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Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Neu-Ulm prüfen Käufer neben der Wohnung vor allem die Eigentümergemeinschaft: Höhe des Hausgelds, Stand der Erhaltungsrücklage, Beschlüsse in den Protokollen und geplante Sanierungen. Halten Sie Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Energieausweis bereit. Sieht die Teilungserklärung es vor, muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen. Persönlich vor Ort berät Sie Kronen Immobilien als Ihr Wohnung verkaufen in Neu-Ulm.
| Unterlage | Warum Käufer sie sehen wollen |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen | Beschlüsse, Streitpunkte, geplante Maßnahmen |
| Wirtschaftsplan | laufendes Hausgeld und Zuführung zur Rücklage |
| Hausgeldabrechnung | tatsächliche Kosten, umlagefähiger Anteil |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Finanzpolster für Reparaturen |
| Energieausweis | Pflichtangabe und Heizkosten |
| Grundbuchauszug | Eigentum, Rechte, Grundschulden |
Diese Unterlagen erhalten Sie bei Ihrer Hausverwaltung. Fordern Sie sie früh an.
Das Hausgeld deckt Betriebskosten, Verwaltung, Versicherung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Käufer fragen, welcher Teil auf Mieter umlegbar ist und welcher beim Eigentümer bleibt. Ein hohes Hausgeld ist nicht automatisch schlecht, wenn es eine gute Rücklage und gepflegtes Gemeinschaftseigentum bedeutet. Ein auffallend niedriges Hausgeld kann dagegen auf Investitionsstau hindeuten. Erläutern Sie Käufern die Zusammensetzung.
Eine ausreichende Erhaltungsrücklage ist für Käufer ein wichtiges Signal. Steht eine größere Maßnahme an, etwa eine Dach- oder Fassadensanierung, und reicht die Rücklage nicht, kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Wer zahlt sie, wenn verkauft wird? Entscheidend ist der Zeitpunkt der Fälligkeit, im Kaufvertrag kann das abweichend geregelt werden. Bereits beschlossene Sonderumlagen sollten Sie offenlegen.
Viele Teilungserklärungen sehen vor, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Er darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Der Notar holt die Zustimmung ein, der Verwalter braucht dafür einen Nachweis seiner Bestellung. Das kostet etwas Zeit und manchmal eine Gebühr nach dem Verwaltervertrag.
Wichtig sind Lage in Neu-Ulm, Etage, Ausrichtung, Balkon oder Terrasse, Aufzug, Stellplatz, Größe und Grundriss, Zustand von Bad und Küche, dazu der Zustand der Anlage und die Höhe des Hausgelds. Wohnungen nahe Bahnhof, Donau und Innenstadt sowie in Ludwigsfeld und Pfuhl mit guter Busanbindung sind gefragt. Mehr unter Wohnung verkaufen in Neu-Ulm.
Was ist Ihre Wohnung in Neu-Ulm wert? Wir bewerten kostenfrei.
Jetzt Kontakt aufnehmenSelbstnutzer sind junge Paare, Familien, Senioren, die sich verkleinern, und Pendler, die in Ulm arbeiten. Kapitalanleger schätzen die Nachfrage nach Mietwohnungen in Neu-Ulm und die niedrigere Grunderwerbsteuer in Bayern. Ist Ihre Wohnung vermietet, kaufen vor allem Anleger. Mehr im Artikel Vermietete Wohnung verkaufen.
Wohnung verkaufen mit fairer Provision: Sprechen Sie mit uns.
Jetzt Kontakt aufnehmenHelle, aufgeräumte Räume, frische Wände in stark genutzten Bereichen, ein gepflegter Balkon und ein sauberes Treppenhaus wirken. Fotos sollten auch Gemeinschaftsflächen wie Garten, Fahrradkeller oder Tiefgarage zeigen. Ein klarer Grundriss mit Maßen hilft Käufern bei der Planung.
Käufer lesen die Protokolle der Eigentümerversammlungen genau. Sie suchen nach beschlossenen oder diskutierten Sanierungen, Streit unter Eigentümern, Problemen mit dem Verwalter, Feuchtigkeitsschäden oder offenen Rechtsstreitigkeiten. Was dort steht, sollten Sie kennen, bevor der Käufer fragt. Wir lesen die Protokolle mit Ihnen und bereiten Antworten vor. Offene Themen werden sachlich erklärt, das schafft Vertrauen.
Gehört zur Wohnung ein Gartenanteil, eine Terrasse oder ein Stellplatz, ist das oft als Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung geregelt. Für Käufer ist das ein wichtiger Wertfaktor. Prüfen Sie, ob das Recht korrekt eingetragen ist. Tiefgaragenstellplätze können eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt sein und werden dann im Kaufvertrag gesondert aufgeführt.
