Ablauf beim Immobilienverkauf in Neu-Ulm: Schritt für Schritt bis zum Notar

Der Verkauf im Überblick

Schritt 1: Bewertung und Angebotspreis

Am Anfang steht die Frage: Was ist die Immobilie wert? Ein Sachverständiger besichtigt Haus oder Wohnung, prüft Unterlagen und wendet das passende Verfahren an. Für Neu-Ulm zählen Stadtteil, Anbindung an Ulm, Schulen und Lärm genauso wie Zustand und Energiewerte. Aus dem Wert entsteht der Angebotspreis, der Interesse weckt und Raum für eine faire Verhandlung lässt. Mehr unter Immobilienbewertung Neu-Ulm.

Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen

Grundbuchauszug vom Amtsgericht Neu-Ulm, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Modernisierungsliste und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Je früher sie vorliegen, desto reibungsloser läuft der Verkauf. Fehlendes besorgt der Makler mit Ihrer Vollmacht. Die vollständige Liste finden Sie im Artikel Unterlagen für den Hausverkauf in Neu-Ulm.

Schritt 3: Exposé und Fotos

Ein gutes Exposé zeigt die Immobilie ehrlich und attraktiv: helle Fotos, Grundrisse, bei Häusern Luftbilder, eine klare Beschreibung von Lage, Ausstattung und Zustand sowie die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Vor dem Fototermin wird aufgeräumt, Kleinigkeiten werden repariert. Das Exposé geben Sie vor der Veröffentlichung frei.

Schritt 4: Vermarktung

Erfahrene Makler informieren zuerst vorgemerkte Käufer aus ihrer Kartei. Danach folgen Immobilienportale, die eigene Website und bei Bedarf Social Media. Für diskrete Verkäufe bleibt die Vermarktung auf die Kartei beschränkt. Wichtig ist, dass alle Anfragen schnell beantwortet werden, denn Käufer vergleichen viele Angebote gleichzeitig.

Schritt 5: Besichtigungen

Vor jeder Besichtigung prüft der Makler, ob der Interessent passt und finanzieren kann. Termine werden gebündelt, damit Sie nicht jeden Abend Besuch haben. Bei der Besichtigung beantwortet der Makler Fragen zu Lage, Zustand und Unterlagen. Nach jedem Termin erhalten Sie eine Rückmeldung. Ernsthafte Interessenten besichtigen oft ein zweites Mal, manchmal mit Gutachter oder Handwerker.

Schritt 6: Angebote, Verhandlung und Finanzierung

Interessenten geben ein schriftliches Angebot ab. Der Makler prüft die Finanzierungsbestätigung der Bank oder den Eigenkapitalnachweis. Liegen mehrere Angebote vor, vergleichen Sie Preis, Sicherheit der Finanzierung und gewünschten Übergabetermin. Nach der Einigung beauftragt der Makler den Notar mit dem Vertragsentwurf. Eine Reservierung ohne Finanzierungsnachweis sollte zeitlich eng begrenzt sein.

Schritt 7: Notartermin und Kaufvertrag

Der Notar schickt beiden Seiten den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin. Darin stehen Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabe, Inventar, Regelungen zu Mängeln und zur Löschung von Grundschulden. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beantwortet Fragen und beurkundet. Danach beantragt er die Auflassungsvormerkung für den Käufer und holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ein. Mehr im Artikel Notartermin beim Immobilienverkauf.

Kaufpreiszahlung und Übergabe

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt dann innerhalb der vereinbarten Frist, meist zwei Wochen. Hat Ihre Bank noch eine Grundschuld, wird der Kredit direkt aus dem Kaufpreis abgelöst, der Rest geht auf Ihr Konto. Nach Zahlungseingang findet die Übergabe statt: Schlüssel, Zählerstände, Unterlagen, Übergabeprotokoll. Danach wird der Käufer im Grundbuch eingetragen.

Welche Kosten auf Sie zukommen

Wie lange der gesamte Verkauf dauert

Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin vergehen in Neu-Ulm bei realistischem Preis meist zwei bis vier Monate, bei Wohnungen in guter Lage oft weniger. Bis zur Kaufpreiszahlung kommen vier bis acht Wochen dazu. Längere Zeiten entstehen bei fehlenden Unterlagen, einem zu hohen Preis oder komplizierten Situationen wie Erbengemeinschaften und Betreuungen.

Vorüberlegungen vor dem Start

Bevor der eigentliche Verkauf beginnt, sollten einige Fragen geklärt sein: Wann möchten Sie ausziehen? Wohin ziehen Sie? Läuft noch ein Kredit, und wann endet die Zinsbindung? Ist die Zehnjahresfrist abgelaufen, falls die Immobilie vermietet ist? Gibt es Miteigentümer, die zustimmen müssen? Je klarer diese Punkte sind, desto reibungsloser verläuft der Verkauf.

Den passenden Makler finden

Wer mit Makler verkauft, wählt ihn am besten nach Erfahrung in Neu-Ulm, Bewertungskompetenz, Vermarktungsstrategie und fairen Konditionen. Laden Sie zwei bis drei Makler ein und vergleichen Sie. Mehr dazu im Artikel Makler-Empfehlung in Neu-Ulm.

