Notartermin beim Immobilienverkauf in Ulm: Kaufvertrag, Kosten und Ablauf

Welche Rolle der Notar spielt

Der Notar ist neutral und vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich korrekt ist, beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben, und keiner benachteiligt wird. Er prüft das Grundbuch, entwirft den Vertrag, beurkundet ihn und wickelt ihn ab, bis der Käufer im Grundbuch steht. In Ulm gibt es zahlreiche Notariate. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt.

Der Vertragsentwurf

Nach der Einigung beauftragt der Käufer oder der Makler den Notar mit dem Entwurf. Dafür braucht der Notar die Daten beider Parteien, die Grundbuchdaten, den Kaufpreis, den Übergabetermin, Angaben zum Inventar und zu bestehenden Grundschulden. Verbraucher müssen den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten, damit sie ihn in Ruhe prüfen können. Lesen Sie ihn sorgfältig und notieren Sie Fragen.

Was im Kaufvertrag steht

Der Notartermin

Beim Termin weisen sich alle mit Personalausweis aus. Der Notar liest den gesamten Vertrag vor, erklärt Regelungen und beantwortet Fragen. Änderungen sind noch möglich, wenn beide zustimmen. Am Ende unterschreiben alle Beteiligten. Der Termin dauert meist ein bis zwei Stunden. Kann ein Beteiligter nicht kommen, ist eine Vertretung mit Vollmacht oder eine spätere Genehmigung möglich.

Auflassungsvormerkung und Grundbuch

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers, sodass Sie das Haus nicht ein zweites Mal verkaufen oder belasten können. Für Ulm ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm zuständig. Die Eintragung dauert meist einige Wochen.

Fälligkeit des Kaufpreises

Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind: Vormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen der Bank liegen vor, eventuell nötige Genehmigungen sind erteilt und gesetzliche Vorkaufsrechte, etwa der Gemeinde, werden nicht ausgeübt. Dann verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer zahlt innerhalb der vereinbarten Frist, meist zwei Wochen.

Was mit Ihrem Kredit passiert

Ist Ihr Haus noch belastet, fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung und den Ablösebetrag an. Der Käufer zahlt diesen Betrag direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie. Die Grundschuld wird anschließend gelöscht. Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, ist sie im Ablösebetrag enthalten. Mehr im Artikel Haus verkaufen trotz Kredit.

Was der Notar kostet und wer zahlt

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis ab. Zusammen machen sie oft etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises aus. Üblicherweise trägt sie der Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie die Kosten für die Löschung Ihrer Grundschulden. Dazu kommt für den Käufer die Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg 5 %.

Übergabe nach Zahlung

Nach Zahlungseingang übergeben Sie Haus und Schlüssel. Halten Sie Zählerstände, übergebene Unterlagen und den Zustand in einem Übergabeprotokoll fest. Mit der Übergabe gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über, also auch Grundsteuer und Versicherung. Danach beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

So bereiten Sie sich auf den Termin vor

• Vertragsentwurf vollständig lesen und Fragen notieren
• Kaufpreis, Übergabetermin und Inventar prüfen
• Kontoverbindung für den Kaufpreis bereithalten
• Bank über den Verkauf informieren, Ablösebetrag erfragen
• Gültigen Personalausweis oder Reisepass mitbringen
• Bei Vertretung die Vollmacht rechtzeitig klären

Mit dieser Vorbereitung verläuft der Termin entspannt und ohne Überraschungen.

Häufige Fragen beim Notartermin

Viele Verkäufer fragen beim Termin nach dem genauen Zeitpunkt der Zahlung, nach der Haftung für Mängel, nach dem Umgang mit der Küche oder mit Möbeln und danach, was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt. Der Notar erklärt das gern. Für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt, enthält der Vertrag Regelungen zu Verzugszinsen und Rücktrittsrecht. Die Schlüssel übergeben Sie erst nach Zahlungseingang, damit bleiben Sie abgesichert.

Inventar und Küche im Kaufvertrag

Werden Küche, Möbel oder andere bewegliche Gegenstände mitverkauft, wird ihr Wert im Vertrag gesondert ausgewiesen. Für diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert muss allerdings realistisch sein, überhöhte Beträge erkennt das Finanzamt. Listen Sie die Gegenstände genau auf, damit es bei der Übergabe keine Missverständnisse gibt.

Vorkaufsrechte der Gemeinde

In bestimmten Fällen hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht, etwa in Sanierungsgebieten oder bei Flächen, die für öffentliche Zwecke vorgesehen sind. Der Notar fragt bei der Stadt Ulm nach, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ausgeübt wird. In den allermeisten Fällen verzichtet die Stadt. Die Bestätigung ist aber Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises.

Weitere Genehmigungen

Manche Verkäufe brauchen zusätzliche Genehmigungen: das Betreuungsgericht bei einem Betreuer, der Verwalter bei bestimmten Eigentumswohnungen, die Landwirtschaftsbehörde bei landwirtschaftlichen Flächen. Der Notar holt diese Genehmigungen ein. Sie können den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung verzögern, deshalb sollte man sie früh einplanen.

