Welcher Immobilienmakler ist gut in Ulm? So finden Sie den richtigen Makler

Warum die Wahl des Maklers so wichtig ist

Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Eigentümer eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Der Makler begleitet dabei jeden Schritt: Er schlägt den Angebotspreis vor, präsentiert die Immobilie, wählt die Interessenten aus, verhandelt und bereitet den Notartermin vor. Ein erfahrener Makler sorgt dafür, dass der Preis zum Markt passt, dass nur geprüfte Käufer zur Besichtigung kommen und dass der Vertrag sauber vorbereitet ist.

In Ulm ist die Auswahl groß. Neben großen Ketten und Bankmaklern gibt es zahlreiche inhabergeführte Büros. Der Titel Immobilienmakler ist in Deutschland nicht geschützt. Wer gewerblich vermittelt, braucht zwar eine Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung, eine Ausbildung ist dafür aber keine Voraussetzung. Umso wichtiger ist es, genau hinzusehen.

Die wichtigsten Kriterien auf einen Blick

Erst die Summe entscheidet: Ein guter Makler überzeugt fachlich, menschlich und bei den Konditionen.

Ortskenntnis: Ulm ist nicht gleich Ulm

Die Nachfrage unterscheidet sich in Ulm stark von Stadtteil zu Stadtteil. Am Eselsberg suchen viele Beschäftigte der Universität und der Kliniken, in Söflingen und am Kuhberg Familien mit Wunsch nach Garten und guter Anbindung, in der Weststadt und Neustadt eher Paare und Kapitalanleger. Wiblingen, Böfingen, Jungingen oder Lehr haben jeweils eigene Käufergruppen und Besonderheiten.

Ein Makler mit echter Ortskenntnis weiß, welche Käufer für Ihre Immobilie in Frage kommen, wie er sie erreicht und welche Argumente zählen. Fragen Sie konkret: Welche Immobilien haben Sie in meiner Straße oder meinem Stadtteil verkauft? Wie lange hat das gedauert? Wer waren die Käufer? Wer hier ausweichend antwortet, kennt den Markt vor Ort vermutlich nur aus Portalen.

Viele Interessenten vergleichen außerdem Ulm und Neu-Ulm, weil Grunderwerbsteuer und Grundsteuer auf beiden Seiten der Donau unterschiedlich geregelt sind. Ein Makler, der beide Städte kennt, kann diese Unterschiede gezielt für Ihre Vermarktung nutzen. Mehr dazu in unserem Artikel Immobilie verkaufen in Ulm oder Neu-Ulm.

Bewertung: Der Angebotspreis entscheidet

Ein zu hoher Angebotspreis schreckt Käufer ab, die Immobilie bleibt lange online und muss später oft deutlich reduziert werden. Ein zu niedriger Preis kostet Sie bares Geld. Ein guter Makler begründet seinen Preisvorschlag nachvollziehbar, etwa mit Vergleichsverkäufen, Lage, Zustand, Ausstattung und Grundstück, und zeigt Ihnen die Rechnung.

Achten Sie auf Qualifikationen im Bereich Bewertung, zum Beispiel eine Zertifizierung als Sachverständiger durch eine anerkannte Stelle. Eine solche Bewertung überzeugt auch Käufer und deren Banken, weil sie auf anerkannten Verfahren beruht. Bei Kronen Immobilien bewertet Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), jede Immobilie persönlich.

Vermarktung: So erreicht der Makler die richtigen Käufer

Ein Inserat auf einem Portal kann jeder schalten. Ein guter Makler hat ein durchdachtes Vermarktungskonzept. Dazu gehören:

• Vorgemerkte Käufer: eine gepflegte Kartei mit Interessenten, die bereits geprüft sind und aktiv suchen
• Professionelle Präsentation: hochwertige Fotos, aktuelle Grundrisse, ein klar gegliedertes Exposé mit allen wichtigen Daten
• Reichweite: die großen Portale, die eigene Website und das persönliche Netzwerk in der Region
• Diskretion auf Wunsch: etwa bei Trennung oder Erbschaft eine Vermarktung zunächst nur an vorgemerkte Käufer
• Strategie: klare Vorstellung, wann und wie bei starker Nachfrage verhandelt oder ein Bieterverfahren genutzt wird

Lassen Sie sich ein Beispiel-Exposé zeigen. Daran erkennen Sie schnell, mit welcher Sorgfalt ein Makler arbeitet.

