Erbimmobilie verkaufen in Illertissen: Von der Testamentseröffnung bis zum Notar

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Gerade in den ersten Wochen wirkt die Liste lang. Wichtig ist, das Haus zu sichern: Versicherung informieren, Heizung im Winter frostfrei halten, Post umleiten und regelmäßig nach dem Rechten sehen.

Erbschein oder Testament: was der Notar braucht

Für den Verkauf muss nachgewiesen werden, wer Eigentümer geworden ist. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das in der Regel. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist ein Erbschein nötig. Er wird beim Nachlassgericht oder über einen Notar beantragt und kostet Gebühren nach dem Wert des Nachlasses. Die Bearbeitung dauert einige Wochen bis Monate.

Grundbuchberichtigung

Nach dem Erbfall stimmt das Grundbuch nicht mehr, weil dort noch der Verstorbene steht. Die Erben beantragen die Berichtigung beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Neu-Ulm, das auch für Illertissen zuständig ist. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen keine Grundbuchgebühren an. Bei einem direkten Verkauf kann die Berichtigung mit der Eintragung des Käufers verbunden werden. Der Notar kümmert sich darum.

Wenn mehrere Erben gemeinsam erben

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können sie nur gemeinsam verfügen. Für einen Verkauf müssen also alle zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, persönlich oder per Vollmacht. Unterschiedliche Vorstellungen sind normal: Einer möchte verkaufen, einer selbst einziehen, ein dritter vermieten. Eine neutrale Bewertung und ein offenes Gespräch helfen, eine Lösung zu finden. Mehr im Artikel Erbengemeinschaft und Immobilie.

Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist

Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro, Geschwister und Nichten von 20.000 Euro. Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Gesamtwert des Erbes ab. Für den Verkauf gilt: Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Gewinn steuerfrei. Lag der Kauf kürzer zurück, läuft die Frist für die Erben weiter. Mehr im Artikel Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Den Wert der Erbimmobilie kennen

Für Steuer, Aufteilung und Verkauf brauchen Erben einen realistischen Wert. Das Finanzamt ermittelt einen eigenen Steuerwert, der vom Marktwert abweichen kann. Eine neutrale Bewertung durch einen Sachverständigen zeigt, was die Immobilie in Illertissen tatsächlich wert ist. Ausführlich im Artikel Immobilienbewertung bei Erbschaft.

Räumung und Vorbereitung

Bevor Käufer kommen, muss das Haus geräumt werden. Sichern Sie zuerst Dokumente, Fotos und Erinnerungsstücke, verteilen Sie Möbel unter den Erben und beauftragen Sie dann ein Räumungsunternehmen. Eine besenreine Übergabe genügt. Renovieren müssen Sie in der Regel nicht. Viele Käufer suchen bewusst ein älteres Haus, das sie nach eigenen Vorstellungen modernisieren.

Was Käufer in Illertissen suchen

Illertissen bietet Schulen bis zum Abitur, Einkauf, Ärzte, einen Bahnhof an der Illertalbahn und den Anschluss an die A7. Käufer sind Familien aus dem Illertal, Pendler nach Ulm, Neu-Ulm und Memmingen sowie Rückkehrer aus der Region. Häuser am Schlossberg mit Blick über das Illertal sind ebenso gefragt wie Familienhäuser in Jedesheim, Au, Tiefenbach und Betlinshausen. Mehr unter Haus verkaufen in Illertissen.

Der Verkauf Schritt für Schritt

1. BewertungNeutraler Wert als Basis für alle Erben.
2. EinigungAlle Erben stimmen dem Verkauf und dem Angebotspreis zu.
3. UnterlagenErbnachweis, Grundbuch, Pläne, Energieausweis.
4. VermarktungExposé, Fotos, Kartei, Portale, Besichtigungen.
5. NotarterminAlle Erben unterschreiben, persönlich oder per Vollmacht.
6. AufteilungDer Erlös wird nach Erbquoten verteilt.

Wenn Erben weit weg wohnen

Viele Erben leben nicht mehr in Illertissen. Für den Verkauf müssen sie nicht ständig anreisen. Besichtigungen übernimmt der Makler, Unterlagen werden digital geteilt und Ergebnisse per Video besprochen. Für den Notartermin können Erben eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen oder den Vertrag bei einem Notar an ihrem Wohnort genehmigen.

Kosten rund um den Erbfall

Diese Kosten können als Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer berücksichtigt werden. Bewahren Sie alle Belege auf.

Das leerstehende Haus sichern

Bis zum Verkauf steht das Haus oft leer. Informieren Sie die Gebäudeversicherung, denn bei längerem Leerstand gelten besondere Pflichten. Lassen Sie im Winter die Heizung auf Frostschutz laufen oder das Wasser abstellen, leeren Sie den Briefkasten und lassen Sie das Haus bewohnt aussehen, etwa mit Zeitschaltuhren. Ein Nachbar, der regelmäßig nach dem Rechten sieht, ist Gold wert. Wir übernehmen auf Wunsch auch Kontrollgänge während der Vermarktung.

Erbe ausschlagen: wann das sinnvoll ist

Ist der Nachlass überschuldet, etwa weil auf dem Haus hohe Kredite lasten, können Erben das Erbe innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis ausschlagen. Wer ausschlägt, erhält nichts, muss aber auch keine Schulden übernehmen. Prüfen Sie vor der Entscheidung den Wert der Immobilie und die Höhe der Schulden. Eine schnelle Werteinschätzung hilft, innerhalb der knappen Frist die richtige Entscheidung zu treffen.

