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Wohnung verkaufen in Ulm
fair, sicher und mit nur 2,5 % Provision
Von der Teilungserklärung bis zum Notartermin: Als Immobilienmakler in Ulm kümmern wir uns um alle Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und finden den passenden Käufer für Ihre Eigentumswohnung.
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung in Ulm brauchen Sie neben Grundbuchauszug und Energieausweis vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Ob Selbstnutzer oder Kapitalanleger die besseren Käufer sind, hängt von Größe, Lage und Vermietung ab. Bei Kronen Immobilien zahlen Sie als Verkäufer 2,5 % statt 3,57 % Provision, die Bewertung übernimmt ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger.
Wohnung verkaufen in Ulm: Selbstnutzer oder Kapitalanleger?
Selbstnutzer
- Paare, Familien und Senioren, die in Ulm wohnen möchten
- achten auf Grundriss, Balkon, Aufzug, Stellplatz und Nahversorgung
- zahlen für eine leere, gepflegte Wohnung oft den besten Preis
- finanzieren häufig über eine Bank, die Bonität prüfen wir vorab
Kapitalanleger
- interessieren sich für vermietete Wohnungen und kleine Einheiten
- rechnen mit Miete, Hausgeld und Rücklage
- gefragt sind Lagen nahe Universität, Kliniken und Innenstadt, etwa Eselsberg oder Neustadt
- erwarten vollständige Zahlen und Mietunterlagen
Wir richten Exposé und Ansprache gezielt auf die passende Gruppe aus. Viele Interessenten beider Gruppen sind bereits in unserer Kartei vorgemerkt. Ist Ihre Wohnung vermietet und der Mieter zieht demnächst aus, besprechen wir mit Ihnen, ob sich ein Verkauf in leerem Zustand lohnt.
Wohnung verkaufen Ulm: bis zu 30 % Maklerprovision sparen
Für Verkäufer berechnen wir 2,5 % statt der üblichen 3,57 %.
Wir arbeiten mit schlanken Strukturen und digitalen Abläufen, gerade bei der Beschaffung der Unterlagen von der Hausverwaltung. Das spart Zeit und Kosten, und diesen Vorteil geben wir an Sie weiter.
Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
Käufer und Banken prüfen bei Wohnungen besonders genau. Diese Unterlagen sollten vollständig vorliegen.
| Unterlage | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | regelt Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte wie Garten oder Stellplatz |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen | zeigen geplante Maßnahmen und mögliche Sonderumlagen |
| Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung | belegen die laufenden Kosten |
| Stand der Erhaltungsrücklage | zeigt, wie gut die Gemeinschaft für Reparaturen vorgesorgt hat |
| Energieausweis des Gebäudes | Pflicht beim Verkauf, stellt die Verwaltung bereit |
| Mietvertrag und Mieterliste | bei vermieteten Wohnungen für Kapitalanleger entscheidend |
Wir fordern die Unterlagen mit Ihrer Vollmacht bei der Hausverwaltung an und prüfen sie auf Punkte, die Käufer ansprechen könnten. So gibt es beim Notar keine Überraschungen.
Verwalterzustimmung, Vorkaufsrecht und Mieter: was Sie wissen sollten
Zustimmung des Verwalters
Steht in der Teilungserklärung, dass der Verkauf zustimmungspflichtig ist, holt der Notar die Zustimmung des Verwalters ein. Das ist Formsache, kostet aber etwas Zeit.
Vermietete Wohnung
Der Mietvertrag geht mit allen Rechten auf den Käufer über. Kündigungsschutz und Miethöhe bleiben bestehen.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht. Der Notar berücksichtigt das im Ablauf.
Sonderumlagen
Beschlossene Sonderumlagen sollten im Kaufvertrag klar geregelt sein: Wer zahlt was, ab welchem Stichtag?
Wohnungen in Ulm: Lagen und Besonderheiten
Am Eselsberg und auf dem Oberen Eselsberg sind Wohnungen bei Beschäftigten der Universität und der Kliniken sowie bei Studierenden gefragt. Die Neustadt und die Weststadt punkten mit kurzen Wegen in die Innenstadt. In Böfingen, Wiblingen und am Kuhberg finden Familien größere Wohnungen mit Balkon, oft mit guter Anbindung an Straßenbahn und Bus. Neubauwohnungen, etwa auf der Lindenhöhe oder in Böfingen, sprechen Käufer mit Wunsch nach modernem Energiestandard an.
