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Verkauf
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Ein Hausverkauf in Ulm gelingt mit zwölf Schritten: Ziele klären, Bewertung, Unterlagen, Energieausweis, Haus vorbereiten, Exposé und Fotos, Vermarktung, Besichtigungen, Angebote und Finanzierung prüfen, Notarvertrag, Kaufpreiszahlung und Übergabe. Wer die Liste der Reihe nach abarbeitet, vermeidet typische Fehler und verkauft entspannter. Persönlich vor Ort berät Sie Kronen Immobilien als Ihr Haus verkaufen in Ulm.
| Nr. | Schritt | Erledigt |
|---|---|---|
| 1 | Ziele, Zeitplan und neue Wohnsituation klären | ☐ |
| 2 | Haus bewerten lassen | ☐ |
| 3 | Unterlagen zusammenstellen | ☐ |
| 4 | Energieausweis prüfen oder beauftragen | ☐ |
| 5 | Haus aufräumen, kleine Mängel beheben | ☐ |
| 6 | Fotos und Exposé erstellen | ☐ |
| 7 | Vermarktung starten | ☐ |
| 8 | Besichtigungen organisieren | ☐ |
| 9 | Angebote vergleichen, Finanzierung prüfen | ☐ |
| 10 | Notarvertrag prüfen und beurkunden | ☐ |
| 11 | Kaufpreiszahlung und Kreditablösung | ☐ |
| 12 | Übergabe mit Protokoll | ☐ |
Checkliste gemeinsam abarbeiten: Wir übernehmen die Schritte, die Sie abgeben möchten.
Jetzt Kontakt aufnehmenWann möchten Sie verkaufen, wohin ziehen Sie, brauchen Sie den Erlös für einen Neukauf? Läuft noch ein Kredit, und wann endet die Zinsbindung? Gibt es Miteigentümer oder Erben, die zustimmen müssen? Diese Fragen bestimmen Zeitplan und Strategie.
Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage. Lassen Sie Ihr Haus vor Ort bewerten, von jemandem, der die Ulmer Stadtteile kennt. Mehr unter Immobilienbewertung Ulm.
Grundbuchauszug vom Amtsgericht Ulm, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baulastenauskunft, Modernisierungsliste und ein gültiger Energieausweis. Mehr in den Artikeln Unterlagen für den Hausverkauf und Energieausweis beim Hausverkauf.
Professionelle Fotos, Grundrisse, Luftbilder und ein klarer Text sind die Visitenkarte Ihres Hauses. Die Vermarktung beginnt bei vorgemerkten Käufern und geht dann in die Portale. Achten Sie auf die Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
Interessenten vorab prüfen, Termine bündeln, Haus lüften und hell machen, Unterlagen bereitlegen. Nach jeder Besichtigung Rückmeldungen sammeln. Ernsthafte Interessenten kommen oft ein zweites Mal.
Gut vorbereitet verkaufen: Wir bewerten kostenfrei.
Jetzt Kontakt aufnehmenLassen Sie sich Angebote schriftlich geben und prüfen Sie die Finanzierung anhand einer Bankbestätigung oder eines Eigenkapitalnachweises. Vergleichen Sie Preis, Sicherheit und Zeitplan. Mehr im Artikel Fehler beim Immobilienverkauf.
Den Vertragsentwurf erhalten Sie mindestens zwei Wochen vor dem Termin. Nach der Beurkundung sichert der Notar den Käufer ab, holt Löschungsunterlagen ein und teilt die Fälligkeit mit. Nach Zahlungseingang übergeben Sie das Haus mit Protokoll. Mehr im Artikel Notartermin beim Immobilienverkauf.
| Phase | Schritte | Dauer |
|---|---|---|
| Vorbereitung | 1 bis 6 | 3 bis 6 Wochen |
| Vermarktung | 7 und 8 | 2 bis 8 Wochen |
| Abschluss | 9 und 10 | 2 bis 4 Wochen |
| Abwicklung | 11 und 12 | 4 bis 8 Wochen |
Insgesamt sollten Sie vier bis sieben Monate vom Entschluss bis zur Übergabe einplanen. Mit guter Vorbereitung geht es oft schneller.
| Kostenpunkt | Hinweis |
|---|---|
| Maklerprovision | bei Kronen Immobilien 2,5 %, nur bei Erfolg |
| Energieausweis | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis |
| Grundbuchauszüge | geringe Gebühr |
| Löschung von Grundschulden | Notar- und Grundbuchgebühren |
| Vorfälligkeitsentschädigung | nur bei vorzeitiger Kreditablösung |
| kleine Reparaturen | nach Bedarf |
Ein zu hoher Preis, fehlende Unterlagen, ein abgelaufener Energieausweis, Besichtigungen ohne Vorauswahl und ungeprüfte Finanzierungen sind die häufigsten Gründe, warum Verkäufe länger dauern als geplant. Wer die Checkliste der Reihe nach abarbeitet, vermeidet die meisten davon. Mehr im Artikel Fehler beim Immobilienverkauf.
Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben zustimmen, bei einer Trennung beide Eigentümer. Bei Vermietung gehen Mietverträge auf den Käufer über, Besichtigungen werden mit dem Mieter abgestimmt. Wer im Alter verkauft, plant den Übergabetermin passend zum Umzug. Für jeden dieser Fälle finden Sie im Ratgeber einen eigenen Artikel.
In Ulm gehört die Baulastenauskunft zu den Unterlagen, das Grundbuch führt das Amtsgericht Ulm, und Käufer zahlen 5 % Grunderwerbsteuer. Für Baudenkmäler in Altstadt und Fischerviertel entfällt der Energieausweis. Die Stadt prüft gegebenenfalls ein Vorkaufsrecht. Ein Makler aus der Region kennt diese Besonderheiten.
Melden Sie Strom, Gas, Wasser und Internet ab oder übertragen Sie die Verträge, informieren Sie Versicherung und Grundsteuerstelle, bewahren Sie Kaufvertrag und Abrechnungen für die Steuer auf. Wer eine neue Immobilie kauft, kann den Erlös als Eigenkapital einsetzen.
Drucken Sie diese Seite aus und haken Sie jeden Schritt ab. Oder sprechen Sie mit uns: Wir arbeiten die Liste gemeinsam mit Ihnen ab und übernehmen die Schritte, die Sie abgeben möchten. Mehr unter Immobilienmakler Ulm.
Schreiben Sie die Antworten auf. Sie sind die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.
Gehen Sie mit den Augen eines Käufers durch Ihr Haus. Was fällt auf? Volle Regale, abgenutzte Türen, ein überwucherter Garten, ein muffiger Keller? Viele Punkte lassen sich mit wenig Aufwand beheben: aufräumen, lüften, Kleinigkeiten reparieren, Rasen mähen, Hecken schneiden. Bitten Sie eine neutrale Person um ihren Eindruck. Investieren Sie aber nicht in große Renovierungen, die Käufer selten bezahlen.
Vor der Besichtigung: lüften, heizen, alle Lampen einschalten, Rollläden hoch, Haustiere woanders unterbringen. Während der Besichtigung: Interessenten in Ruhe schauen lassen, Fragen sachlich beantworten, Unterlagen bereithalten. Danach: Rückmeldung einholen, Interesse und Finanzierung klären. Gebündelte Termine an wenigen Tagen sparen Ihnen Zeit und zeigen Interessenten, dass die Nachfrage groß ist.
| Kriterium | Worauf Sie achten |
|---|---|
| Preis | Höhe des Angebots im Verhältnis zum Angebotspreis |
| Finanzierung | Bankbestätigung oder Eigenkapitalnachweis |
| Zeitplan | gewünschter Notartermin und Übergabe |
| Bedingungen | Vorbehalte, etwa Verkauf einer eigenen Immobilie |
| Eindruck | Verlässlichkeit und Kommunikation |
Ein Eigentümer aus Ulm-Wiblingen nutzt die Checkliste, um sein Reihenhaus zu verkaufen. In zwei Wochen sind Bewertung und Unterlagen erledigt, eine Woche später sind Fotos und Exposé fertig. Nach dem Start melden sich zuerst Käufer aus der Kartei, nach zwei Besichtigungstagen liegen drei Angebote vor. Er entscheidet sich für ein Paar mit Finanzierungsbestätigung und Wunsch nach Übergabe in drei Monaten, passend zu seinem Umzug. Vom Entschluss bis zur Übergabe vergehen knapp fünf Monate.
Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlt der Käufer. Ist Ihr Haus noch belastet, geht der Ablösebetrag direkt an Ihre Bank, der Rest an Sie. Prüfen Sie den Zahlungseingang, bevor Sie die Schlüssel übergeben. Ihre Bank bestätigt die Ablösung und erteilt die Löschungsbewilligung. Mehr im Artikel Haus verkaufen trotz Kredit.
Vereinbaren Sie den Übergabetermin nach Zahlungseingang. Erstellen Sie gemeinsam mit dem Käufer ein Protokoll mit Zählerständen für Strom, Gas, Wasser und Heizung, der Anzahl der übergebenen Schlüssel, den übergebenen Unterlagen und dem Zustand des Hauses. Beide unterschreiben. Fotos ergänzen das Protokoll. So gibt es später keine Missverständnisse.
