Recht

Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen: Was in Ulm und Neu-Ulm möglich ist

Kronen Immobilien · Stand 22.10.2026 · 10 Min. Lesezeit

Kurz beantwortet

Eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch kann verkauft werden, das Recht bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über. Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten, selbst darin zu wohnen; der Nießbrauch erlaubt zusätzlich, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten. Beide Rechte senken den Kaufpreis, abhängig von Alter des Berechtigten und Jahreswert. Gelöscht werden sie durch Verzicht mit notariell beglaubigter Bewilligung oder nach dem Tod des Berechtigten.

Inhalt

Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied

	Wohnrecht	Nießbrauch
Inhalt	Recht, die Immobilie oder Teile davon selbst zu bewohnen	Recht, die Immobilie zu nutzen und Erträge zu ziehen
Vermieten	grundsätzlich ausgeschlossen	erlaubt, Mieteinnahmen gehören dem Nießbraucher
Laufende Kosten	nach Vereinbarung, meist Verbrauchskosten	in der Regel gewöhnliche Lasten und Unterhaltung
Grundbuch	Abteilung II	Abteilung II
Ende	meist mit dem Tod oder durch Verzicht	meist mit dem Tod oder durch Verzicht

Beide Rechte werden häufig vereinbart, wenn Eltern ihr Haus an die Kinder übertragen und darin wohnen bleiben möchten. Sie stehen im Grundbuch in Abteilung II und gelten gegenüber jedem Eigentümer, also auch gegenüber einem Käufer.

Kann man eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?

Ja. Der Eigentümer kann jederzeit selbstständig verkaufen. Das Recht bleibt aber im Grundbuch stehen. Der Käufer erwirbt die Immobilie also belastet und darf sie erst selbst nutzen, wenn das Recht endet.

Deshalb kommen für solche Immobilien vor allem zwei Käufergruppen in Frage:

Langfristig denkende Kapitalanleger, die heute günstiger kaufen und später die volle Nutzung erhalten
Familienangehörige, die das Haus ohnehin übernehmen möchten

Deutlich einfacher und meist wirtschaftlicher ist der Verkauf, wenn der Berechtigte vorher auf sein Recht verzichtet, etwa weil er in eine Wohnung oder ins Pflegeheim umzieht. Dann steht die Immobilie allen Käufern offen.

Wie Wohnrecht und Nießbrauch den Wert beeinflussen

Ein eingetragenes Recht mindert den Verkehrswert. Wie stark, hängt vor allem von zwei Faktoren ab:

Jahreswert des Rechts: beim Wohnrecht etwa die ersparte Miete, beim Nießbrauch die erzielbaren Erträge
Voraussichtliche Dauer: bei lebenslangen Rechten das Alter und die statistische Lebenserwartung des Berechtigten

Aus beidem wird ein Kapitalwert ermittelt, der vom Wert der unbelasteten Immobilie abgezogen wird. Je jünger der Berechtigte und je höher der Mietwert, desto größer fällt der Abschlag aus. Für einen belastbaren Wert empfiehlt sich die Einschätzung eines Sachverständigen. Mehr dazu auf unserer Seite zur Wertermittlung.

Kostenfreie Einschätzung, auch für Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch in Ulm und Neu-Ulm.

Kostenfrei beraten lassen

Wann und wie das Recht gelöscht wird

Nach dem Tod des Berechtigten

Lebenslange Rechte erlöschen mit dem Tod. Im Grundbuch stehen sie aber weiter, bis sie gelöscht werden. Dafür reichen in der Regel ein Löschungsantrag und die Sterbeurkunde. In bestimmten Fällen verlangt das Grundbuchamt eine Wartefrist oder zusätzliche Erklärungen, der Notar weiß, was nötig ist.

Durch Verzicht

Der Berechtigte kann zu Lebzeiten verzichten. Er unterschreibt eine Löschungsbewilligung, die notariell beglaubigt wird. Häufig geschieht das im Zusammenhang mit einem Verkauf, manchmal gegen eine Abfindung. Ein entgeltlicher Verzicht kann steuerliche Folgen haben, lassen Sie das vorher prüfen.

{info("Pflegeheim und Wohnrecht", "

Zieht der Berechtigte dauerhaft in ein Pflegeheim, bleibt das Wohnrecht zunächst bestehen. Ob ein Verzicht sinnvoll ist, hängt auch von der Finanzierung der Pflege ab. Lassen Sie sich dazu beraten, bevor Sie verzichten.

")}

Selbst verkaufen und mit Wohnrecht bleiben

Manche Eigentümer im Ruhestand möchten ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür lässt sich beim Verkauf ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch für den Verkäufer vereinbaren. Der Kaufpreis fällt entsprechend niedriger aus, dafür erhalten Sie sofort Kapital und können bleiben.

Wichtig sind klare Regeln im Kaufvertrag: Wer trägt welche Kosten, wer ist für Reparaturen zuständig, was passiert bei einem späteren Umzug ins Pflegeheim? Wir besprechen diese Punkte mit Ihnen und dem Notar und suchen gezielt nach Käufern, für die dieses Modell passt. Mehr zum Thema finden Sie im Artikel Haus im Alter verkaufen.

Kronen Immobilien: Erfahrung mit besonderen Fällen

Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch brauchen eine besondere Vermarktung und eine saubere Bewertung. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, ermittelt den Wert unter Berücksichtigung des Rechts. Wir sprechen gezielt passende Käufer an und arbeiten eng mit dem Notar zusammen.

Als Verkäufer zahlen Sie bei uns 2,5 Prozent Provision statt der üblichen 3,57 Prozent, fällig erst mit dem Kaufvertrag.

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?

Ja, der Eigentümer kann selbstständig verkaufen. Das Wohnrecht bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnrecht erlaubt, selbst zu wohnen. Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten.

Wie wird ein Wohnrecht gelöscht?

Nach dem Tod des Berechtigten in der Regel mit Löschungsantrag und Sterbeurkunde. Zu Lebzeiten durch Verzicht mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung.

Wie stark mindert ein Wohnrecht den Wert?

Das hängt vom Jahreswert des Rechts und vom Alter des Berechtigten ab. Je jünger der Berechtigte und je höher der Mietwert, desto größer der Abschlag.

Wer kauft eine Immobilie mit Wohnrecht?

Vor allem langfristig denkende Kapitalanleger und Familienangehörige. Für Selbstnutzer ist die Immobilie erst nach dem Ende des Rechts interessant.

Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Ja, mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch für Sie im Kaufvertrag. Der Kaufpreis fällt entsprechend niedriger aus, dafür bleiben Sie in Ihrem Zuhause.

Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Seit 1999 begleitet das Team Eigentümer in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland beim Verkauf. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.