Für Ihren Verkauf heißt das: Die Stärken Ihrer Wohnung hängen eng mit dem Stadtteil zusammen. Wir beschreiben im Exposé, was Käufer in Ihrer Lage suchen, etwa die Fahrzeit zur Universität, die Straßenbahnhaltestelle vor der Tür oder den Blick über die Stadt.
Mit dem Immobilienmakler die Wohnung in Ulm verkaufen: der Ablauf
- Gespräch und BesichtigungWir lernen Ihre Wohnung und Ihre Pläne kennen.
- Unterlagen von der VerwaltungTeilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Energieausweis.
- Bewertungdurch Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, mit Blick auf Wohnung und Wohnanlage.
- Exposé und Vermarktungan Selbstnutzer oder Kapitalanleger, je nach Wohnung.
- Besichtigungenmit geprüften Interessenten, bei Vermietung in Abstimmung mit dem Mieter.
- Notar und Übergabeinklusive Verwalterzustimmung und Abgrenzung von Hausgeld und Rücklage.
Vermietete Wohnung in Ulm verkaufen: Tipps für Vermieter
Eine vermietete Wohnung ist für Kapitalanleger interessant, wenn die Zahlen stimmen und die Unterlagen vollständig sind. Bereiten Sie Mietvertrag, letzte Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung und Kautionsnachweis vor. Informieren Sie Ihren Mieter frühzeitig und vereinbaren Sie Besichtigungstermine mit Vorlauf. Ein freundliches Verhältnis zum Mieter wirkt sich positiv auf Besichtigungen aus.
Wir übernehmen die Abstimmung mit dem Mieter und führen die Besichtigungen in gebündelten Terminen durch, damit die Belastung für alle Beteiligten gering bleibt.
Energieausweis und Zustand der Wohnanlage
Beim Wohnungsverkauf gilt der Energieausweis für das ganze Gebäude. Ihn stellt die Hausverwaltung bereit. Käufer achten zunehmend auf Heizung, Dämmung und geplante Modernisierungen der Gemeinschaft, weil sie die künftigen Kosten mittragen. Stehen größere Maßnahmen an, etwa eine neue Heizung oder eine Fassadensanierung, stellen wir sie im Exposé offen dar und zeigen, wie gut die Rücklage dafür ausgestattet ist. Offenheit schafft Vertrauen und verhindert Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin.
Kosten beim Wohnungsverkauf in Ulm
Maklerprovision
2,5 % für Verkäufer bei Kronen Immobilien, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag. Die Beschaffung der Unterlagen von der Verwaltung ist enthalten.
Verwalterzustimmung
Ist sie nötig, berechnet die Verwaltung dafür häufig eine kleine Gebühr. Die Beglaubigung erfolgt über den Notar.
Grundschuld
Läuft noch ein Darlehen, wird es aus dem Kaufpreis abgelöst. Für die Löschung fallen geringe Notar- und Grundbuchkosten an.
Steuern
Bei Eigennutzung oder nach mehr als zehn Jahren Besitz ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Wohnungen innerhalb der Frist prüft Ihr Steuerberater die Spekulationssteuer.
Wohnung in Ulm verkaufen nach Erbe, Trennung oder Umzug
Viele Wohnungsverkäufe haben einen besonderen Anlass. Erben müssen zuerst ihr Erbrecht nachweisen und die Verwaltung informieren, bevor sie verkaufen. Getrennte Paare brauchen eine neutrale Bewertung, damit beide der Preisfindung vertrauen. Wer aus beruflichen Gründen umzieht, möchte den Verkauf oft aus der Ferne steuern.
In all diesen Fällen übernehmen wir die Organisation vor Ort: Unterlagen, Besichtigungen, Abstimmung mit Verwaltung und Notar. Sie erhalten regelmäßig Rückmeldung und entscheiden in Ruhe. Mehr dazu im Ratgeber Geerbte Wohnung verkaufen.
Wohnungen, die wir als Makler in Ulm verkauft haben
Verkauft2-Zimmer-Wohnung mit Garage
Ulm-Söflingen · ca. 53 m² · Baujahr 1997
Verkauft1,5-Zimmer-Wohnung
Ulm-Eselsberg · ca. 38 m² · Baujahr 1963
VerkauftRenovierte 3-Zimmer-Wohnung
Ulm-Böfingen · ca. 65 m² · Baujahr 1965
Bewertung Ihrer Wohnung durch den DEKRA-Sachverständigen
Bei Wohnungen zählen neben Lage und Größe auch Etage, Ausstattung, Balkon, Stellplatz und der Zustand der gesamten Wohnanlage. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), bezieht all das in seine Bewertung ein und berücksichtigt auch Rücklage und geplante Maßnahmen der Gemeinschaft.
