Haus verkaufen trotz Kredit in Neu-Ulm: Ablösung und Vorfälligkeitsentschädigung

So wird der Kredit beim Verkauf abgelöst

1. Restschuld klärenSie fragen bei der Bank die aktuelle Restschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an.
2. Kaufvertrag beim NotarDer Vertrag regelt, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank fließt.
3. Ablösung anfordernDer Notar holt bei Ihrer Bank die genaue Ablösesumme und die Löschungsbewilligung unter Treuhandauflage ein.
4. ZahlungDer Käufer überweist die Ablösesumme an die Bank und den Rest an Sie.
5. LöschungNach Zahlungseingang wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht, der Käufer erhält ein lastenfreies Haus.

Für Sie als Verkäufer ist dieser Ablauf sicher: Die Bank gibt die Grundschuld erst frei, wenn sie ihr Geld hat, und der Käufer zahlt erst, wenn die Freigabe gesichert ist. Diese Abwicklung ist Alltag beim Notar.

Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt

Hat Ihr Darlehen eine feste Zinsbindung und lösen Sie es vorher ab, entgehen der Bank Zinsen. Dafür darf sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Beim Verkauf des Hauses haben Sie ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung, die Bank muss also zustimmen, kann aber diese Entschädigung berechnen.

Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben und prüfen Sie sie. Verbraucherzentralen bieten dafür eine Überprüfung an.

Alternativen zur Ablösung

• Pfandtausch: Sie kaufen eine neue Immobilie und die Bank überträgt das Darlehen samt günstigem Zins auf das neue Objekt. Das geht nur, wenn die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht und die Bank zustimmt.
• Grundschuld für den Käufer nutzen: Die bestehende Grundschuld kann an die Bank des Käufers abgetreten werden. Das spart Notar- und Grundbuchkosten bei der Eintragung einer neuen Grundschuld.
• Darlehensübernahme durch den Käufer: Selten, weil die Bank zustimmen und den Käufer prüfen muss, bei günstigen Altzinsen aber für beide interessant.

Was nach dem Verkauf für Sie übrig bleibt

Bevor Sie verkaufen, lohnt eine einfache Rechnung. So wissen Sie, mit welchem Betrag Sie für den nächsten Schritt planen können:

Verkaufen in Neu-Ulm: Käufer und Nebenkosten

In Neu-Ulm suchen Familien und Pendler Häuser in Stadtteilen wie Pfuhl, Offenhausen oder Burlafingen, Anleger vor allem Wohnungen im Zentrum und im Wiley. Käufer zahlen in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, auf der Ulmer Seite 5 Prozent. Auch das hilft beim Verkauf. Mehr zur Stadt auf unserer Seite Immobilienmakler Neu-Ulm.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird

Banken berechnen die Entschädigung nach anerkannten Methoden. Vereinfacht vergleichen sie die Zinsen, die sie bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätten, mit den Erträgen, die sie mit dem zurückgezahlten Geld heute erzielen können. Abgezogen werden ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Risiko.

• Je höher die Restschuld, desto höher die Entschädigung.
• Je länger die restliche Zinsbindung, desto höher die Entschädigung.
• Je größer der Abstand zwischen Vertragszins und aktuellem Zinsniveau, desto höher die Entschädigung.
• Sondertilgungsrechte, die noch nicht genutzt wurden, mindern sie oft.

Prüfen lassen können Sie die Berechnung zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale. Fehler sind keine Seltenheit.

Sondertilgungen und Teilablösung nutzen

Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen. Wer sie vor dem Verkauf noch nutzt, senkt die Restschuld und damit die Basis für die Entschädigung. Prüfen Sie auch, ob mehrere Darlehen bestehen, etwa ein KfW-Kredit und ein Bankdarlehen. Für jedes gelten eigene Regeln, manche lassen sich ohne Entschädigung ablösen.

Der zeitliche Ablauf beim Verkauf mit Kredit

Typische Fehler beim Verkauf mit laufendem Kredit

• Die Entschädigung erst beim Notar erfahren: Dann fehlt die Zeit für Alternativen wie Pfandtausch oder einen späteren Termin.
• Die Berechnung ungeprüft akzeptieren: Eine Prüfung kann sich lohnen.
• Den Erlös zu knapp planen: Restschuld, Entschädigung und Kosten mindern den Betrag, der Ihnen bleibt.
• Die Zehn-Jahres-Regel übersehen: Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, ist eine Kündigung entschädigungsfrei möglich.

Begriffe kurz erklärt

Verkauf und Neukauf kombinieren

Viele Eigentümer verkaufen, um eine andere Immobilie zu kaufen. Dabei gibt es drei Wege: Erst verkaufen, dann kaufen, das ist am sichersten, braucht aber eine Übergangslösung. Erst kaufen, dann verkaufen, das braucht eine Zwischenfinanzierung, bis der Erlös fließt. Oder beides zeitgleich mit abgestimmten Notarterminen, was gute Planung erfordert.

Prüfen Sie mit Ihrer Bank, ob ein Pfandtausch möglich ist. Dann wandert Ihr bestehendes Darlehen mit seinen Konditionen auf die neue Immobilie, und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt.

Diese Unterlagen braucht der Notar von Ihrer Bank

So bereiten Sie das Gespräch mit der Bank vor

Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Fragen Sie nach der genauen Restschuld zum geplanten Ablösetag, nach einer verbindlichen Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und danach, ob die Bank einen Pfandtausch oder eine Übernahme durch den Käufer anbietet. Bitten Sie um schriftliche Antworten, damit Sie Varianten vergleichen können.

Haben Sie mehrere Darlehen, etwa ein Bankdarlehen, ein Förderdarlehen und einen Bausparvertrag, klären Sie jedes einzeln. Für Förderdarlehen und Bauspardarlehen können eigene Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung gelten.

Die Finanzierung des Käufers: worauf Sie achten

Fast alle Käufer finanzieren ihren Kauf. Für Sie als Verkäufer ist wichtig, dass die Finanzierung steht, bevor der Notartermin vereinbart wird. Damit der Käufer sein Darlehen absichern kann, erlaubt der Kaufvertrag ihm meist, schon vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld eintragen zu lassen. Diese Belastungsvollmacht ist so gestaltet, dass das Darlehen zuerst den Kaufpreis bezahlt. So bleibt Ihr Risiko gering.

Beispiel: Verkauf mit laufendem Darlehen

Ein Ehepaar verkauft sein Reihenhaus in Neu-Ulm, um näher zu den Enkeln zu ziehen. Das Darlehen läuft noch vier Jahre in der Zinsbindung. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung. Gemeinsam mit der Bank prüft das Paar einen Pfandtausch auf die neue Wohnung. Weil die Wohnung als Sicherheit ausreicht, bleibt das Darlehen bestehen, und die Entschädigung entfällt. Der Verkaufserlös fließt vollständig in den Kauf der Wohnung.

Kronen Immobilien: Verkauf und Finanzierung im Blick

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Häufige Fragen