten reparieren
Ein tropfender Hahn oder eine klemmende Tür sind schnell behoben und vermeiden den Eindruck, dass mehr im Argen liegt.
Zugang ermöglichen
Dachboden, Keller und Heizungsraum sollten erreichbar sein. Nur was wir sehen, können wir in den Wert einbeziehen.
Besonderheiten ansprechen
Ein Anbau, eine Einliegerwohnung oder ein Recht im Grundbuch: Je früher wir davon wissen, desto genauer wird das Ergebnis.
Ihr Sachverständiger und Makler in Neu-Ulm
Karel Toman bewertet Ihre Immobilie persönlich und erklärt Ihnen das Ergebnis. Fabian Mair begleitet Sie auf Wunsch beim Verkauf.
Karel Toman
Inhaber und Immobilienmakler, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 (SVID1).
0731 602 6025
Fabian Mair
Geschäftsinhaber und Immobilienmakler für Ankauf und Verkauf, Ihr Ansprechpartner für Vermarktung und Verhandlung.
0731 602 6025Was Verkäufer über uns sagen
Bewertungen von Eigentümern aus Neu-Ulm, Ulm und der Region.
Hinweis zur Echtheit von Bewertungen: Die hier veröffentlichten Bewertungen stammen von Personen, die unsere Dienstleistungen auf Portalen von Dritten bewertet haben. Eine Prüfung der Echtheit kann derzeit nicht sicher gestellt werden, da die bewertenden Personen teilweise unter Synonymen diese auf den Seiten von Dritten hinterlassen.
Häufige Fragen: Was ist meine Immobilie in Neu-Ulm wert?
Wie viel ist meine Immobilie in Neu-Ulm wert?
Das ergibt sich aus Stadtteil, Grundstück, Baujahr, Zustand, Energiebedarf und Grundriss, abgeglichen mit erzielten Verkäufen und der aktuellen Nachfrage. Eine belastbare Antwort gibt die Bewertung vor Ort.
Was ist meine Immobilie in Neu-Ulm wert, wenn sie vermietet ist?
Dann steht die Miete im Mittelpunkt. Wir bewerten nach dem Ertragswert und beziehen Mietvertrag, Laufzeit und Zustand ein.
Was ist meine Immobilie in Neu-Ulm wert, wenn ein Wohnrecht eingetragen ist?
Ein Wohnrecht mindert den Wert, abhängig vom Alter der berechtigten Person und vom Umfang des Rechts. Wir berechnen den Abschlag nachvollziehbar.
Ist die Bewertung kostenlos?
Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ist sie kostenfrei und unverbindlich.
Wer bewertet meine Immobilie?
Karel Toman, Inhaber von Kronen Immobilien und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1).
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Neu-Ulm?
Beim Gutachterausschuss im Landkreis Neu-Ulm. Er ist ein Anhaltspunkt für das Grundstück, für das Gebäude brauchen Sie eine Bewertung vor Ort.
Welche Unterlagen brauche ich?
Hilfreich sind Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen und bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan.
Wie lange dauert die Bewertung?
Die Besichtigung dauert in der Regel ein bis zwei Stunden, das Ergebnis besprechen wir meist wenige Tage später.
Unterscheidet sich der Wert in Neu-Ulm und Ulm?
Lage, Nachfrage und Kaufnebenkosten unterscheiden sich. Käufer zahlen in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg 5 %. Deshalb bewerten wir jede Immobilie mit Vergleichen aus ihrer direkten Umgebung.
Muss ich danach mit Ihnen verkaufen?
Die Bewertung verpflichtet Sie zu nichts. Viele Eigentümer nutzen sie, um in Ruhe zu planen.
Was kostet der Verkauf, wenn ich mich dafür entscheide?
Sie zahlen 2,5 % Provision statt der verbreiteten 3,57 %, bei vollem Service.
Was ist meine Immobilie in Neu-Ulm wert, wenn ich sie an meine Kinder übergeben möchte?
Für Schenkung oder Übertragung zählt der Verkehrswert. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch mindert ihn. Wir zeigen Ihnen den Wert als Grundlage für das Gespräch mit Notar und Steuerberater.
Lohnt es sich, vor der Bewertung zu renovieren?
Größere Renovierungen lohnen sich vorher selten. Kleine Reparaturen und gut sortierte Belege über bereits erledigte Modernisierungen bringen mehr.
Bewerten Sie auch Grundstücke und Mehrfamilienhäuser in Neu-Ulm?
Ja, wir bewerten Häuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke in Neu-Ulm, Ulm und dem Umland.
Unsere Leistungen für Verkäufer in Neu-Ulm
Alles rund um den Verkauf Ihrer Immobilie: nach Leistung, nach Stadtteil und mit passenden Ratgebern.
Leistungen in Neu-Ulm
Immobilie verkaufen nach Stadtteil
Erfahren Sie, was Ihre Immobilie in Neu-Ulm wert ist
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, meldet sich für einen Termin vor Ort.
Kronen Immobilien e.K.
Schützenstraße 1, 89231 Neu-Ulm
0731 602 6025
info@kronen-immo.de
Mo. bis Fr. 9 bis 17 Uhr