Für Eigentümer, die verkaufen möchten, ist die Werteinschätzung kostenfrei. Mehr zum Ablauf auf unserer Seite Immobilienbewertung Ulm.
Ihre Immobilienmakler in Ulm: persönlich für Sie da
Ihr Wohnungsverkauf liegt bei uns in den Händen der Inhaber. Kurze Wege, feste Ansprechpartner und schnelle Rückmeldungen sind für uns selbstverständlich.
Karel Toman
Inhaber und Immobilienmakler, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 (SVID1).
0731 602 6025
Fabian Mair
Geschäftsinhaber und Immobilienmakler für Ankauf und Verkauf, Ihr Ansprechpartner für Vermarktung und Verhandlung.
0731 602 6025Was Verkäufer über uns sagen
Echte Bewertungen von Eigentümern aus Ulm, Neu-Ulm und Umgebung.
Hinweis zur Echtheit von Bewertungen: Die hier veröffentlichten Bewertungen stammen von Personen, die unsere Dienstleistungen auf Portalen von Dritten bewertet haben. Eine Prüfung der Echtheit kann derzeit nicht sicher gestellt werden, da die bewertenden Personen teilweise unter Synonymen diese auf den Seiten von Dritten hinterlassen.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen in Ulm
Welche Unterlagen brauche ich, um eine Wohnung in Ulm zu verkaufen?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage und Energieausweis. Bei Vermietung zusätzlich Mietvertrag und Mieterliste.
Wohnung verkaufen in Ulm: Geht das auch vermietet?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an.
Was kostet der Immobilienmakler, wenn ich meine Wohnung in Ulm verkaufen möchte?
Bei Kronen Immobilien 2,5 % für Verkäufer statt üblicher 3,57 %, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?
Nur wenn es die Teilungserklärung vorsieht. Der Notar holt die Zustimmung ein.
Was passiert mit dem Hausgeld nach dem Verkauf?
Bis zum vereinbarten Übergabetag zahlen Sie, danach der Käufer. Der Stichtag steht im Kaufvertrag.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde und es sich um den ersten Verkauf danach handelt.
Wie wird meine Wohnung bewertet?
Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1), bewertet Lage, Etage, Ausstattung, Zustand der Wohnanlage und die Zahlen der Gemeinschaft. Für Verkäufer ist das kostenfrei.
Wohnung verkaufen Ulm: Wie lange dauert der Verkauf?
Mit vollständigen Unterlagen meist wenige Wochen bis einige Monate bis zum Notartermin.
Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?
Frische Wände, saubere Böden und kleine Reparaturen lohnen sich oft. Größere Umbauten planen Käufer meist selbst.
Was ist eine Sonderumlage und wer zahlt sie?
Eine zusätzliche Zahlung der Eigentümer für größere Maßnahmen. Wer sie trägt, wird im Kaufvertrag geregelt, meist nach dem Datum des Beschlusses oder der Fälligkeit.
Kann ich meine Wohnung in Ulm diskret verkaufen?
Ja, auf Wunsch zunächst nur an vorgemerkte, geprüfte Käufer aus unserer Kartei.
Ich wohne nicht mehr in Ulm. Kann ich meine Wohnung trotzdem verkaufen?
Ja. Wir übernehmen Besichtigungen und Abstimmungen vor Ort. Den Notartermin können Sie wahrnehmen oder per notarieller Vollmacht regeln.
Welcher Immobilienmakler hilft mir, meine Wohnung in Ulm zu verkaufen?
Kronen Immobilien begleitet Wohnungsverkäufer in Ulm seit 1999, mit DEKRA-zertifizierter Bewertung und 2,5 % Provision.
Unsere Leistungen für Verkäufer in Ulm
Alles rund um den Verkauf Ihrer Immobilie: nach Leistung, nach Stadtteil und mit passenden Ratgebern.
Leistungen in Ulm
Immobilie verkaufen nach Stadtteil
Ihre Wohnung in Ulm verkaufen: Wir sind für Sie da
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir melden uns für eine kostenfreie Werteinschätzung Ihrer Eigentumswohnung.
Kronen Immobilien e.K.
Schützenstraße 1, 89231 Neu-Ulm
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