Fehler beim Immobilienverkauf: Die 10 häufigsten bei Eigentümern in Ulm

Fehler 1: Der Angebotspreis ist zu hoch oder zu niedrig

Der häufigste und teuerste Fehler ist ein falscher Preis. Ein zu hoher Preis wirkt zunächst verlockend, schreckt aber Interessenten ab. Die Immobilie steht wochenlang in den Portalen, Käufer werden misstrauisch und fragen sich, was mit ihr nicht stimmt. Am Ende folgen Preissenkungen, und der Verkaufspreis liegt oft unter dem, was mit einem realistischen Start möglich gewesen wäre.

Ein zu niedriger Preis verschenkt dagegen Geld, besonders wenn ohne Bieterverfahren schnell an den ersten Interessenten verkauft wird. Beides vermeiden Sie mit einer Bewertung, die auf einer Besichtigung, anerkannten Verfahren und Kenntnis der aktuellen Nachfrage in Ihrem Ulmer Stadtteil beruht.

Fehler 2: Unterlagen fehlen oder sind veraltet

Spätestens die Bank des Käufers verlangt Grundbuchauszug, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle. Fehlt etwas, verzögert sich die Finanzierungszusage, und der Käufer springt im schlimmsten Fall ab. Ein abgelaufener Energieausweis kann sogar ein Bußgeld nach sich ziehen. Stellen Sie alle Unterlagen vor dem Start der Vermarktung zusammen. Mehr im Artikel Unterlagen für den Hausverkauf.

Fehler 3: Schlechte Fotos und ein schwaches Exposé

Die meisten Käufer entscheiden in wenigen Sekunden, ob sie ein Inserat öffnen. Dunkle, schiefe oder unaufgeräumte Handyfotos kosten Aufmerksamkeit. Professionelle Fotos bei gutem Licht, ein klarer Grundriss, Luftbilder bei Häusern mit Garten und ein Text, der die Vorzüge der Lage in Ulm beschreibt, wecken Interesse. Ein gutes Exposé beantwortet die wichtigsten Fragen vorab und spart unnötige Besichtigungen.

Fehler 4: Die Immobilie wird unvorbereitet gezeigt

Ein voller Flur, tropfende Wasserhähne, defekte Lampen und ein ungepflegter Garten bleiben im Gedächtnis. Kleine Reparaturen, Aufräumen und Entrümpeln kosten wenig und wirken stark. Große Renovierungen lohnen sich vor dem Verkauf dagegen selten, weil Käufer eigene Vorstellungen haben. Ein neutraler, heller Eindruck reicht meist völlig aus.

Fehler 5: Besichtigungen ohne Vorauswahl

Wer jedem Anrufer einen Termin gibt, verbringt viele Abende mit Besichtigungstouristen. Fragen Sie vorab nach Finanzierung, Zeitplan und Suchkriterien. Ernsthafte Interessenten haben eine Vorstellung von ihrem Budget und können eine Bankbestätigung vorlegen. Gebündelte Termine an wenigen Tagen erzeugen außerdem eine positive Dynamik, weil Interessenten sehen, dass auch andere sich für die Immobilie interessieren.

Fehler 6: Mängel verschweigen

Feuchte Kellerwände, ein undichtes Dach oder eine alte Ölheizung lassen sich nicht verbergen und sollten es auch nicht. Verschweigt der Verkäufer bekannte Mängel arglistig, haftet er trotz eines Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag. Offen kommunizierte Mängel werden dagegen im Preis berücksichtigt und führen nicht zu Streit nach dem Verkauf. Ehrlichkeit schützt Sie und schafft Vertrauen.

Fehler 7: Die Finanzierung des Käufers wird nicht geprüft

Ein Käufer, der begeistert zusagt, aber keine Finanzierung bekommt, kostet Wochen. Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen. Reservieren Sie die Immobilie nicht über Monate ohne Nachweis. Ein Makler prüft diese Unterlagen und verhindert, dass Sie andere Interessenten zu früh absagen.

