Spekulationssteuer beim Hausverkauf: Wann sie in Ulm und Neu-Ulm anfällt

Was ist die Spekulationssteuer?

Umgangssprachlich heißt sie Spekulationssteuer, steuerrechtlich geht es um ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz. Es gibt keine eigene Steuer: Der Gewinn aus dem Verkauf wird Ihrem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Dazu kommen Solidaritätszuschlag, falls er für Sie anfällt, und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Die Regel betrifft Privatpersonen, die eine Immobilie im Privatvermögen halten. Für Immobilien im Betriebsvermögen oder bei gewerblichem Grundstückshandel gelten andere Vorschriften. Ab drei Verkäufen innerhalb von fünf Jahren kann das Finanzamt gewerblichen Handel annehmen, dann ist steuerliche Beratung besonders wichtig.

Die Zehnjahresfrist richtig berechnen

Maßgeblich sind die Tage der notariellen Kaufverträge, also beim Kauf und beim Verkauf. Der Tag der Eintragung im Grundbuch oder der Schlüsselübergabe spielt dafür keine Rolle. Zwischen beiden Beurkundungen müssen mehr als zehn Jahre liegen.

Ein Beispiel: Wer seine Wohnung in Ulm am 15. März 2017 beurkundet gekauft hat, kann ab dem 16. März 2027 steuerfrei verkaufen, auch wenn sie vermietet ist.

Ausnahme Eigennutzung: steuerfrei vor Ablauf der Frist

Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, ist der Gewinn auch vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei, und zwar in zwei Fällen:

• Sie haben die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf durchgehend selbst bewohnt.
• Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt.

Für die zweite Variante genügt es nach der Rechtsprechung, wenn die Eigennutzung im mittleren Jahr vollständig und im ersten und im Verkaufsjahr jeweils mindestens einen Tag bestand. Wer etwa im Januar 2025 eingezogen ist, im Jahr 2026 durchgehend dort gewohnt hat und im Januar 2027 auszieht und verkauft, bleibt steuerfrei.

Als Eigennutzung zählt auch, wenn Kinder, für die Sie Kindergeld erhalten, unentgeltlich in der Wohnung leben. Eine Zweitwohnung oder Ferienwohnung, die Sie selbst nutzen, kann ebenfalls begünstigt sein. Vermietung an Angehörige gegen Miete gilt dagegen als Vermietung.

So wird der Gewinn berechnet

Steuerpflichtig ist nur der Gewinn, also der Unterschied zwischen Verkaufserlös und Ihren Kosten:

Wichtig für Vermieter: Die Abschreibungen, die Sie über die Jahre abgesetzt haben, erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn. Liegt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter der Freigrenze von 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Erben und Beschenkte treten in die Fristen des Vorbesitzers ein. Hat die Mutter das Haus in Neu-Ulm vor fünfzehn Jahren gekauft, können die Kinder es nach dem Erbfall sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es dagegen erst vor sechs Jahren gekauft, läuft die Frist noch vier Jahre.

Auch die Eigennutzung kann sich übertragen, wenn der Erbe selbst einzieht. Hat nur die Mutter dort gewohnt, zählt das für die Erben in der Regel nicht als eigene Nutzung. In diesen Fällen lohnt ein Blick auf die genauen Daten und ein Gespräch mit dem Steuerberater.

Bei einer Erbengemeinschaft wird ein steuerpflichtiger Gewinn auf die Erben nach ihren Anteilen verteilt. Kauft ein Erbe den anderen ihre Anteile ab, beginnt für diese neu erworbenen Anteile eine eigene Frist.

Verkauf und Übertragung bei Trennung

Bei einer Scheidung wird das gemeinsame Haus oft an einen Partner übertragen. Steuerlich kann das als Verkauf gelten, wenn dafür ein Ausgleich gezahlt wird. Ist die Zehnjahresfrist noch offen und hat der ausziehende Partner im Übertragungsjahr und den beiden Jahren davor dort gewohnt, bleibt es steuerfrei. Ist er dagegen schon länger ausgezogen, kann Steuer anfallen.

Planen Sie die Übertragung deshalb zeitlich mit Anwalt und Steuerberater. Häufig hilft es, die Vereinbarung noch im Jahr nach dem Auszug zu beurkunden. Mehr zur Trennung im Artikel Haus bei Trennung verkaufen in Ulm.

Legale Wege, die Steuer zu vermeiden oder zu senken

• Abwarten: Liegen nur noch wenige Monate bis zum Ablauf der Frist, kann der Verkauf so geplant werden, dass der Kaufvertrag erst danach beurkundet wird.
• Selbst einziehen: Wer die Wohnung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst nutzt, verkauft steuerfrei.
• Kosten belegen: Rechnungen für Modernisierungen und Anbauten senken den Gewinn.
• Verluste verrechnen: Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften können mit dem Gewinn verrechnet werden.
• Verkauf ins nächste Jahr legen: Haben Sie im laufenden Jahr ein hohes Einkommen, kann ein Verkauf im Folgejahr den Steuersatz senken.

