Immobilienbewertung bei Erbschaft in Neu-Ulm: Wann ein Gutachten nötig ist

Wofür Erben den Wert brauchen

Nicht jeder Zweck braucht ein teures Gutachten. Entscheidend ist, wer den Wert akzeptieren muss.

Wie das Finanzamt den Wert ermittelt

Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Für Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser nutzt es vorrangig das Vergleichswertverfahren mit Daten des Gutachterausschusses, ersatzweise das Sachwertverfahren. Für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Die Verfahren arbeiten mit Durchschnittswerten und berücksichtigen den individuellen Zustand nur grob.

Das Finanzamt schickt Ihnen eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts zu. Füllen Sie sie sorgfältig aus und prüfen Sie den Bescheid. Gegen einen zu hohen Wert können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.

Freibeträge: Wann der Wert für die Steuer entscheidend ist

Liegt der Wert des gesamten Erwerbs deutlich unter dem Freibetrag, spielt die genaue Höhe des Grundbesitzwerts für die Steuer keine Rolle. Wird der Freibetrag knapp überschritten, lohnt sich ein genauer Blick. Für das selbst genutzte Familienheim gelten unter Bedingungen Steuerbefreiungen für Ehepartner und Kinder.

Wann ein Gutachten für das Finanzamt sinnvoll ist

Erben dürfen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Anerkannt werden in der Regel Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder des örtlichen Gutachterausschusses. Auch ein Kaufpreis aus einem zeitnahen Verkauf innerhalb eines Jahres kann als Nachweis dienen.

Ein Gutachten lohnt sich vor allem, wenn:

• das Haus erheblichen Sanierungsbedarf hat
• ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch steht
• die Immobilie schwer verkäuflich ist, etwa wegen Lage oder Zuschnitt
• der Erwerb knapp über dem Freibetrag liegt

Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens richten sich nach Umfang und Wert und liegen oft im niedrigen vierstelligen Bereich. Sie sind bei der Erbschaftsteuer als Nachlassverbindlichkeit abziehbar.

Die erste Werteinschätzung

Bevor Sie ein Gutachten beauftragen, hilft eine erste Werteinschätzung. Sie zeigt, ob der Wert des Finanzamts realistisch ist und ob sich ein Gutachten lohnt. Kronen Immobilien bewertet Ihre geerbte Immobilie in Neu-Ulm durch Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Für Erben, die einen Verkauf erwägen, ist diese Einschätzung kostenfrei.

Bewertung für die Aufteilung unter Erben

Wollen mehrere Erben die Immobilie aufteilen, etwa weil einer sie übernimmt und die anderen auszahlt, brauchen alle eine Zahl, die sie akzeptieren. Hier ist nicht der Steuerwert entscheidend, sondern der Verkehrswert, also der Preis, der am Markt erzielbar ist. Eine neutrale Bewertung, die allen Erben gleichzeitig erklärt wird, beugt Streit vor. Kommt keine Einigung zustande, kann ein Gutachten Klarheit schaffen.

Bewertung beim Pflichtteil

Wurde ein Kind oder der Ehepartner im Testament übergangen, steht ihm ein Pflichtteil zu, also die Hälfte des gesetzlichen Erbteils als Geldanspruch. Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie am Todestag. Der Pflichtteilsberechtigte kann verlangen, dass der Wert durch einen Sachverständigen ermittelt wird, die Kosten trägt der Nachlass. Wird die Immobilie kurz nach dem Erbfall verkauft, orientiert sich der Wert oft am erzielten Kaufpreis.

Besonderheiten für Erben in Neu-Ulm

Neu-Ulm liegt in Bayern. Den Grundbuchauszug stellt das Amtsgericht Neu-Ulm aus, Bodenrichtwerte und Vergleichsdaten liefert der Gutachterausschuss im Landkreis Neu-Ulm. Die bayerische Grundsteuer wird nach Flächen berechnet und sagt über den Wert der Immobilie wenig aus. Für die Erbschaftsteuer ist das Finanzamt am letzten Wohnsitz des Verstorbenen zuständig, die Bewertung der Immobilie übernimmt das Lagefinanzamt.

Wenn ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen ist

Hat zum Beispiel der überlebende Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht, mindert das den Wert der Immobilie für die Erben erheblich. Der Abschlag richtet sich nach dem Alter der berechtigten Person und dem Jahreswert der Nutzung. Für den Verkauf muss das Recht meist gelöscht werden. Mehr dazu im Artikel Immobilie mit Wohnrecht verkaufen.

Unterlagen für die Bewertung

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis und Angaben zur Heizung
• Rechnungen über Modernisierungen
• bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan
• bei Vermietung Mietverträge und Mieterliste

Fehlende Unterlagen besorgen wir mit Vollmacht der Erben.

Ablauf einer Bewertung

1. ErstgesprächZweck der Bewertung klären: Steuer, Erbteilung, Pflichtteil oder Verkauf.
2. UnterlagenZusammenstellen, was vorhanden ist, Rest besorgen.
3. BesichtigungGründlicher Rundgang durch Haus oder Wohnung.
4. AuswertungVergleichs-, Sach- oder Ertragswert, abgeglichen mit der Nachfrage.
5. ErgebnisgesprächErklärung für alle Erben, auf Wunsch per Video.

