Ulm oder Neu-Ulm: Was beim Immobilienverkauf diesseits und jenseits der Donau anders ist

Die Unterschiede auf einen Blick

Grunderwerbsteuer: der größte Unterschied für Käufer

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. Trotzdem betrifft sie Sie als Verkäufer, denn Käufer rechnen mit dem Gesamtbetrag aus Kaufpreis und Nebenkosten. In Neu-Ulm fallen 1,5 Prozentpunkte weniger an als in Ulm.

Für die Vermarktung bedeutet das: Käufer, die zwischen beiden Städten schwanken, kalkulieren in Neu-Ulm mit geringeren Nebenkosten. In Ulm punkten dagegen andere Faktoren, etwa die Nähe zu Universität, Kliniken und Innenstadt oder bestimmte Stadtteile wie Söflingen. Ein guter Makler kennt diese Abwägung und spricht sie im Gespräch mit Interessenten offen an.

Grundsteuer: zwei Modelle seit 2025

Seit der Grundsteuerreform gelten unterschiedliche Modelle. In Baden-Württemberg zählt vor allem der Bodenwert, also Grundstücksgröße und Bodenrichtwert. In Bayern richtet sich die Grundsteuer allein nach den Flächen von Grundstück und Gebäude. Hinzu kommt jeweils der Hebesatz der Stadt.

Für den Verkauf heißt das: Legen Sie Käufern den aktuellen Grundsteuerbescheid vor. Käufer fragen zunehmend nach den laufenden Kosten, und ein konkreter Betrag schafft Vertrauen. Bei großen Grundstücken in Ulm kann die Grundsteuer höher ausfallen als früher, bei kleinen Grundstücken mit viel Wohnfläche eher niedriger.

Bauordnung und Denkmalschutz: wichtig bei Grundstücken und Altbauten

Ob ein Anbau, eine Aufstockung oder die Teilung eines großen Grundstücks möglich ist, regeln Bebauungsplan und Landesbauordnung. Abstandsflächen und Genehmigungspflichten unterscheiden sich zwischen Baden-Württemberg und Bayern. Für Verkäufer großer Grundstücke kann das den Wert beeinflussen, denn Käufer zahlen für zusätzliches Baurecht.

Auch der Denkmalschutz ist Landesrecht. In Ulm betrifft das viele Häuser in der Altstadt und im Fischerviertel. Für Käufer kann die Sanierung eines Baudenkmals steuerlich interessant sein, Umbauten brauchen aber eine Genehmigung der Denkmalbehörde. Wir klären solche Fragen vor der Vermarktung, damit Käufer von Anfang an Klarheit haben.

Praktische Unterschiede für Käufer und Verkäufer

• Schulferien: Baden-Württemberg und Bayern haben unterschiedliche Ferienpläne. Familien planen ihren Umzug gern in die Sommerferien. Das kann Ihren Übergabetermin beeinflussen.
• Behörden: Grundbuchamt, Bauamt und Gutachterausschuss sind jeweils auf der eigenen Seite der Donau zuständig. Wir wissen, wo welche Unterlage zu bekommen ist.
• Pendler: Viele Käufer arbeiten auf der einen und wohnen auf der anderen Seite. Gute Anbindung über die Brücken, Bus und Bahn ist für beide Städte ein Verkaufsargument.

Kronen Immobilien: zu Hause in Ulm und Neu-Ulm

Unser Büro liegt in Neu-Ulm, wenige Minuten von der Ulmer Innenstadt entfernt. Seit 1999 verkaufen wir auf beiden Seiten der Donau. Mehr dazu auf unseren Seiten Immobilienmakler Ulm und Immobilienmakler Neu-Ulm.

Als Verkäufer zahlen Sie bei uns 2,5 Prozent Provision statt der üblichen 3,57 Prozent. Was in der Provision enthalten sein sollte, lesen Sie in unserem Artikel zur Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.

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