Ein Kaufvertrag mit späterem Übergabetermin ist kein Ausweg: Entscheidend bleibt das Datum der Beurkundung.

Was Sie dem Finanzamt melden müssen

Ein steuerpflichtiger Verkauf wird in der Einkommensteuererklärung in der Anlage SO angegeben. Das Finanzamt erfährt von jedem Grundstückskauf durch die Veräußerungsanzeige des Notars, der Verkauf bleibt also sichtbar. Bewahren Sie Kaufvertrag, Rechnungen und Belege zur Eigennutzung auf, etwa Meldebescheinigungen.

Ist der Verkauf steuerfrei, weil die Frist abgelaufen ist oder Sie selbst gewohnt haben, entfällt die Angabe in der Regel. Im Zweifel klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Gibt es Unterschiede zwischen Ulm und Neu-Ulm?

Die Spekulationssteuer ist Bundesrecht und gilt in Baden-Württemberg und Bayern gleich. Unterschiede gibt es bei anderen Steuern rund um die Immobilie: Käufer zahlen in Ulm 5 % Grunderwerbsteuer, in Neu-Ulm 3,5 %. Die Grundsteuer wird in Baden-Württemberg nach dem Bodenwert, in Bayern nach Flächen berechnet. Für die Frage, ob Ihr Gewinn steuerpflichtig ist, spielt das keine Rolle. Mehr dazu im Artikel Immobilie verkaufen: Ulm oder Neu-Ulm.

Praxisbeispiele aus der Region

Die Beispiele zeigen das Prinzip. Ihre persönliche Situation klären Sie bitte mit einem Steuerberater.

Was zu den Anschaffungskosten gehört

Je höher die belegten Anschaffungs- und Herstellungskosten, desto kleiner der steuerpflichtige Gewinn. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten, eine damals gezahlte Maklerprovision und Kosten für Gutachten vor dem Kauf. Herstellungskosten sind Ausgaben, die die Immobilie erweitern oder wesentlich verbessern, etwa ein Dachausbau, ein Wintergarten, ein Anbau oder eine Sanierung, die den Standard deutlich anhebt.

Reine Erhaltungsaufwendungen wie ein neuer Anstrich, eine Reparatur des Daches oder der Austausch einzelner Fenster gehören nicht dazu, wenn Sie sie bereits als Werbungskosten bei der Vermietung abgesetzt haben. Sammeln Sie alle Rechnungen in einem Ordner, damit der Steuerberater sie richtig zuordnen kann.

Teilweise vermietet, teilweise selbst bewohnt

Bewohnen Sie eine Wohnung im Haus selbst und vermieten die Einliegerwohnung, wird der Gewinn aufgeteilt. Der Anteil, der auf die selbst genutzte Wohnung entfällt, ist bei Eigennutzung steuerfrei. Der Anteil der vermieteten Wohnung ist innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Wohnflächen. Gleiches gilt für ein Arbeitszimmer, das Sie steuerlich abgesetzt haben, auch wenn die Finanzverwaltung hier großzügiger verfährt.

Was gilt bei einem Verlust?

Verkaufen Sie innerhalb der Frist mit Verlust, kann dieser mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Jahr verrechnet werden. Ein verbleibender Verlust lässt sich in das Vorjahr zurücktragen oder in künftige Jahre vortragen, allerdings nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften. Mit Arbeitslohn oder Mieteinnahmen ist eine Verrechnung ausgeschlossen. Melden Sie den Verlust deshalb in der Steuererklärung an, auch wenn im Moment kein Gewinn dagegensteht.

Spielt die Steuer für Käufer eine Rolle?

Für Käufer ist Ihre Spekulationssteuer ohne Bedeutung, sie zahlen den vereinbarten Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer. Für Ihre Verhandlung kann die Steuer aber wichtig sein: Wer weiß, dass ein Verkauf zwei Monate später steuerfrei wäre, kann den Notartermin entsprechend planen. Ein Makler, der Ihre Fristen kennt, berücksichtigt das bei der Vermarktung und vereinbart den Termin für die Beurkundung passend.

Provision senkt den steuerpflichtigen Gewinn

Muss der Gewinn versteuert werden, mindern die Verkaufskosten das Ergebnis. Dazu gehört die Maklerprovision. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer 2,5 % statt 3,57 %. Damit bleibt in jedem Fall mehr vom Erlös, ob mit oder ohne Steuer.

Die faire Provision ist möglich, weil wir als Inhaberteam mit geringen Fixkosten und digitalen Abläufen arbeiten. Bewertung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen, Exposé, Besichtigungen und Notartermin sind vollständig enthalten.

So unterstützt Kronen Immobilien

Wir planen mit Ihnen den passenden Zeitpunkt für den Verkauf und berücksichtigen dabei Fristen und Ihren Zeitrahmen. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, bewertet Ihre Immobilie kostenfrei. Die Unterlagen für Ihren Steuerberater stellen wir gern zusammen.

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