Vermietete Wohnung verkaufen in Ulm: Mieterrechte, Kündigungsschutz und Käufer

Der Mietvertrag bleibt bestehen

Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch in den Mietvertrag ein. Miethöhe, Laufzeit, Kaution und alle Vereinbarungen gelten weiter. Der Mieter muss dem Verkauf weder zustimmen noch einen neuen Vertrag unterschreiben.

Die Kaution geht ebenfalls auf den Käufer über. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass Sie die Kaution samt Zinsen an den Käufer übertragen. Bis zur Umschreibung im Grundbuch bleiben Sie Vermieter, Mieten und Nebenkosten werden zum Übergabetag abgegrenzt.

Was Sie vor dem Verkauf prüfen sollten

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller können Käufer und deren Bank entscheiden.

Eigenbedarf: Was der Käufer darf

Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, kann den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten, abhängig von der Mietdauer.

Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren ab dem ersten Verkauf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Landesregierungen bis zu zehn Jahre festlegen. Ob für Ihre Wohnung eine verlängerte Frist gilt, prüfen wir vor dem Verkauf.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird. Dann muss ihm der Notar den Kaufvertrag mitteilen, und er kann innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen eintreten.

War die Wohnung schon vor Mietbeginn eine Eigentumswohnung, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Viele Mieter interessieren sich dennoch für den Kauf. Es lohnt sich, sie früh anzusprechen.

Wenn der Mieter selbst kaufen möchte

Ein Verkauf an den Mieter ist oft die einfachste Lösung: keine Besichtigungen mit Fremden, keine Übergabe, keine Leerstandszeit. Für Mieter ist ein Kauf attraktiv, weil sie die Wohnung kennen. Wir prüfen die Finanzierung des Mieters, bewerten die Wohnung und begleiten den Verkauf bis zum Notar. So bleibt das Verhältnis entspannt.

Was eine vermietete Wohnung wert ist

Für Kapitalanleger zählt die Rendite: das Verhältnis von Nettokaltmiete zum Kaufpreis. Eine Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau senkt den Wert, eine marktgerechte Miete mit Spielraum nach oben stärkt ihn. Dazu kommen Lage, Zustand der Wohnung, Zustand des Gemeinschaftseigentums und Höhe der Erhaltungsrücklage.

Leerstehende Wohnungen erzielen oft höhere Preise, weil auch Selbstnutzer kaufen können. Ob sich warten auf das Mietende lohnt, hängt von Mietdauer, Mieter und Ihrem Zeitplan ab. Wir rechnen beide Varianten mit Ihnen durch.

Wer vermietete Wohnungen in Ulm kauft

Ulm ist als Universitäts- und Wirtschaftsstandort bei Kapitalanlegern gefragt. Universität, Hochschulen, Uniklinik und große Arbeitgeber sorgen für stabile Mietnachfrage, besonders bei kleinen Wohnungen nahe Innenstadt, Eselsberg und Kuhberg. Käufer sind private Anleger aus der Region, Familien, die für die Altersvorsorge investieren, und Eltern, die eine Wohnung für studierende Kinder suchen.

Besichtigungen mit Mieter organisieren

• Den Mieter früh und persönlich informieren, am besten mit einem Brief und einem Gespräch.
• Besichtigungen bündeln, damit der Mieter nur wenige Termine hat.
• Termine mindestens 24 Stunden vorher ankündigen und zu üblichen Zeiten legen.
• Ernsthafte Interessenten zuerst anhand von Unterlagen auswählen.
• Einen Termin für Fotos vereinbaren und die Privatsphäre des Mieters respektieren.

Ein kooperativer Mieter ist ein Gewinn für den Verkauf. Kleine Gesten wie ein Gutschein für die Mühe zahlen sich oft aus.

Ablauf beim Notar

Im Kaufvertrag werden Übergabe von Mietvertrag, Kaution und Unterlagen geregelt sowie die Abgrenzung von Mieten und Nebenkosten zum Stichtag. Der Notar holt bei Bedarf die Zustimmung des Verwalters ein, wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Nach Zahlung des Kaufpreises teilen Sie dem Mieter gemeinsam mit dem Käufer mit, an wen er künftig zahlt.

Steuern beim Verkauf

Haben Sie die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer ist der Gewinn steuerpflichtig, dabei werden abgesetzte Abschreibungen zurückgerechnet. Ausführlich im Artikel Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Mietspiegel und Mieterhöhungsspielraum

Ulm hat einen qualifizierten Mietspiegel. Er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage. Liegt Ihre Miete deutlich darunter, prüfen Käufer, wie schnell sie angepasst werden kann. Mieterhöhungen sind höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 %, in Gebieten mit Kappungsgrenzenverordnung um 15 %. Eine Staffel- oder Indexmiete im Vertrag regelt künftige Erhöhungen bereits. Wir stellen Käufern diese Informationen übersichtlich zusammen, damit sie die Rendite realistisch einschätzen können.