Besichtigungen und Käuferprüfung

Ein guter Makler schützt Ihre Privatsphäre und Ihre Zeit. Er führt nur Interessenten durch Ihre Immobilie, die ernsthaft infrage kommen, und klärt vorab die Finanzierung. Fragen Sie nach: Wie prüfen Sie die Bonität der Interessenten? Führen Sie Einzel- oder Sammelbesichtigungen durch? Bekomme ich nach jeder Besichtigung eine Rückmeldung?

Vor dem Notartermin sollte eine Finanzierungsbestätigung der Käuferbank vorliegen. So vermeiden Sie, dass ein Verkauf in letzter Minute platzt und Ihre Immobilie wieder neu angeboten werden muss.

Kosten: Was ein Makler in Ulm kostet

In Ulm und Neu-Ulm sind 3,57 % Provision für Verkäufer und Käufer jeweils üblich. Seit Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser bundesweit: Arbeitet der Makler für beide Seiten, teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen. Die Höhe ist frei verhandelbar.

Eine niedrigere Provision kann mit vollem Service einhergehen. Entscheidend ist, wie ein Büro aufgestellt ist. Wer mit schlanken Strukturen und geringen Fixkosten arbeitet, kann Verkäufern bessere Konditionen bieten und trotzdem den vollen Service leisten. Fragen Sie immer, welche Leistungen in der Provision enthalten sind und ob zusätzliche Kosten entstehen können. Ausführlich erklären wir das im Artikel Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.

Der Maklervertrag: darauf sollten Sie achten

Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden, etwa per E-Mail oder schriftlich. Lesen Sie ihn vor der Unterschrift genau:

Ein Alleinauftrag sorgt für einen einheitlichen Auftritt am Markt und klare Zuständigkeiten. Mehr dazu auf unserer Seite zum Makleralleinauftrag.

Qualifikation und Weiterbildung

Seit 2018 müssen Immobilienmakler sich regelmäßig weiterbilden, im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Darüber hinaus zeigen freiwillige Qualifikationen, wie ernst ein Makler seinen Beruf nimmt: eine kaufmännische Ausbildung in der Immobilienwirtschaft, ein Studium, eine Zertifizierung als Sachverständiger oder die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem IVD, der eigene Standesregeln hat.

Fragen Sie ruhig nach Nachweisen. Seriöse Makler zeigen Zertifikate und Mitgliedschaften gern. Bei Kronen Immobilien sind das unter anderem die DEKRA-Zertifizierung von Karel Toman und die Mitgliedschaft im IVD seit 2009.

Google-Bewertungen und Referenzen richtig lesen

Bewertungen im Internet sind ein guter Anhaltspunkt, wenn Sie sie richtig lesen. Achten Sie weniger auf einzelne Sterne als auf das Gesamtbild:

• Anzahl und Zeitraum: viele Bewertungen über mehrere Jahre sind aussagekräftiger als wenige aus kurzer Zeit
• Inhalt: konkrete Schilderungen zu Ablauf, Erreichbarkeit und Ergebnis sagen mehr als allgemeines Lob
• Umgang mit Kritik: sachliche Antworten des Maklers auf kritische Bewertungen sprechen für Professionalität
• Referenzen: verkaufte Immobilien in Ihrer Gegend und ähnlicher Art zeigen echte Erfahrung

Persönliche Empfehlungen von Nachbarn, Freunden oder Kollegen sind ebenfalls wertvoll, weil Sie direkt nachfragen können, wie zufrieden sie waren.