Fehler 8: Unter Druck verhandeln

Wer dringend verkaufen muss oder emotional an der Immobilie hängt, verhandelt selten gut. Käufer spüren Zeitdruck und nutzen ihn. Legen Sie vorab eine Untergrenze fest und begründen Sie Ihren Preis mit Fakten. Liegen mehrere Angebote vor, vergleichen Sie nicht nur den Preis, sondern auch Finanzierung, Zeitplan und Bedingungen. Ein neutraler Vermittler nimmt Emotionen aus der Verhandlung.

Fehler 9: Den Kaufvertrag nicht genau lesen

Der Notar schickt den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin. Prüfen Sie Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Regelungen zu Mängeln und zur Räumung. Fragen Sie nach, wenn etwas unklar ist. Änderungen sind vor dem Termin einfach, danach nur mit neuer Beurkundung möglich.

Fehler 10: Steuern und Fristen übersehen

Wer eine vermietete Wohnung kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, verschenkt womöglich viel Geld an das Finanzamt. Auch eine vorzeitige Ablösung des Kredits kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Prüfen Sie beides vor dem Verkauf. Mehr in den Artikeln Spekulationssteuer beim Hausverkauf und Haus verkaufen trotz Kredit.

Privat verkaufen: worauf Sie besonders achten müssen

Viele Fehler passieren beim Privatverkauf, weil Erfahrung und Zeit fehlen. Wer privat verkauft, übernimmt Bewertung, Exposé, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Vertragsvorbereitung selbst. Das ist machbar, kostet aber viele Abende und erfordert Kenntnisse im Kaufrecht. Wägen Sie ab, welcher Weg zu Ihnen passt. Mehr im Artikel Lohnt sich ein Makler in Ulm?

Bonus-Fehler: Der falsche Zeitpunkt

Auch der Zeitpunkt kann Geld kosten. Wer im Hochsommer oder kurz vor Weihnachten startet, erreicht weniger Interessenten, weil viele Familien im Urlaub sind oder andere Prioritäten haben. Frühjahr und Frühherbst sind klassische Zeiten für Immobilienkäufe, Gärten zeigen sich von ihrer besten Seite. Wichtiger als die Jahreszeit ist aber Ihre persönliche Situation: Ein gut vorbereiteter Verkauf zu einer etwas ruhigeren Zeit ist besser als ein überstürzter Start im Frühling. Planen Sie die Vorbereitung so, dass die Vermarktung zu einem günstigen Moment beginnen kann.

Bonus-Fehler: Zu viel oder zu wenig erzählen

Bei Besichtigungen erzählen Eigentümer gern viel über ihr Haus, oft mit Herzblut. Das ist sympathisch, kann aber Käufer verunsichern, wenn nebenbei von Problemen mit Nachbarn oder alten Wasserschäden die Rede ist. Umgekehrt wirkt Schweigen auf Fragen verdächtig. Bereiten Sie sich vor: Welche Fragen kommen typischerweise, welche Antworten sind ehrlich und hilfreich? Ein Makler übernimmt die Gesprächsführung und sorgt dafür, dass alle wichtigen Informationen sachlich und vollständig vermittelt werden.

Bonus-Fehler: Nur auf ein Portal setzen

Ein einzelnes Inserat in einem Portal erreicht nur einen Teil der Käufer. Viele Käufer in Ulm sind bei Maklern vorgemerkt, schauen auf mehreren Portalen oder werden über Empfehlungen aufmerksam. Eine gute Vermarktung kombiniert die Käuferkartei, mehrere Portale, die eigene Website und das persönliche Netzwerk. Wichtig ist, dass alle Kanäle dieselben, korrekten Informationen zeigen und Anfragen schnell beantwortet werden.

Bonus-Fehler: Unverbindliche Reservierungen

Ein Interessent bittet, die Immobilie für ihn zu reservieren, bis seine Bank zusagt. Gerät die Reservierung zu lang oder fehlt ein Finanzierungsnachweis, verlieren Sie andere Interessenten. Vereinbaren Sie Reservierungen nur kurz, schriftlich und mit klarer Frist, idealerweise nach Vorlage einer Finanzierungsbestätigung. Der Notartermin sollte zeitnah folgen.

