Immobilie bei Scheidung verkaufen in Neu-Ulm: Übernehmen, verkaufen oder vermieten?

Die vier Wege für das gemeinsame Haus

Eine Trennung ist emotional belastend, und das gemeinsame Zuhause ist oft der größte Vermögenswert. Umso wichtiger ist es, die Optionen nüchtern zu vergleichen:

In der Praxis entscheiden sich viele Paare für den gemeinsamen Verkauf oder die Übernahme durch einen Partner. Beide Wege schaffen klare Verhältnisse und lösen die gemeinsame Haftung für den Kredit.

Der richtige Zeitpunkt: vor, während oder nach der Scheidung

Eine Scheidung setzt in der Regel ein Trennungsjahr voraus. In dieser Zeit können Paare die Immobilie bereits verkaufen, wenn sie sich einig sind. Ein früher Verkauf hat Vorteile: Die laufenden Kosten enden, der Erlös fließt in den Vermögensausgleich ein, und beide können neu planen.

Wichtig ist der Stichtag für den Zugewinnausgleich: Bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand, der Zugewinngemeinschaft, wird der Vermögenszuwachs während der Ehe ausgeglichen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Scheidungsantrag zugestellt wird. Ob ein Verkauf vor oder nach diesem Zeitpunkt günstiger ist, sollten Sie mit Ihrem Anwalt klären.

Solange einer von beiden noch im Haus wohnt, braucht es klare Absprachen zu Besichtigungen. Wer auszieht, sollte die Nutzungsentschädigung und die Verteilung der Hauskosten schriftlich regeln.

Ein neutraler Wert als Grundlage

Ob Verkauf oder Übernahme: Entscheidend ist ein Wert, den beide akzeptieren. Wer übernimmt, möchte möglichst wenig auszahlen, wer geht, möchte einen fairen Anteil. Eine neutrale Bewertung durch einen Sachverständigen nimmt diesen Konflikt aus dem Gespräch.

Bewertet wird je nach Objekt nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Für ein Gerichtsverfahren kann ein ausführliches Gutachten nötig sein. Für die Einigung zwischen den Partnern reicht oft eine fundierte, schriftliche Einschätzung. Mehr dazu auf unserer Seite zur Wertermittlung.

Was passiert mit dem Kredit?

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner für die volle Summe, auch nach der Scheidung. Die Bank kann sich an jeden von beiden halten.

• Bei Verkauf: Der Kredit wird aus dem Erlös abgelöst. Bei einer Ablösung während der Zinsbindung verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Darlehen, die älter als zehn Jahre sind, entfällt sie in der Regel.
• Bei Übernahme: Der bleibende Partner muss den Kredit allein tragen können. Die Bank prüft seine Bonität und entscheidet, ob sie den anderen aus der Haftung entlässt.
• Bis die Bank zustimmt, bleibt der ausgezogene Partner Mitschuldner. Klären Sie das deshalb früh.

Steuern bei Trennung und Scheidung

Grunderwerbsteuer

Überträgt ein Ehepartner seinen Anteil auf den anderen, ist das grunderwerbsteuerfrei. Das gilt auch nach der Scheidung, wenn die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt. Verkaufen Sie an Dritte, zahlt der Käufer in Bayern 3,5 Prozent.

Spekulationssteuer

Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Ausgenommen ist eine Immobilie, die im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Zieht ein Partner aus, kann das für seinen Anteil Folgen haben. Lassen Sie das vor dem Verkauf steuerlich prüfen.

So gelingt der gemeinsame Verkauf

Ein Verkauf in der Trennung braucht klare Regeln. Bewährt hat sich, dass ein neutraler Ansprechpartner den Verkauf für beide organisiert:

• Gleiche Informationen für beide: Anfragen, Besichtigungsberichte und Angebote gehen an beide Partner gleichzeitig.
• Gemeinsame Preisentscheidung: Angebotspreis und Mindestpreis werden vorab gemeinsam festgelegt.
• Getrennte Termine: Auf Wunsch zeigen wir die Immobilie allein, so bleiben beide Partner auf Abstand.
• Klarer Notartermin: Beide unterschreiben den Kaufvertrag, der Erlös wird nach der vereinbarten Quote verteilt.

Teilungsversteigerung vermeiden

Bleibt eine Einigung aus, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren dauert lange, kostet Gebühren, und die Gebote liegen oft unter dem Marktwert. Ein freiwilliger Verkauf ist für beide fast immer die bessere Lösung.

Kinder, Zuhause und Unterhalt: was Familien bedenken sollten

Leben Kinder im Haushalt, geht es beim Haus um mehr als Zahlen. Viele Eltern möchten, dass die Kinder ihr gewohntes Umfeld behalten, zumindest bis zum Ende des Schuljahres oder bis zum Wechsel auf eine weiterführende Schule. Das kann für eine Übernahme oder ein befristetes gemeinsames Behalten sprechen.

Zieht ein Elternteil mit den Kindern aus, hilft ein Verkauf oft beim Neustart: Mit dem Erlös lässt sich eine passende Wohnung in der Nähe von Schule und Freunden finanzieren. In Neu-Ulm kommen dafür Wohnungen in der Innenstadt, im Wiley oder in Offenhausen ebenso in Frage wie kleinere Häuser in den Stadtteilen.

Wohnt ein Partner weiter im gemeinsamen Haus, kann das bei Unterhaltsfragen eine Rolle spielen, etwa als sogenannter Wohnvorteil. Diese Zusammenhänge klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt, bevor Sie über das Haus entscheiden.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf

• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Baupläne, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, spätestens zur ersten Besichtigung
• Darlehensunterlagen mit aktueller Restschuld und Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung
• bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
• Nachweise über Modernisierungen wie Heizung, Dach oder Fenster

Fehlende Unterlagen beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht bei Behörden, Verwaltung und Bank. Beide Partner erhalten auf Wunsch eine Kopie aller Dokumente.

Besonderheiten in Neu-Ulm

Neu-Ulm bietet sehr unterschiedliche Lagen: die Innenstadt und das Wiley, gewachsene Stadtteile wie Offenhausen und Ludwigsfeld sowie familienfreundliche Orte wie Pfuhl, Burlafingen, Finningen oder Gerlenhofen. Häuser mit Garten sind bei Familien gefragt, Wohnungen im Zentrum bei Pendlern und Anlegern.

Ein Vorteil für Ihren Verkauf: Käufer zahlen in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, auf der Ulmer Seite 5 Prozent. Mehr zu den einzelnen Stadtteilen finden Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Neu-Ulm, zum Beispiel für Pfuhl.

Wie Kronen Immobilien Paare in der Trennung begleitet

Wir verstehen uns als neutraler Partner für beide Seiten. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, ermittelt einen Wert, den beide nachvollziehen können. Wir koordinieren Unterlagen, Besichtigungen und Notartermin und halten beide gleichermaßen auf dem Laufenden.

Als Verkäufer zahlen Sie bei uns 2,5 Prozent Provision statt der üblichen 3,57 Prozent, fällig erst mit dem Kaufvertrag. Rechtliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt, steuerliche mit Ihrem Steuerberater. Gern nennen wir Ihnen Ansprechpartner aus unserem Netzwerk.

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