Vermieten statt verkaufen?

Manche Erben überlegen, das Haus zu vermieten. Das bringt laufende Einnahmen, aber auch Pflichten: Instandhaltung, Mieterbetreuung, Abrechnungen. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden, was auf Dauer anstrengend sein kann. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse. Wir rechnen beide Varianten mit Ihnen durch.

Häuser in den Illertisser Stadtteilen

Neben der Kernstadt gehören Au, Betlinshausen, Jedesheim und Tiefenbach zu Illertissen. Viele Erbimmobilien sind Familienhäuser aus den 1960er bis 1980er Jahren mit großen Gärten, manche ehemalige Hofstellen mit Nebengebäuden. Für Käufer zählen Grundstücksgröße, Zustand und die Wege zur Kernstadt. Bei Hofstellen klären wir mit der Stadt, welche Nutzungen möglich sind. Mehr unter Immobilienbewertung Illertissen.

Wenn sich die Erben nicht einigen

Kommt in der Erbengemeinschaft keine Einigung zustande, kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren dauert lange, kostet Gebühren und bringt oft weniger als ein freier Verkauf. Besser ist eine Vermittlung: ein gemeinsames Gespräch mit neutraler Bewertung, auf Wunsch mit Mediator oder Anwalt. Häufig zeigt sich, dass ein gemeinsamer Verkauf für alle die beste Lösung ist.

Pflichtteil und Vermächtnis

Wurde ein Kind im Testament übergangen, steht ihm ein Pflichtteil in Geld zu, also die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Grundlage ist der Wert des Nachlasses am Todestag, einschließlich der Immobilie. Ein Vermächtnis verpflichtet die Erben, einer bestimmten Person einen Gegenstand oder Betrag zu übertragen. Beides kann den Verkauf beeinflussen, weil Geld für die Auszahlung gebraucht wird. Eine neutrale Bewertung schafft die Grundlage, über die Höhe der Ansprüche sachlich zu sprechen.

Dokumente im Haus finden

Für Verkauf und Nachlass brauchen Sie Unterlagen, die oft in Schränken und Ordnern im Haus liegen: Kaufvertrag, Baupläne, Rechnungen, Versicherungspolicen, Grundsteuerbescheide, Kontoauszüge, Mietverträge. Sichten Sie die Ordner, bevor geräumt wird. Was fehlt, besorgen wir mit Ihrer Vollmacht bei Grundbuchamt, Bauamt und Versorgern.

Ein realistischer Zeitplan

Vom Erbfall bis zum Verkauf vergehen oft sechs bis zwölf Monate: einige Wochen bis zur Testamentseröffnung, gegebenenfalls Monate bis zum Erbschein, dann Räumung, Vorbereitung und Vermarktung. Nutzen Sie die Wartezeit auf den Erbschein, um Unterlagen zu sammeln, zu räumen und eine Bewertung einzuholen. Dann kann der Verkauf sofort starten, sobald der Erbnachweis vorliegt.

Den Überblick über den Nachlass behalten

Erstellen Sie früh ein Verzeichnis des Nachlasses: Immobilie, Konten, Versicherungen, Wertgegenstände, aber auch Schulden und laufende Verträge. Das hilft bei der Erbschaftsteuererklärung, bei der Aufteilung und bei Fragen von Pflichtteilsberechtigten. Für die Immobilie gehört eine Bewertung dazu. Je vollständiger das Verzeichnis, desto weniger Streit entsteht später.

Erben aus dem Ausland

Lebt ein Erbe im Ausland, kann er Vollmachten bei einem deutschen Konsulat oder einem ausländischen Notar mit Apostille beglaubigen lassen. Für den Erbschein können Erklärungen ebenfalls im Ausland abgegeben werden. Planen Sie dafür etwas mehr Zeit ein. Den Verkauf selbst organisieren wir so, dass der Erbe nur für Entscheidungen und Unterschriften gebraucht wird.

Erbengemeinschaft auflösen

Mit dem Verkauf und der Verteilung des Erlöses ist die Erbengemeinschaft für die Immobilie aufgelöst. Halten Sie die Aufteilung schriftlich fest, etwa in einer Auseinandersetzungsvereinbarung. Darin steht, wer welchen Anteil erhält und wie Kosten des Erbfalls verrechnet werden. Das schafft Klarheit und verhindert spätere Diskussionen unter Geschwistern.

Mehr für jeden Erben

Beim Verkauf einer Erbimmobilie in Illertissen zahlen Sie bei Kronen Immobilien 2,5 % statt 3,57 % Provision. In einer Erbengemeinschaft kommt jeder gesparte Euro allen Erben zugute.

Wir arbeiten mit geringen Fixkosten und digitalen Abläufen. Erben, die weiter weg wohnen, halten wir per Telefon und Video auf dem Laufenden.

So unterstützt Kronen Immobilien Erben in Illertissen

Wir bewerten die Immobilie neutral, koordinieren alle Erben, beschaffen Unterlagen, organisieren Räumung, Besichtigungen und Notartermin. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, erklärt den Wert allen Beteiligten. Mehr unter Immobilienmakler Illertissen.

Häufige Fragen