Bonus-Fehler: Emotionen über den Preis entscheiden lassen

Für Sie ist das Haus voller Erinnerungen. Für Käufer ist es ein Objekt, das zu ihrem Leben passen muss. Der Wert der Erinnerungen fließt nicht in den Preis ein. Umgekehrt sollten Sie ein Angebot nicht ablehnen, nur weil der Käufer Ihnen unsympathisch ist, solange Preis und Finanzierung stimmen. Ein neutraler Blick von außen hilft, Entscheidungen sachlich zu treffen.

Checkliste: So vermeiden Sie die typischen Fehler

• Fundierte Bewertung vor dem Start
• Alle Unterlagen vor der ersten Anzeige
• Professionelle Fotos und ein klares Exposé
• Haus aufgeräumt, kleine Mängel behoben
• Interessenten vorab prüfen
• Mängel offen benennen
• Finanzierung vor dem Notar nachweisen lassen
• Vertragsentwurf gründlich lesen
• Steuern und Kredit vor dem Verkauf klären

Mehr dazu im Artikel Checkliste Hausverkauf in Ulm.

Was in Ulm besonders zu beachten ist

Ulm ist ein vielfältiger Markt. In der Innenstadt, im Fischerviertel und in Teilen von Söflingen stehen Baudenkmäler mit eigenen Regeln. Am Eselsberg und Kuhberg prägen Universität, Kliniken und Wissenschaftsstadt die Nachfrage, in Wiblingen und Böfingen sind Familien und Kapitalanleger gleichermaßen aktiv. Käufer zahlen in Baden-Württemberg 5 % Grunderwerbsteuer und vergleichen oft mit Angeboten im nahen Neu-Ulm, wo es 3,5 % sind. Ein Verkauf, der diese Besonderheiten nicht kennt, verschenkt Argumente. Mehr im Artikel Immobilie verkaufen: Ulm oder Neu-Ulm.

Nachverhandlungen vor dem Notartermin vermeiden

Manche Käufer versuchen kurz vor dem Notartermin, den Preis zu drücken, etwa wegen eines angeblich neu entdeckten Mangels. Das passiert vor allem, wenn Informationen vorher unvollständig waren. Wer Mängel, Zustand und Unterlagen von Anfang an offenlegt, nimmt diesen Argumenten die Grundlage. Vereinbaren Sie den Kaufpreis schriftlich und lassen Sie den Notarvertrag zügig vorbereiten. Je kürzer die Zeit bis zur Beurkundung, desto geringer das Risiko.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Ehepaar aus Ulm-Jungingen bot sein Reihenhaus zunächst privat an, mit einem Preis, den eine Online-Schätzung ergeben hatte. Nach drei Monaten und vielen Anrufen ohne ernsthaftes Angebot lag das Inserat immer noch online. Bei der Bewertung zeigte sich, dass der Preis gut zehn Prozent über dem lag, was vergleichbare Häuser erzielt hatten. Mit angepasstem Preis, neuen Fotos und vollständigen Unterlagen fanden sich innerhalb von vier Wochen drei Interessenten, verkauft wurde knapp unter dem neuen Angebotspreis. Der lange erste Anlauf hatte vor allem Zeit und Nerven gekostet.

Fehler Nummer elf: zu viel Provision zahlen

Ein letzter, oft übersehener Kostenpunkt ist die Provision. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer in Ulm 2,5 % statt 3,57 %, fällig erst nach dem Notartermin.

Wir arbeiten mit geringen Fixkosten und digitalen Abläufen, die Inhaber verkaufen selbst. Sie erhalten den vollen Service und behalten mehr vom Erlös.

So vermeiden Sie diese Fehler mit Kronen Immobilien

Wir starten mit einer fundierten Bewertung durch Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, beschaffen alle Unterlagen, erstellen Fotos und Exposé, prüfen Käufer und ihre Finanzierung und begleiten Sie bis zur Übergabe. Mehr unter Immobilienmakler Ulm.

Häufige Fragen