Der Maklervertrag

Mit dem Maklervertrag beauftragen Sie den Makler mit dem Verkauf. Üblich ist ein qualifizierter Alleinauftrag für drei bis sechs Monate. Darin stehen Leistungen, Provision, Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten. Die Provision wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig. Lesen Sie den Vertrag in Ruhe und fragen Sie nach, wenn etwas unklar ist.

Tipps für den Fototermin

• Fenster putzen und alle Lampen einschalten
• Persönliche Gegenstände, Fotos und Kühlschrankmagnete entfernen
• Arbeitsflächen in Küche und Bad freiräumen
• Betten machen, Kissen aufschütteln
• Rasen mähen, Terrasse fegen, Gartenmöbel aufstellen
• Autos aus der Einfahrt fahren

Tipps für Besichtigungen

Lüften Sie vor jeder Besichtigung, sorgen Sie für Licht und eine angenehme Temperatur. Haustiere sollten während der Besichtigung woanders sein. Legen Sie Unterlagen bereit, damit Fragen sofort beantwortet werden können. Viele Käufer fühlen sich freier, wenn der Eigentümer nicht anwesend ist. Der Makler führt durch und gibt Ihnen anschließend eine Rückmeldung.

Sonderfälle: Erbe, Trennung, Vermietung

Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben zustimmen und einen Erbnachweis vorlegen. Bei einer Trennung unterschreiben beide Eigentümer. Bei vermieteten Immobilien geht der Mietvertrag auf den Käufer über, und Besichtigungen werden mit dem Mieter abgestimmt. Bei einer Betreuung braucht der Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Diese Fälle brauchen etwas mehr Zeit, folgen aber denselben Schritten.

Nach dem Verkauf

Nach der Übergabe melden Sie Strom, Gas, Wasser und Internet ab oder übertragen die Verträge, informieren die Gebäudeversicherung und die Gemeinde wegen der Grundsteuer. Ihre Bank bestätigt die Ablösung des Kredits und erteilt die Löschungsbewilligung. Bewahren Sie Kaufvertrag und Abrechnungen für die Steuererklärung auf.

Preisstrategie: Festpreis oder Bieterverfahren?

Die meisten Immobilien in Neu-Ulm werden mit einem festen Angebotspreis vermarktet, über den verhandelt wird. Bei sehr gefragten Objekten kann ein Bieterverfahren sinnvoll sein: Interessenten geben bis zu einem Stichtag schriftliche Gebote ab, der Verkäufer entscheidet anschließend. Das Bieterverfahren eignet sich vor allem, wenn viele Interessenten zu erwarten sind. Wir empfehlen die Strategie, die zu Ihrer Immobilie passt.

Transparente Dokumentation für Sie

Während des Verkaufs sollten Sie jederzeit wissen, wo Sie stehen: wie viele Anfragen, wie viele Besichtigungen, welche Rückmeldungen, welche Angebote. Ein guter Makler dokumentiert das und informiert Sie regelmäßig. So können Sie Entscheidungen auf Basis von Fakten treffen, etwa ob der Preis passt oder die Vermarktung angepasst werden sollte.

Ein Beispiel aus Neu-Ulm

Eine Eigentümerin möchte ihre Drei-Zimmer-Wohnung in Pfuhl verkaufen. Woche 1: Bewertung und Angebotspreis. Woche 2 bis 3: Unterlagen von der Hausverwaltung, Energieausweis, Fotos, Exposé. Woche 4: Vorstellung bei vorgemerkten Käufern, danach Portale. Woche 5 bis 6: acht Besichtigungen, drei Angebote. Woche 7: Einigung mit einem Paar mit Finanzierungsbestätigung. Woche 9: Notartermin. Woche 14: Kaufpreiszahlung und Übergabe. So oder ähnlich verlaufen viele Verkäufe in Neu-Ulm.

Was im Kaufvertrag geregelt wird

Unterschied zum Verkauf in Ulm

Der Ablauf ist in Ulm und Neu-Ulm gleich, einige Details unterscheiden sich: Grundbuchamt ist in Neu-Ulm das Amtsgericht Neu-Ulm, in Ulm das Amtsgericht Ulm. Käufer zahlen in Neu-Ulm 3,5 % Grunderwerbsteuer statt 5 %. In Baden-Württemberg gehört zusätzlich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu den Unterlagen, in Bayern stehen solche Rechte im Grundbuch. Mehr im Artikel Immobilie verkaufen: Ulm oder Neu-Ulm.

Typische Stolpersteine im Ablauf

Häufige Verzögerungen entstehen durch fehlende Unterlagen der Hausverwaltung, einen abgelaufenen Energieausweis, eine unklare Finanzierung des Käufers oder Abstimmungsprobleme bei mehreren Eigentümern. Wer diese Punkte früh angeht, verkürzt den Verkauf um Wochen. Mehr im Artikel Fehler beim Immobilienverkauf.

Alle Schritte, faire Provision

Von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe: Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer in Neu-Ulm 2,5 % statt 3,57 % Provision, fällig erst mit dem Kaufvertrag.

Unsere geringen Fixkosten, zwei Inhaber im Verkauf und digitale Abläufe machen das möglich, ohne Abstriche bei der Leistung.

So begleitet Kronen Immobilien jeden Schritt

Wir übernehmen alle sieben Schritte: Bewertung durch Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin bis zur Übergabe. Mehr unter Haus verkaufen in Neu-Ulm.

Häufige Fragen