Steht eine größere Maßnahme an, etwa eine Fassadendämmung, neue Fenster oder eine Heizungserneuerung, fragen Käufer nach Kosten und Finanzierung. Reicht die Rücklage, ist das ein Pluspunkt. Muss eine Sonderumlage erhoben werden, sollte im Kaufvertrag geregelt sein, wer sie trägt. Eine offene Darstellung verhindert Nachverhandlungen und Streit nach dem Kauf.
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Käufer sind dann vor allem Kapitalanleger, die auf Miete, Hausgeld und Zustand achten. Besichtigungen stimmen wir mit dem Mieter ab. Bei einer Umwandlung in Eigentum während der Mietzeit gelten Kündigungssperrfristen und unter Umständen ein Vorkaufsrecht des Mieters.
Wohnungen in der Innenstadt nahe Bahnhof, Donauufer und Glacis sind bei Pendlern und Senioren beliebt. Ludwigsfeld und Offenhausen bieten moderne Wohnanlagen mit guter Anbindung, Pfuhl und Burlafingen familienfreundliche Lagen mit Grün. Neubauwohnungen im Wiley-Gelände sprechen junge Käufer an. Für jede Lage gibt es passende Käufer, die wir gezielt ansprechen.
Haben Sie die Wohnung selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerfrei. Bei Vermietung bleibt er nach zehn Jahren steuerfrei, sonst ist er steuerpflichtig, wobei abgesetzte Abschreibungen hinzugerechnet werden. Mehr im Artikel Spekulationssteuer beim Hausverkauf.
Bis zur Übergabe zahlen Sie das Hausgeld, danach der Käufer. Die Jahresabrechnung erhält, wer zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist. Im Kaufvertrag wird deshalb geregelt, wie Nachzahlungen oder Guthaben zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt werden. Informieren Sie die Verwaltung über den Verkauf und den Übergabetag.
Eine Eigentümerin möchte ihre Zwei-Zimmer-Wohnung in Ludwigsfeld verkaufen. Die Verwaltung schickt Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnung innerhalb von zwei Wochen. In den Protokollen steht eine beschlossene Erneuerung der Aufzugsanlage, die vollständig aus der Rücklage bezahlt wird. Im Exposé wird das offen erwähnt, für Käufer ist es ein Pluspunkt. Nach drei Wochen und sieben Besichtigungen gibt ein junges Paar ein Angebot mit Finanzierungsbestätigung ab. Der Notar holt die Zustimmung des Verwalters ein, zwei Monate später ist die Wohnung übergeben.
Bei Eigentumswohnungen gilt der Energieausweis für das gesamte Gebäude. Die Verwaltung stellt ihn bereit. Käufer interessieren sich zusätzlich für die tatsächlichen Heizkosten der Wohnung, die sich aus der Heizkostenabrechnung ergeben. Legen Sie die letzten Abrechnungen bei. Eine moderne Heizung oder Fernwärme ist ein Argument, eine alte zentrale Ölheizung sollte offen angesprochen werden, besonders wenn ein Austausch diskutiert wird.
Eine leere Wohnung spricht Selbstnutzer und Anleger an. Für Anleger zählt die erzielbare Miete in Neu-Ulm, für Selbstnutzer Grundriss, Lage und Ausstattung. Wir beschreiben im Exposé beide Perspektiven: Wie lebt es sich in der Wohnung, und welche Miete wäre realistisch? So erreichen wir mehr Interessenten und können Angebote vergleichen.
Vor dem Fototermin lohnt es sich, Wände in stark genutzten Räumen zu streichen, Fugen im Bad zu erneuern, defekte Lampen zu tauschen und den Balkon zu bepflanzen. Persönliche Gegenstände sollten weitgehend verschwinden, damit Käufer sich selbst in der Wohnung vorstellen können. Größere Renovierungen wie eine neue Küche lohnen sich dagegen selten.
Eine gut geführte Eigentümergemeinschaft mit aktivem Beirat und zuverlässiger Verwaltung ist für Käufer ein starkes Argument. Häufige Verwalterwechsel, fehlende Abrechnungen oder Streit in den Versammlungen dagegen schrecken ab. Sprechen Sie offen über die Situation, und legen Sie die Unterlagen vollständig vor. Käufer schätzen Ehrlichkeit mehr als eine geschönte Darstellung.
Gut gelegene, gepflegte Wohnungen mit realistischem Preis sind in Neu-Ulm oft in wenigen Wochen verkauft. Längere Vermarktungszeiten haben meist mit dem Preis, mit Problemen in der Gemeinschaft oder mit fehlenden Unterlagen zu tun. Wer diese Punkte vorab klärt, verkauft schneller.
