Energieausweis beim Hausverkauf in Ulm: Pflichten und typische Fehler

Was das Gebäudeenergiegesetz verlangt

Die Pflichten gelten für Verkäufer und für den beauftragten Makler. Liegt bei der Besichtigung kein Ausweis vor, kann das ein Bußgeld nach sich ziehen. Käufer haben einen Anspruch auf die Übergabe.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Für ältere Ein- und Zweifamilienhäuser in Ulm ist deshalb oft ein Bedarfsausweis nötig, es sei denn, das Haus wurde bereits auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht. Für Wohnungen in größeren Anlagen genügt häufig der Verbrauchsausweis, den die Hausverwaltung für das ganze Gebäude bereithält.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Liegt bei der Veröffentlichung einer Anzeige ein Energieausweis vor, müssen folgende Angaben genannt werden:

• Art des Energieausweises, also Bedarf oder Verbrauch
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr
• wesentlicher Energieträger der Heizung, etwa Gas, Öl, Fernwärme, Strom
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse bei Ausweisen nach neuerem Recht

Fehlende Pflichtangaben sind ein häufiger Grund für Abmahnungen. Wir übernehmen das korrekt in Exposé und Inseraten.

Ausnahmen von der Pflicht

Für Baudenkmäler ist kein Energieausweis nötig. Das betrifft in Ulm zum Beispiel Häuser in Teilen der Altstadt und im Fischerviertel. Ebenfalls ausgenommen sind kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Für unbebaute Grundstücke gibt es selbstverständlich keinen Ausweis. Bei Häusern, die vor dem Verkauf abgerissen werden sollen, ist die Pflicht strittig, hier empfiehlt sich eine Abstimmung mit dem Notar.

Was ein Energieausweis kostet

Ein Verbrauchsausweis ist meist im unteren dreistelligen Bereich erhältlich. Ein Bedarfsausweis kostet je nach Gebäude und Aufwand mehr, da Bauteile und Anlagentechnik erfasst werden, oft mit einem Termin vor Ort. Aussteller sind Energieberater, Architekten, Ingenieure und bestimmte Handwerksmeister. Planen Sie für einen Bedarfsausweis zwei bis drei Wochen ein.

Typische Fehler beim Energieausweis

• Der Ausweis ist abgelaufen, weil er älter als zehn Jahre ist.
• Es liegt ein Verbrauchsausweis vor, obwohl ein Bedarfsausweis Pflicht wäre.
• Die Anzeige erscheint ohne Pflichtangaben.
• Bei der Besichtigung liegt der Ausweis nicht vor.
• Der Ausweis wird erst beim Notar gesucht.

Alle diese Fehler lassen sich vermeiden, wenn der Ausweis vor der Vermarktung geprüft wird.

Was Käufer aus dem Energieausweis lesen

Käufer nutzen den Energieausweis, um laufende Kosten und Sanierungsbedarf einzuschätzen. Ein hoher Bedarf bedeutet höhere Heizkosten und oft Investitionen in Dämmung oder Heizung. Der Ausweis enthält zudem Modernisierungsempfehlungen, die Käufern zeigen, was sinnvoll wäre. Ein schlechter Wert ist kein Verkaufshindernis, er muss aber im Preis berücksichtigt und offen kommuniziert werden.

Pflichten für Käufer nach dem Kauf

Nach einem Eigentümerwechsel müssen Käufer älterer Häuser innerhalb von zwei Jahren bestimmte Nachrüstpflichten erfüllen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Gas- und Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen unter bestimmten Bedingungen ausgetauscht werden. Käufer fragen nach diesen Punkten. Wir bereiten die Antworten vor.

Lohnt sich eine energetische Sanierung vor dem Verkauf?

Große Sanierungen wie eine neue Fassadendämmung oder ein Heizungstausch rechnen sich vor einem Verkauf selten vollständig. Käufer planen oft eigene Maßnahmen und nutzen Förderprogramme, die ihnen als neuen Eigentümern zustehen. Kleine Maßnahmen mit geringem Aufwand, etwa eine Dämmung der obersten Geschossdecke, können dagegen sinnvoll sein. Wir beraten Sie, was sich in Ihrem Fall lohnt.

Energieausweis bei Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen gilt der Energieausweis für das ganze Gebäude. Die Hausverwaltung stellt ihn in der Regel bereit. Fragen Sie rechtzeitig nach einer Kopie und prüfen Sie das Ausstellungsdatum. Ist der Ausweis abgelaufen, muss die Eigentümergemeinschaft einen neuen beauftragen. Das kann dauern, daher früh klären.

Den Energieausweis richtig lesen

Für Käufer ist vor allem die Effizienzklasse ein schneller Orientierungspunkt. Bei Verbrauchsausweisen hängen die Werte vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab. Ein sparsamer Einzelbewohner erzeugt bessere Werte als eine große Familie.

