Mehrfamilienhaus verkaufen in Ulm: Unterlagen, Mieten und Bewertung

Wie Käufer ein Mehrfamilienhaus bewerten

Kapitalanleger rechnen anders als Selbstnutzer. Für sie zählt, welche Miete das Haus dauerhaft bringt und was davon nach Kosten übrig bleibt. Das Ertragswertverfahren bildet genau das ab:

In der Praxis rechnen viele Käufer zusätzlich mit dem Kaufpreisfaktor, also dem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete. Dieser Faktor hängt stark von Lage, Zustand und Mietniveau ab.

Unterlagen für den Verkauf

• Mieterliste mit Wohnung, Fläche, Miete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, Kaution und letzter Mieterhöhung
• Mietverträge und Nachträge
• Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Liste der Modernisierungen mit Jahr und Kosten
• Wartungsverträge für Heizung, Aufzug, Rauchmelder
• Versicherungspolicen und Grundsteuerbescheid

Für Häuser in Ulm kommt die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis hinzu. Eine vollständige Unterlage beschleunigt die Finanzierungszusage der Käuferbank erheblich.

Mietniveau und Mieterhöhungen

Liegen die Mieten unter dem ortsüblichen Niveau, ist das für Käufer Chance und Risiko zugleich. Sie fragen, ob Mieterhöhungen möglich sind, ob eine Kappungsgrenze gilt und wie lange die Mieter schon im Haus wohnen. Wir zeigen Käufern die Entwicklung der Mieten und den Spielraum nach dem Mietspiegel. Kurz vor dem Verkauf alle Mieten zu erhöhen, ist selten sinnvoll, weil es Unruhe ins Haus bringt.

Instandhaltungsbedarf ehrlich darstellen

Käufer eines Mehrfamilienhauses prüfen Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen und Treppenhaus genau. Ein offener Instandhaltungsstau ist kein Hindernis, solange er bekannt und eingepreist ist. Wir erstellen mit Ihnen eine Übersicht der Bauteile mit Alter und Zustand. Bei Bedarf ziehen wir Handwerker für Kostenschätzungen hinzu. So entstehen keine Überraschungen bei der Besichtigung mit dem Gutachter des Käufers.

Gebäudeenergiegesetz und Heizung

Für Käufer spielt der energetische Zustand eine wachsende Rolle. Wichtig sind Art und Alter der Heizung, Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke und der Energieausweis. Nach einem Eigentümerwechsel gelten Nachrüstpflichten, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke, die der Käufer innerhalb von zwei Jahren erfüllen muss. Wir bereiten diese Punkte so auf, dass Käufer sie einschätzen können.

Wer Mehrfamilienhäuser in Ulm kauft

Ulm ist für Investoren attraktiv: Universität, Wissenschaftsstadt, große Arbeitgeber und eine stabile Mietnachfrage. Käufer kleiner und mittlerer Mehrfamilienhäuser sind vor allem private Investoren aus der Region, vermögende Familien, Bestandshalter und regionale Bauträger, wenn eine Sanierung oder Nachverdichtung möglich ist. Wir kennen diese Käufer und sprechen sie gezielt an.

Diskret verkaufen

Ein Mehrfamilienhaus öffentlich im Internet anzubieten, beunruhigt oft die Mieter. Deshalb verkaufen wir solche Objekte meist diskret: zuerst an vorgemerkte Investoren aus unserer Kartei, mit Exposé nach Vertraulichkeitserklärung. Erst wenn das kein passendes Angebot bringt, gehen wir breiter an den Markt. Besichtigungen der Wohnungen finden erst statt, wenn ein Käufer ernsthaft interessiert ist.

Aufteilen oder als Ganzes verkaufen?

Manche Eigentümer überlegen, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Das kann den Erlös steigern, kostet aber Zeit: Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Verkauf vieler Einheiten. Bei vermieteten Wohnungen gelten nach Umwandlung Kündigungssperrfristen und unter Umständen Vorkaufsrechte. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch.

Steuern und Fristen

Haben Sie das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder geerbt und lief die Frist des Erblassers bereits ab, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer werden die abgesetzten Abschreibungen dem Gewinn hinzugerechnet. Ab drei Objektverkäufen in fünf Jahren droht gewerblicher Grundstückshandel. Lassen Sie sich steuerlich beraten. Mehr im Artikel Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Mieter richtig informieren

Spätestens wenn Besichtigungen anstehen, sollten die Mieter informiert werden. Ein persönliches Schreiben, das erklärt, dass die Mietverträge bestehen bleiben, nimmt Sorgen. Nach dem Verkauf stellen Sie den neuen Eigentümer gemeinsam vor und teilen die neue Bankverbindung mit.

Nebenkostenabrechnung als Visitenkarte

Für Käufer zeigt die Nebenkostenabrechnung, wie professionell das Haus bisher bewirtschaftet wurde. Sind alle umlagefähigen Kosten richtig verteilt? Gibt es hohe Nachzahlungen oder Streit mit Mietern? Werden Wartungen regelmäßig durchgeführt? Eine saubere, fristgerechte Abrechnung der letzten Jahre senkt das Risiko aus Käufersicht und wirkt sich positiv auf die Verhandlung aus. Fehlende Abrechnungen sollten vor dem Verkauf nachgeholt werden.

Wie Käufer finanzieren und was die Bank prüft

Die Banken der Käufer prüfen Mehrfamilienhäuser gründlich. Sie verlangen Mieterliste, Mietverträge, Abrechnungen, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Fotos, oft auch eine Besichtigung durch einen eigenen Gutachter. Fehlen Unterlagen, verzögert sich die Zusage um Wochen. Wir stellen alle Dokumente in einem digitalen Datenraum bereit, auf den Käufer und Bank zugreifen können. Das spart Zeit und zeigt, dass das Haus gut verwaltet wurde.