Vom Wert zum Verkauf

Entscheiden sich die Erben für den Verkauf, ist die Bewertung die Grundlage für den Angebotspreis. Ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall kann zugleich als Nachweis für einen niedrigeren Steuerwert dienen. Mehr zum Verkauf im Artikel Geerbtes Haus verkaufen in Neu-Ulm.

Typische Fehler von Erben

• Den Bescheid des Finanzamts ungeprüft akzeptieren
• Ein teures Gutachten beauftragen, obwohl der Freibetrag ohnehin reicht
• Die Bewertung nur einem Erben erklären
• Den Stichtag für den Pflichtteil übersehen
• Den Verkauf ohne realistischen Angebotspreis starten

Die drei Bewertungsverfahren im Detail

Ob Finanzamt, Gutachter oder Makler: Alle arbeiten mit denselben drei anerkannten Verfahren, gewichten aber unterschiedlich.

Der Unterschied liegt im Detail: Das Finanzamt nutzt pauschale Faktoren, ein Sachverständiger passt jeden Schritt an das konkrete Haus an. Bei einem gepflegten Haus in guter Lage liegt der Wert des Finanzamts oft nah am Marktwert, bei einem Haus mit Sanierungsstau oder besonderen Belastungen teils deutlich darüber.

Ein Beispiel aus Neu-Ulm

Drei Geschwister erben ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren in Pfuhl. Das Finanzamt ermittelt im Sachwertverfahren einen Grundbesitzwert, der rechnerisch über dem Betrag liegt, den Käufer für ein Haus mit alter Ölheizung, ungedämmtem Dach und Originalbädern zahlen würden. Für jedes Kind liegt der Anteil zwar unter dem Freibetrag von 400.000 Euro, eine Steuer fällt also nicht an. Ein Gutachten wäre hier überflüssig.

Anders sieht es aus, wenn eine Nichte erbt: Ihr Freibetrag beträgt nur 20.000 Euro. Hier kann ein Gutachten, das den tatsächlichen Wert belegt, die Steuer spürbar senken. Für die Aufteilung unter den Geschwistern im ersten Fall reicht dagegen eine neutrale Bewertung, auf die sich alle einigen.

Steuerfreies Familienheim für Ehepartner und Kinder

Erben Ehepartner das selbst genutzte Familienheim und wohnen sie darin zehn Jahre weiter, bleibt es unabhängig vom Wert steuerfrei. Kinder können das Familienheim bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei erben, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und ebenfalls zehn Jahre bewohnen. Wird das Haus vorher verkauft oder vermietet, entfällt die Befreiung rückwirkend. Wer verkaufen möchte, sollte das bei der Planung berücksichtigen und steuerlich beraten werden.

Den richtigen Gutachter finden

Für Gutachten, die das Finanzamt anerkennen soll, kommen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der Industrie- und Handelskammer infrage, Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und der Gutachterausschuss des Landkreises. Fragen Sie vorab nach Kosten, Dauer und Erfahrung mit Erbschaftsfällen. Ein gutes Gutachten begründet jeden Ansatz nachvollziehbar und beschreibt die Immobilie mit Fotos und Unterlagen.

Wie viel Zeit Erben haben

Die Erbschaftsteuererklärung muss erst abgegeben werden, wenn das Finanzamt dazu auffordert. Der Erwerb ist aber innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, wenn keine Mitteilung durch Notar oder Gericht erfolgt. Für einen Einspruch gegen den Feststellungsbescheid bleibt ein Monat. Wer früh eine Werteinschätzung einholt, hat genug Zeit, um über Gutachten und Verkauf zu entscheiden.

Wenn ein Erbe das Haus übernehmen will

Möchte ein Erbe das Haus behalten, zahlt er die anderen nach ihren Erbquoten aus. Grundlage ist der Verkehrswert abzüglich etwaiger Schulden. Die Übertragung der Anteile innerhalb der Erbengemeinschaft ist von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn sie im Rahmen der Erbauseinandersetzung erfolgt. Die Bank des übernehmenden Erben prüft den Wert zusätzlich. Eine Bewertung, die alle Erben kennen, macht diese Gespräche leichter.

Faire Provision für Erbengemeinschaften

Wird die Erbimmobilie verkauft, zahlen Erben bei Kronen Immobilien 2,5 % statt 3,57 % Provision. Jeder gesparte Euro kommt allen Erben anteilig zugute.

Wir arbeiten mit geringen Fixkosten, die Inhaber verkaufen selbst. Die Bewertung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen ist für Erben, die verkaufen möchten, kostenfrei.

So unterstützt Kronen Immobilien

Wir bewerten Ihre geerbte Immobilie neutral, erklären das Ergebnis allen Erben, nennen bei Bedarf öffentlich bestellte Sachverständige für Gutachten und begleiten den Verkauf. Mehr unter Immobilienbewertung Neu-Ulm.

Häufige Fragen