Hausgeld, Rücklage und umlagefähige Kosten

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist das Hausgeld ein wichtiger Posten. Ein Teil davon, etwa Wasser, Müll, Hausmeister und Gartenpflege, wird über die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt. Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen bleiben beim Eigentümer. Käufer rechnen genau, wie viel vom Hausgeld sie selbst tragen. Eine aktuelle Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan gehören deshalb in jedes Exposé. Eine solide Erhaltungsrücklage schafft Vertrauen, eine geplante Sonderumlage sollte offen genannt werden.

Warten auf das Mietende: lohnt sich das?

Steht eine Kündigung durch den Mieter ohnehin bevor, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten. Eine leere Wohnung spricht auch Selbstnutzer an, und diese zahlen oft mehr als Kapitalanleger. Dem stehen Kosten gegenüber: Mietausfall, Hausgeld, eventuell Renovierung. Eine Räumung durch Kündigung ist dagegen rechtlich anspruchsvoll und selten der richtige Weg. Wir rechnen beide Szenarien mit Ihnen durch und empfehlen, was zu Ihrer Situation passt.

Ein zufriedener Mieter ist ein Wert

Ein Mieter, der pünktlich zahlt, die Wohnung pflegt und schon lange im Haus wohnt, ist für Kapitalanleger ein Pluspunkt. Halten Sie Zahlungseingänge, Mietdauer und Zustand der Wohnung fest. Bei Besichtigungen hilft ein freundlicher Kontakt zwischen Mieter und Interessenten. Viele Käufer fragen ausdrücklich nach dem Mieter, bevor sie sich entscheiden.

Gefragte Lagen für Kapitalanleger in Ulm

Besonders gefragt sind kleine Wohnungen nahe Universität und Uniklinik am Eselsberg, in der Weststadt, der Oststadt und am Kuhberg sowie gut angebundene Wohnungen in Wiblingen und Böfingen. Familienwohnungen mit drei bis vier Zimmern sind in Söflingen und Jungingen gefragt. Für Käufer zählt neben der Lage die Anbindung an Straßenbahn und Bus. Mehr zum Verkauf in den Stadtteilen finden Sie unter Immobilienmakler Ulm-Eselsberg und Immobilienmakler Ulm-Wiblingen.

Modernisieren vor dem Verkauf?

Bei vermieteten Wohnungen lohnt eine Modernisierung vor dem Verkauf selten. Arbeiten in einer bewohnten Wohnung stören den Mieter, und die Kosten lassen sich nur begrenzt über eine Mieterhöhung zurückholen. Käufer bewerten eine vermietete Wohnung vor allem über Miete, Lage und Zustand des Gemeinschaftseigentums. Sinnvoll sind dagegen kleine Reparaturen, die der Mieter ohnehin gemeldet hat, und eine gepflegte Darstellung im Exposé.

Mehrere Wohnungen in einem Haus verkaufen

Besitzen Sie mehrere Wohnungen im selben Haus, können Sie sie einzeln oder als Paket verkaufen. Einzelverkäufe erzielen oft höhere Preise, dauern aber länger. Ein Paketverkauf an einen Investor geht schneller und spart Aufwand. Wir sprechen beide Käufergruppen an und zeigen Ihnen die Angebote im Vergleich.

Wie Käufer die Rendite berechnen

Käufer setzen den Kaufpreis ins Verhältnis zu diesen Kennzahlen und zu vergleichbaren Angeboten in Ulm. Eine vollständige Aufstellung der Kosten hilft, Ihren Preis zu begründen.

Typische Fehler beim Verkauf mit Mieter

• Den Mieter erst bei der ersten Besichtigung informieren
• Unvollständige Unterlagen zu Miete und Nebenkosten
• Einen Preis wie für eine leere Wohnung ansetzen
• Besichtigungen ohne Vorauswahl der Interessenten
• Die Kaution im Kaufvertrag vergessen

Diese Fehler kosten Zeit und Vertrauen. Mit guter Vorbereitung lassen sie sich leicht vermeiden.

Nach dem Verkauf: Abrechnung mit dem Mieter

Für das laufende Jahr erstellt in der Regel derjenige die Nebenkostenabrechnung, der zum Ende des Abrechnungszeitraums Vermieter ist, also meist der Käufer. Im Kaufvertrag wird geregelt, wie Vorauszahlungen und Nachzahlungen zwischen Ihnen und dem Käufer verteilt werden. Übergeben Sie dem Käufer alle Belege des laufenden Jahres, damit die Abrechnung reibungslos gelingt und der Mieter keine Nachteile hat.

Mehr Rendite beim Verkauf durch faire Provision

Kapitalanleger rechnen genau, und Verkäufer sollten es auch. Bei Kronen Immobilien zahlen Sie 2,5 % statt 3,57 % Provision, erst nach dem Notartermin. Das sind bis zu 30 % weniger.

Wir arbeiten mit geringen Fixkosten, die Inhaber verkaufen selbst und Unterlagen laufen digital. Investoren erhalten von uns Mietaufstellung, Hausgeldabrechnung und Protokolle strukturiert, das beschleunigt die Entscheidung.

So unterstützt Kronen Immobilien

Wir bereiten die Mietunterlagen für Investoren auf, sprechen mit dem Mieter, organisieren die Besichtigungen und begleiten den Verkauf bis zum Notar. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, bewertet die Wohnung im Ertragswertverfahren.

Häufige Fragen