Wohn- und Geschäftshaus: Gewerbemieter richtig darstellen

Hat das Haus einen Laden, eine Praxis oder ein Büro, prüfen Käufer die Gewerbemietverträge besonders genau: Laufzeit, Indexierung, Optionen zur Verlängerung, Umsatzsteuer und Bonität des Mieters. Ein langfristiger Vertrag mit einem soliden Mieter stärkt den Wert. Steht eine Gewerbefläche leer, zeigen wir Möglichkeiten der Umnutzung, etwa zu Wohnraum, und klären mit der Stadt Ulm, was genehmigungsfähig ist.

Mehrfamilienhaus in der Erbengemeinschaft

Viele Mehrfamilienhäuser in Ulm gehören Erbengemeinschaften. Die Verwaltung ist dann oft aufwendig: Entscheidungen über Reparaturen, Mieterhöhungen und Vermietung brauchen Mehrheiten oder Einstimmigkeit. Ein Verkauf beendet diese Abstimmungen und verteilt den Erlös nach Erbquoten. Wir bewerten neutral und informieren alle Erben gleichzeitig. Mehr dazu im Artikel Erbengemeinschaft und Immobilie.

Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf

Gute Zeitpunkte sind nach Abschluss größerer Instandhaltungen, wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist, oder wenn Mietverträge auf einem marktgerechten Niveau sind. Ungünstig ist ein Verkauf mitten in einer Sanierung oder kurz nach einem Mieterwechsel mit Leerstand. Wir besprechen mit Ihnen, welche Schritte vor dem Verkauf sinnvoll sind und welche Sie dem Käufer überlassen sollten.

Mietrechtliche Rahmenbedingungen

Käufer prüfen, welche Regeln für Mieterhöhungen und Neuvermietungen gelten. Dazu gehören Kappungsgrenze, Mietspiegel und bei Neuvermietung gegebenenfalls Vorgaben zur Miethöhe. Ob und welche Verordnungen gelten, legen die Länder fest und ändern sie gelegentlich. Wir stellen Käufern den aktuellen Stand für Ulm zusammen. So vermeiden Sie, dass ein Käufer mit falschen Annahmen rechnet und später nachverhandelt.

Zustand der einzelnen Wohnungen

Neben dem Gemeinschaftseigentum interessiert Käufer der Zustand der Wohnungen: Bäder, Küchen, Böden, Elektrik. Oft werden nur ein oder zwei Wohnungen besichtigt, stellvertretend für das Haus. Halten Sie für jede Wohnung fest, wann sie zuletzt renoviert wurde und welche Ausstattung vorhanden ist. Eine Tabelle mit diesen Angaben ersetzt viele Besichtigungen und schont die Mieter.

Wartung, Sicherheit und Pflichten

Rauchmelder, Heizungswartung, Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen bei zentraler Warmwasserbereitung, Prüfung von Aufzug und Spielgeräten: Käufer fragen nach diesen Nachweisen. Sie zeigen, dass das Haus ordentlich geführt wurde, und vermeiden Haftungsrisiken. Legen Sie Protokolle und Verträge bereit. Fehlt etwas, lässt es sich meist kurzfristig nachholen.

Den richtigen Angebotspreis finden

Ein zu hoher Preis schreckt professionelle Käufer ab, die schnell rechnen. Ein zu niedriger Preis verschenkt Geld. Wir ermitteln den Wert im Ertragswertverfahren, vergleichen ihn mit Kaufpreisfaktoren vergleichbarer Häuser und berücksichtigen Zustand und Entwicklungspotenzial. Daraus entsteht ein Angebotspreis, der Käufer anspricht und Raum für eine faire Verhandlung lässt.

Potenzial für Ausbau und Nachverdichtung

Ein ungenutzter Dachboden, ein großer Garten oder eine Garage auf dem Grundstück: Für Käufer kann das zusätzliche Wohnfläche bedeuten. Ob ein Dachausbau, eine Aufstockung oder ein zweites Gebäude genehmigungsfähig ist, hängt vom Bebauungsplan und von den Abstandsflächen ab. Eine Voranfrage beim Bauamt der Stadt Ulm kann dieses Potenzial sichtbar machen und den Wert steigern. Wir prüfen mit Ihnen, ob sich der Aufwand vor dem Verkauf lohnt.

Hausverwaltung und Übergabe an den Käufer

Wird das Haus von einer Hausverwaltung betreut, informieren Sie diese rechtzeitig über den Verkauf. Der Käufer entscheidet, ob er die Verwaltung übernimmt. Für die Übergabe stellen Sie Schlüssel, Mietakten, Kautionsnachweise, Wartungsverträge und offene Vorgänge zusammen. Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselliste vermeidet Missverständnisse. So startet der neue Eigentümer gut, und die Mieter bemerken den Wechsel kaum.

Bei großen Objekten zählt jeder Prozentpunkt

Bei einem Mehrfamilienhaus macht die Provision schnell einen großen Betrag aus. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer 2,5 % statt 3,57 %. Gerade bei höheren Kaufpreisen ist der Unterschied deutlich.

Wir arbeiten als Inhaberteam mit geringen Fixkosten und digitalen Abläufen. Für Investoren bereiten wir alle Zahlen strukturiert auf, das spart Zeit und schafft Vertrauen.

So unterstützt Kronen Immobilien

Wir bewerten Ihr Mehrfamilienhaus im Ertragswertverfahren, erstellen Mieterliste und Investorenexposé, sprechen Käufer diskret an und begleiten die Prüfung durch Käuferbank und Gutachter bis zum Notartermin.

Häufige Fragen