Mehrfamilienhaus verkaufen in Neu-Ulm:
Mieten, Verträge und Ertrag professionell aufbereitet

Grundlage ist das Ertragswertverfahren. Ausgangspunkt sind die Mieten, die sich auf Dauer erzielen lassen, nicht unbedingt die aktuellen. Liegen einzelne Mieten deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, sehen Käufer darin Potenzial, rechnen aber auch die rechtlichen Grenzen für Mieterhöhungen ein. Liegen sie darüber, fragen sie, wie sicher diese Mieten sind.

Von den Mieteinnahmen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, die der Eigentümer trägt: Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Der verbleibende Ertrag wird mit einem Zinssatz kapitalisiert, der die Risiken der Lage und des Objekts abbildet. Dazu kommt der Bodenwert. Am Ende steht ein Wert, den Käufer mit ihrer eigenen Renditeerwartung vergleichen.

Käufer sprechen oft vom Kaufpreisfaktor, also dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Er ist eine schnelle Orientierung, aber kein Ersatz für die genaue Betrachtung von Zustand, Mieten und Lage.

Anleger entscheiden am Schreibtisch, bevor sie das Haus überhaupt besichtigen. Deshalb beginnt unsere Arbeit mit den Zahlen: Wir erstellen eine übersichtliche Mietaufstellung, gleichen sie mit den Verträgen ab, prüfen Staffel- und Indexmieten und fassen die Kosten der letzten Jahre zusammen. Fehlende Unterlagen fordern wir mit Ihrer Vollmacht an.

Daraus entsteht ein Exposé mit Kennzahlen, Lagebeschreibung, Fotos, Grundrissen und einer ehrlichen Einschätzung des Zustands. Ernsthafte Interessenten erhalten danach Zugang zu den vollständigen Unterlagen. So kommen nur Käufer zur Besichtigung, die das Objekt bereits geprüft haben, und die Verhandlungen werden sachlich.

• Zehnjahresfrist: Ein Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist grundsätzlich steuerpflichtig. Bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum des Erblassers.
• Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte kauft und verkauft, kann gewerblich eingestuft werden. Das ist vor allem bei einer Aufteilung in Wohnungen zu prüfen.
• Abschreibung: Wurde das Haus vermietet, spielen die bisherigen Abschreibungen für die Ermittlung eines steuerpflichtigen Gewinns eine Rolle.

Diese Fragen gehören vor dem Verkauf in die Hände Ihres Steuerberaters. Wir liefern ihm gern die Zahlen, die er dafür braucht. Mehr im Ratgeber Spekulationssteuer beim Hausverkauf.