Zeitplan nach dem Notartermin

Typische Fehler rund um den Notar

Häufige Fehler sind ein zu kurz gelesener Vertragsentwurf, fehlende Absprachen zum Inventar, unklare Übergabetermine und eine vergessene Information an die eigene Bank. Auch ein zu früh vereinbarter Auszug kann problematisch werden, wenn sich die Zahlung verzögert. Planen Sie etwas Puffer ein und klären Sie offene Punkte vor dem Termin.

Notartermin bei Erbengemeinschaft oder Trennung

Verkaufen mehrere Eigentümer, müssen alle unterschreiben. Wer nicht kommen kann, erteilt eine notariell beglaubigte Vollmacht oder genehmigt den Vertrag später bei einem Notar in seiner Nähe. Bei Erben muss der Erbnachweis vorliegen. Bei Paaren in Trennung kann der Kaufpreis auf Wunsch direkt auf zwei Konten verteilt werden.

Ein Beispiel aus Ulm

Ein Ehepaar verkauft sein Haus in Ulm-Lehr. Nach der Einigung mit dem Käufer beauftragt dieser einen Notar in der Ulmer Innenstadt. Zwei Wochen später erhalten beide Seiten den Entwurf. Das Ehepaar bespricht mit uns die Regelungen zu Küche und Übergabe und lässt den Übergabetag auf den Monatsende legen, passend zum Umzug. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beantwortet Fragen und beurkundet. Vier Wochen später liegen Vormerkung, Löschungsbewilligung der Bank und die Erklärung der Stadt zum Vorkaufsrecht vor. Der Notar verschickt die Fälligkeitsmitteilung, der Käufer zahlt, die Bank des Ehepaars erhält den Ablösebetrag, der Rest geht auf das Konto der Verkäufer. Am Monatsende werden die Schlüssel übergeben.

Gewährleistung und Haftung für Mängel

In den meisten Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Käufer kauft das Haus so, wie es steht. Dieser Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, und nicht für ausdrückliche Zusicherungen im Vertrag. Deshalb ist es wichtig, bekannte Mängel offen zu nennen und im Vertrag keine Eigenschaften zuzusichern, die Sie nicht sicher kennen. Der Notar formuliert diese Regelungen und erklärt sie beiden Seiten.

Welche Kosten Sie als Verkäufer beim Notar tragen

Als Verkäufer zahlen Sie in der Regel nur die Kosten, die Ihre Seite betreffen: die Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls Kosten für eine Vollmacht oder Genehmigung, wenn Sie den Termin nicht persönlich wahrnehmen. Alle übrigen Kosten für Beurkundung, Vollzug und Grundbuch trägt üblicherweise der Käufer. Klären Sie Abweichungen vor dem Termin.

Rücktritt vom Kaufvertrag

Nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Ein Rücktritt ist nur in den vertraglich geregelten Fällen möglich, etwa wenn der Käufer trotz Mahnung nicht zahlt. Ein einfacher Sinneswandel genügt nicht. Deshalb ist die Prüfung der Finanzierung vor dem Notartermin so wichtig. Ein seriöser Käufer legt eine verbindliche Finanzierungsbestätigung vor.

Wenn Sie nicht persönlich kommen können

Wohnen Sie weit weg oder sind verhindert, gibt es zwei Wege: Sie erteilen einer Vertrauensperson eine notariell beglaubigte Vollmacht, oder ein Vertreter ohne Vollmacht unterschreibt, und Sie genehmigen den Vertrag später bei einem Notar in Ihrer Nähe. Beide Wege sind üblich. Planen Sie etwas mehr Zeit ein, weil die Genehmigung per Post zum Ulmer Notar gelangen muss.

Was die Auflassung bedeutet

Im Kaufvertrag erklären Verkäufer und Käufer die Auflassung, also die Einigung, dass das Eigentum übergehen soll. Der Notar reicht diese Erklärung aber erst beim Grundbuchamt ein, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. So ist sichergestellt, dass Sie Ihr Eigentum erst verlieren, wenn das Geld da ist, und der Käufer erst zahlt, wenn sein Anspruch durch die Vormerkung gesichert ist. Dieses Zusammenspiel macht den Immobilienkauf in Deutschland so sicher.

Bis zum Notar begleitet, fair bezahlt

Wir bereiten den Notartermin vor und begleiten Sie bis zur Übergabe. Als Verkäufer zahlen Sie bei Kronen Immobilien 2,5 % statt 3,57 %, fällig erst mit dem Kaufvertrag.

Möglich machen das geringe Fixkosten und digitale Abläufe, ohne Abstriche bei der Begleitung.

So unterstützt Kronen Immobilien

Wir liefern dem Notar alle Daten, prüfen den Entwurf mit Ihnen, begleiten Sie zum Termin und organisieren die Übergabe. Mehr unter Immobilienmakler Ulm.

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