Die Wohnfläche ist für Käufer und Preis entscheidend. Prüfen Sie, ob die Angabe in der Teilungserklärung oder im Kaufvertrag von damals mit der tatsächlichen Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung übereinstimmt. Balkone und Terrassen zählen meist zu einem Viertel, Dachschrägen anteilig. Ein aktueller Grundriss mit Maßen hilft Käufern bei der Planung und vermeidet Streit über Flächenangaben.
Erben einer Eigentumswohnung brauchen einen Erbnachweis und müssen gemeinsam verkaufen. Hausgeld läuft bis zum Verkauf weiter und wird aus dem Nachlass oder von den Erben bezahlt. Informieren Sie die Verwaltung über den Erbfall und benennen Sie einen Ansprechpartner. Mehr im Artikel Geerbte Wohnung verkaufen.
Beim Verkauf Ihrer Wohnung in Neu-Ulm zahlen Sie bei Kronen Immobilien 2,5 % statt 3,57 % Provision, fällig erst mit dem Kaufvertrag.
Wir arbeiten mit geringen Fixkosten und digitalen Abläufen. Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft fordern wir für Sie bei der Verwaltung an.
Wir fordern die Unterlagen bei der Verwaltung an, bewerten Ihre Wohnung durch Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, vermarkten gezielt und begleiten Sie bis zum Notar. Mehr unter Immobilienmakler Neu-Ulm.
Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Rücklage, Energieausweis und Grundbuch.
Wenn die Teilungserklärung es vorsieht. Der Notar holt die Zustimmung ein.
Es kommt auf die Fälligkeit an, im Kaufvertrag kann es abweichend geregelt werden.
Nicht unbedingt, wenn es eine gute Rücklage und gepflegtes Gemeinschaftseigentum bedeutet.
Selbstnutzer aller Altersgruppen und Kapitalanleger.
3,5 Prozent in Bayern, gezahlt vom Käufer.
Lage, Etage, Balkon, Aufzug, Stellplatz, Zustand und die Eigentümergemeinschaft.
Bei gutem Preis oft zwei bis drei Monate bis zum Notartermin.
Bei Kronen Immobilien für Verkäufer kostenfrei.
2,5 Prozent Provision für Verkäufer, fällig mit dem notariellen Kaufvertrag.
Sanierungen, Streitigkeiten, Feuchtigkeitsschäden und offene Rechtsstreitigkeiten.
Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa Garten oder Stellplatz.
Ab Übergabe der Käufer. Die Abrechnung wird im Vertrag aufgeteilt.
Oft als eigenes Teileigentum, gesondert im Kaufvertrag aufgeführt.
Nein, wenn sie offen dargestellt und die Kostenfrage geregelt ist.
Innenstadt, Ludwigsfeld, Offenhausen, Pfuhl, Burlafingen und das Wiley-Gelände.
Bei Eigennutzung nicht, bei Vermietung nur innerhalb von zehn Jahren.
Ja, über Verkauf und Übergabetag.
Die Hausverwaltung für das gesamte Gebäude.
Meist nicht, kleine Schönheitsreparaturen wirken mehr.
Bei gutem Preis und vollständigen Unterlagen oft in wenigen Wochen.
Meist zu einem Viertel, bei besonderer Qualität bis zur Hälfte.
Er ist sehr hilfreich und vermeidet Missverständnisse über die Fläche.
Die Erben, bis die Wohnung verkauft und übergeben ist.
Im Kaufvertrag wird geregelt, ob Sie oder der Käufer sie tragen.
Ja, Möbel werden dann gesondert im Vertrag aufgeführt.
Sehr, besonders in zentralen Lagen von Neu-Ulm.
Sobald der Verkauf feststeht, spätestens mit dem Notartermin.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Was Erben einer Eigentumswohnung in Wiblingen gegenüber Verwaltung und Eigentümergemeinschaft beachten müssen und welche Unterlagen Käufer erwarten.
Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung mit dem Mietvertrag passiert, welche Rechte Mieter haben und wer solche Wohnungen in Ulm kauft.
Grundbuch, Flurkarte, Pläne, Energieausweis und Wohnungsunterlagen: welche Dokumente Sie brauchen und wo Sie sie in Neu-Ulm bekommen.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir bewerten Ihre Wohnung kostenfrei und kümmern uns um die Unterlagen.
Kronen Immobilien e.K.
Schützenstraße 1, 89231 Neu-Ulm
0731 602 6025
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Mo. bis Fr. 9 bis 17 Uhr