Erstens: Prüfen Sie, ob Ihre Bank einer vorzeitigen Ablösung zustimmt und welche Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Zweitens: Klären Sie bei vermieteten Immobilien die Zehnjahresfrist. Drittens: Informieren Sie Miteigentümer, Erben oder Mieter frühzeitig. Diese drei Punkte verhindern Überraschungen mitten im Verkauf.
Sie können jeden Schritt selbst erledigen oder einzelne Aufgaben abgeben. Viele Eigentümer übernehmen die Vorbereitung im Haus und lassen Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung und Verhandlung vom Makler erledigen. Mehr im Artikel Lohnt sich ein Makler in Ulm?
Planen Sie zwischen den Phasen etwas Puffer ein, etwa zwei Wochen zwischen Notartermin und geplantem Auszug. Banken, Grundbuchamt und Stadt brauchen manchmal länger als erwartet. Wer flexibel bleibt, verhandelt entspannter und vermeidet teure Zwischenlösungen.
Wir übernehmen alle zwölf Schritte für Sie. Als Verkäufer in Ulm zahlen Sie bei Kronen Immobilien 2,5 % statt 3,57 % Provision, fällig erst mit dem Kaufvertrag.
Unsere geringen Fixkosten und digitale Abläufe machen das möglich.
Wir arbeiten die Checkliste mit Ihnen ab oder übernehmen sie vollständig. Bewertung durch Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Mehr unter Haus verkaufen in Ulm.
Ziele klären, bewerten lassen, Unterlagen und Energieausweis besorgen und das Haus vorbereiten.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnfläche, Baulastenauskunft, Modernisierungsliste und Energieausweis.
Meist drei bis fünf Monate bis zum Notartermin, dann vier bis acht Wochen bis zur Zahlung.
Nein, kleine Reparaturen und Aufräumen genügen meist.
Wenn Bewertung, Unterlagen, Energieausweis und Exposé vorliegen.
Mit einer Finanzierungsbestätigung oder einem Eigenkapitalnachweis.
Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars.
Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen und der Zustand des Hauses.
Bei Kronen Immobilien für Verkäufer kostenfrei.
2,5 Prozent Provision für Verkäufer, fällig mit dem notariellen Kaufvertrag.
Vom Entschluss bis zur Übergabe meist vier bis sieben Monate.
Provision, Energieausweis, Grundbuchauszüge, Grundschuldlöschung und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung.
Ja, sie gehört in Baden-Württemberg zu den Unterlagen.
5 Prozent, gezahlt vom Käufer.
Versorger, Versicherung und Grundsteuerstelle informieren, Unterlagen aufbewahren.
Ja, drucken Sie die Seite einfach aus.
Alle Erben müssen zustimmen und einen Erbnachweis vorlegen.
Ja, wir übernehmen einzelne Schritte oder den gesamten Ablauf.
Zeitplan, neue Wohnsituation, Bedarf des Erlöses, Restschuld, Miteigentümer und Fristen.
Nach Preis, Finanzierung, Zeitplan, Bedingungen und Verlässlichkeit.
Nach Zahlungseingang des Kaufpreises.
Die Bank zu informieren, die Zehnjahresfrist zu prüfen und Miteigentümer einzubeziehen.
Nein, aber ein Makler übernimmt viele Schritte und spart Zeit.
Ja, viele Eigentümer bereiten das Haus selbst vor und geben den Rest ab.
Etwa zwei Wochen zwischen Notar und Auszug sowie zwischen den Phasen.
Verkaufen, verschenken, an den Käufer übergeben oder entsorgen lassen.
Fotos, Grundrisse, Beschreibung, Lage, Energiekennwerte, Baujahr und Flächen.
Über die Kartei eines Maklers, Portale und einen realistischen Preis.
Der Makler anhand einer Bankbestätigung oder eines Eigenkapitalnachweises.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Falscher Preis, fehlende Unterlagen, schlechte Fotos und Druck in der Verhandlung: welche Fehler Verkäufer in Ulm Geld kosten und wie Sie sie vermeiden.
Vertragsentwurf, Beurkundung, Vormerkung, Fälligkeit und Übergabe: was beim Notar passiert und worauf Verkäufer in Ulm achten sollten.
Privat verkaufen oder mit Makler? Was ein Makler leistet, was er kostet und wann sich die Provision für Eigentümer in Ulm rechnet.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir arbeiten die Checkliste mit Ihnen ab und bewerten kostenfrei.
Kronen Immobilien e.K.
Schützenstraße 1, 89231 Neu-Ulm
0731 602 6025
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Mo. bis Fr. 9 bis 17 Uhr