Diese Fragen sollten Sie im Erstgespräch stellen

1. Wie kommen Sie auf den Angebotspreis?Lassen Sie sich die Begründung mit Vergleichswerten erklären.
2. Welche Immobilien haben Sie in meiner Gegend verkauft?Nach Stadtteil, Art und Dauer fragen.
3. Wie sieht Ihr Vermarktungsplan aus?Kanäle, Zeitplan, Präsentation, vorgemerkte Käufer.
4. Wer betreut mich persönlich?Fester Ansprechpartner oder wechselnde Mitarbeiter?
5. Wie informieren Sie mich?Rückmeldungen nach Besichtigungen, regelmäßige Berichte.
6. Was kostet mich Ihr Service?Provision, Fälligkeit, mögliche Zusatzkosten.
7. Wie lange läuft der Auftrag?Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten.

Warnsignale: Vorsicht bei diesen Angeboten

• Auffällig hohe Preisversprechen: Manche Anbieter nennen einen sehr hohen Preis, um den Auftrag zu bekommen. Nach Wochen ohne Anfragen folgt dann die Preissenkung.
• Lange Bindungsfristen: Laufzeiten von einem Jahr oder mehr mit automatischer Verlängerung schränken Sie unnötig ein.
• Vorabgebühren: Gebühren für Inserate, Exposé oder Fotos vor dem Verkauf sind unüblich. Seriöse Makler arbeiten erfolgsabhängig.
• Druck und Eile: Wer sofort eine Unterschrift verlangt, ohne dass Sie den Vertrag in Ruhe lesen können, handelt selten in Ihrem Interesse.
• Unklare Leistungen: Wenn offen bleibt, was der Makler konkret tut, fehlt die Grundlage für einen Vergleich.

Makler oder Privatverkauf?

Ein Privatverkauf ist möglich und spart die Provision. Sie übernehmen dann Preisfindung, Exposé, Inserate, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die Abstimmung mit dem Notar selbst. Das kostet Zeit, oft am Abend und am Wochenende, und birgt Risiken bei Preis und Vertrag.

Ein guter Makler gleicht seine Provision häufig durch einen besseren Preis, einen schnelleren Verkauf und weniger Aufwand für Sie aus. Mit einer fairen Provision wird diese Rechnung für Verkäufer besonders attraktiv.

So läuft der Verkauf mit einem guten Makler ab

1. Kennenlernen und BesichtigungGespräch über Ihre Ziele, Rundgang durch die Immobilie
2. Bewertung und Preisempfehlungbegründet und nachvollziehbar
3. Unterlagen und ExposéGrundbuch, Pläne, Energieausweis, Fotos, Grundrisse
4. Vermarktungvorgemerkte Käufer, Portale, Netzwerk
5. Besichtigungen und Verhandlungnur mit geprüften Interessenten
6. Notar und ÜbergabeVertragsentwurf, Termin, Übergabeprotokoll

Guter Makler und faire Provision: beides ist möglich

Viele Eigentümer glauben, ein guter Makler müsse teuer sein. Dabei lassen sich Qualität und faire Konditionen gut verbinden. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer 2,5 % Provision statt der üblichen 3,57 %, rund 30 % weniger als bei vielen anderen Maklern in Ulm und Neu-Ulm.

Möglich ist das durch geringere Fixkosten, ein eingespieltes Inhaberteam und effiziente, digitale Abläufe. Die Leistung bleibt vollständig: Bewertung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen, professionelle Vermarktung, geprüfte Käufer und Begleitung bis zur Übergabe sind enthalten. So sparen Eigentümer beim Verkauf viel Geld. Mehr auf unserer Seite Immobilienmakler Ulm.

Kronen Immobilien: Ihr Makler für Ulm und Neu-Ulm

Kronen Immobilien begleitet Eigentümer in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland seit 1999. Sie sprechen immer direkt mit den Inhabern Karel Toman und Fabian Mair. Unser Büro liegt in der Schützenstraße 1 in Neu-Ulm, wenige Minuten von der Ulmer Innenstadt entfernt.

• DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1)
• Mitglied im IVD seit 2009, ImmoScout24-Partner seit 2004
• 4,9 von 5 Sternen bei Google
• 2,5 % Provision für Verkäufer, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag

Häufige Fragen