Ein Beispiel aus Ulm

Ein Reihenhaus in Wiblingen, Baujahr 1974, Gasheizung von 2005, Fenster von 1995. Der Eigentümer hat einen Verbrauchsausweis aus der Hausverwaltung, doch das Haus ist ein Einzeleigentum mit weniger als fünf Wohnungen und vor 1977 genehmigt. Damit ist ein Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Haus erfüllt die Wärmeschutzverordnung 1977. Der Eigentümer lässt einen Bedarfsausweis erstellen, Klasse E. Im Exposé werden die Werte korrekt angegeben, und Käufer erhalten zusätzlich die Modernisierungsempfehlungen. Die Verhandlung bleibt sachlich, weil die Zahlen von Anfang an offen lagen.

Heizung und Gebäudeenergiegesetz

Seit 2024 gelten neue Regeln für Heizungen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Wird eine neue Heizung eingebaut, muss sie in vielen Fällen zu einem Teil mit erneuerbaren Energien betrieben werden, wobei Übergangsfristen und die kommunale Wärmeplanung eine Rolle spielen. Für Käufer ist die Frage wichtig, wie alt die Heizung ist und was beim Austausch auf sie zukommt. Halten Sie Baujahr, Typ und Wartungsprotokolle bereit.

Förderung als Argument für Käufer

Käufer eines älteren Hauses können für Sanierungen Fördermittel nutzen, etwa für Heizungstausch, Dämmung oder Fenster. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann zusätzliche Förderung ermöglichen. Weisen Sie im Verkauf auf diese Möglichkeiten hin. Ein Haus mit Sanierungsbedarf wird so für Käufer kalkulierbar.

Auch der Makler ist verpflichtet

Das Gebäudeenergiegesetz nimmt neben dem Verkäufer auch den Makler in die Pflicht, die Angaben in Anzeigen zu machen. Ein seriöser Makler beginnt die Vermarktung deshalb erst, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt oder beauftragt ist. Das schützt Sie vor Bußgeldern und Abmahnungen.

Wann Sie den Energieausweis beauftragen sollten

Beauftragen Sie den Energieausweis, sobald Sie sich für einen Verkauf entschieden haben, idealerweise vor dem Fototermin. Ein Verbrauchsausweis liegt oft in wenigen Tagen vor, ein Bedarfsausweis braucht zwei bis drei Wochen. Die Vermarktung kann zwar mit einem beauftragten Ausweis vorbereitet werden, veröffentlicht werden sollte die Anzeige aber erst mit den Pflichtangaben. So vermeiden Sie Verzögerungen und Abmahnungen.

Ulmer Wohnanlagen und der gemeinsame Ausweis

In vielen Ulmer Wohnanlagen der 1960er bis 1980er Jahre, etwa in Wiblingen, am Eselsberg oder in Böfingen, liegt ein Verbrauchsausweis für das gesamte Gebäude vor. Prüfen Sie, ob er noch gültig ist. Läuft er während der Vermarktung ab, muss die Eigentümergemeinschaft einen neuen beauftragen. Sprechen Sie Ihre Verwaltung frühzeitig an. Für Käufer ist auch interessant, ob die Gemeinschaft energetische Maßnahmen geplant oder beschlossen hat.

Altbau mit schlechter Effizienzklasse verkaufen

Ein Altbau mit Klasse G oder H ist kein Ladenhüter. Viele Käufer suchen gezielt Häuser, die sie nach eigenen Vorstellungen sanieren können, und nutzen dafür Förderprogramme. Wichtig ist, dass der Preis den Sanierungsbedarf realistisch abbildet. Eine grobe Kostenschätzung für Heizung, Dämmung und Fenster hilft Käufern bei der Entscheidung. Wir bereiten diese Informationen gemeinsam mit Ihnen auf und sprechen die passenden Käufer an.

Altstadt und Denkmalschutz in Ulm

In der Ulmer Altstadt, im Fischer- und Gerberviertel und in einzelnen Lagen von Söflingen stehen zahlreiche Baudenkmäler. Für sie ist kein Energieausweis nötig. Klären Sie den Denkmalstatus vorab beim Landesamt für Denkmalpflege oder der Stadt Ulm. Käufer solcher Häuser interessieren sich trotzdem für Heizkosten und Zustand. Eine Übersicht über Verbrauch, Heizung und erfolgte Maßnahmen ersetzt hier den Ausweis und schafft Vertrauen.

So finden Sie einen Aussteller

Aussteller für Energieausweise finden Sie über die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes, über Architekten und Ingenieure in Ulm oder über Ihren Heizungsbauer. Fragen Sie nach Preis, Dauer und ob ein Termin vor Ort nötig ist. Für einen Bedarfsausweis benötigt der Aussteller Pläne, Baujahr, Angaben zu Dämmung, Fenstern und Heizung. Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller und günstiger geht es.

Vollständige Unterlagen, faire Provision

Den Energieausweis organisieren wir für Sie, ebenso alle anderen Unterlagen. Als Verkäufer zahlen Sie bei Kronen Immobilien 2,5 % statt 3,57 % Provision.

Möglich ist das durch geringe Fixkosten und digitale Abläufe. Die Leistung bleibt vollständig, von der Bewertung bis zur Übergabe.

So unterstützt Kronen Immobilien

Wir prüfen Ihren Energieausweis, vermitteln bei Bedarf einen Aussteller in Ulm, übernehmen die Pflichtangaben in allen Anzeigen und bereiten die Energiewerte für Käufer verständlich auf. Mehr zum Verkauf unter Haus verkaufen in Ulm.

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