Ratgeber › Erbschaft
ErbschaftMit einer geerbten Eigentumswohnung in Wiblingen werden Erben Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Sie zahlen ab dem Erbfall das Hausgeld, erhalten Einladungen zur Eigentümerversammlung und haften für beschlossene Sonderumlagen. Informieren Sie deshalb früh die Hausverwaltung. Für den Verkauf brauchen Käufer und Banken vor allem Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Energieausweis. Manchmal muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen.
Jede Wohnanlage hat eine Hausverwaltung, die im Auftrag der Eigentümergemeinschaft Hausgeld einzieht, Versammlungen einberuft und Reparaturen organisiert. Nach dem Erbfall sollten Erben ihr möglichst schnell mitteilen:
Im Gegenzug erhalten Sie von der Verwaltung die wichtigsten Unterlagen. Fragen Sie gleich nach offenen Beschlüssen und geplanten Sanierungen. Diese Informationen brauchen Sie ohnehin für den Verkauf.
| Begriff | Was er bedeutet | Für Erben wichtig |
|---|---|---|
| Hausgeld | monatlicher Beitrag für Bewirtschaftung, Verwaltung und Rücklage | läuft ab dem Erbfall weiter, auch bei Leerstand |
| Erhaltungsrücklage | Sparguthaben der Gemeinschaft für Reparaturen | gehört zur Wohnung und geht beim Verkauf auf den Käufer über |
| Sonderumlage | Einmalzahlung für größere Maßnahmen | wer zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist, zahlt |
| Jahresabrechnung | Abrechnung der tatsächlichen Kosten | Nachzahlungen oder Guthaben betreffen die Erben |
Gerade in Wiblingen stehen viele Wohnanlagen aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Dort sind Sanierungen von Dach, Fassade, Fenstern oder Aufzügen ein wiederkehrendes Thema. Für Käufer ist deshalb entscheidend, was beschlossen ist und wie gut die Rücklage ausgestattet ist.
Fehlende Unterlagen fordern wir mit Ihrer Vollmacht bei Verwaltung und Behörden an. Vollständige Unterlagen von Anfang an verkürzen den Verkauf spürbar, weil Banken die Finanzierung schneller zusagen.
In manchen Teilungserklärungen steht, dass der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Das ist eine Formalie, die der Notar beim Verkauf einholt. Die Kosten trägt meist der Verkäufer. Ob eine solche Klausel besteht, sehen Sie in der Teilungserklärung. Wir prüfen das vorab, damit der Notartermin pünktlich stattfinden kann.
Wiblingen ist der bevölkerungsreichste Stadtteil Ulms, bekannt für das ehemalige Kloster mit Basilika und Bibliothekssaal. Der Stadtteil bietet Schulen, Einkauf und eine direkte Busanbindung in die Innenstadt. Neben großen Wohnanlagen gibt es Reihen- und Einfamilienhäuser in ruhigen Straßen.
Eigentumswohnungen in Wiblingen sprechen Erstkäufer, Familien und Kapitalanleger an. Entscheidend für den Preis sind Lage im Gebäude, Balkon, Stellplatz, Zustand und die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen in Wiblingen und auf unserer Seite Immobilienmakler Ulm.
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Kostenfrei beraten lassenAls neue Eigentümer haben Erben Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Bei einer Erbengemeinschaft gibt es für die Wohnung eine gemeinsame Stimme, die Erben sollten einen Vertreter mit Vollmacht benennen. Nutzen Sie die Versammlung, um sich über geplante Maßnahmen zu informieren. Das ist für Ihre Verkaufsentscheidung und für Käufer gleichermaßen wichtig.
Wird während der Vermarktung eine größere Sanierung beschlossen, sollten Sie das offen kommunizieren. Im Kaufvertrag lässt sich regeln, wer eine daraus entstehende Sonderumlage trägt.
| Faktor | Warum er zählt |
|---|---|
| Etage und Ausblick | höhere Etagen mit Aufzug und Weitblick sind gefragt |
| Balkon oder Terrasse | Außenfläche ist für Käufer ein wichtiges Kriterium |
| Stellplatz | Tiefgarage oder Stellplatz steigern den Wert spürbar |
| Zustand von Bad und Küche | modernisierte Räume sprechen Selbstnutzer an |
| Lage der Anlage | Nähe zu Haltestellen, Einkauf und Grün |
| Zustand der Gemeinschaft | Rücklage, Beschlüsse und Sanierungsstand des Gebäudes |
Bewertet wird eine Eigentumswohnung in der Regel über das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Wohnungen spielt zusätzlich der Ertrag eine Rolle.
Ist die Wohnung vermietet, treten Erben in den Mietvertrag ein und erhalten die Miete. Ein Verkauf ist möglich, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Käufer sind dann meist Kapitalanleger, die auf Miethöhe, Mietdauer und den Zustand der Wohnung achten. Ausführlich dazu im Artikel Vermietete Immobilie geerbt.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Sondereigentum | die eigene Wohnung und zugeordnete Räume |
| Gemeinschaftseigentum | alles, was allen gehört, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus |
| Miteigentumsanteil | Anteil am Gemeinschaftseigentum, maßgeblich für Kostenverteilung und oft Stimmrecht |
| Wirtschaftsplan | jährliche Planung der Kosten und des Hausgelds |
| Verwalterzustimmung | Zustimmung zum Verkauf, wenn die Teilungserklärung sie vorschreibt |
Ob Ihre Wohnung eher Selbstnutzer oder Anleger anspricht, hängt von Größe, Lage und Zustand ab. Kleine Wohnungen in Haltestellennähe sind bei Anlegern beliebt, größere Wohnungen mit Balkon und Stellplatz bei Paaren und Familien. Eine leere, renovierte Wohnung erreicht beide Gruppen und erzielt deshalb oft den besten Preis. Wir richten Exposé und Ansprache gezielt auf die passende Gruppe aus.
Ob auf den Verkaufserlös Einkommensteuer anfällt, hängt von der Spekulationsfrist ab. Erben übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Hat dieser die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Steuerfrei ist er auch, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. War sie vermietet und liegt der Kauf kürzer zurück, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Unabhängig davon prüft das Finanzamt die Erbschaftsteuer. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, eine Wohnung in Wiblingen liegt häufig darunter.
Eine leere, saubere Wohnung lässt sich besser fotografieren und besichtigen. Käufer sehen die Räume und ihren Zuschnitt, und das wirkt sich positiv auf die Angebote aus.
Zwei Geschwister erben die Dreizimmerwohnung ihrer Mutter in Wiblingen. Die Wohnung ist gepflegt, aber seit Jahrzehnten unverändert. Nach der Räumung lassen die Erben nur die Wände streichen. Wir stellen die Unterlagen der Hausverwaltung zusammen und vermarkten die Wohnung an Selbstnutzer und Anleger. Nach sechs Wochen ist eine junge Familie gefunden, die Bad und Küche selbst modernisieren möchte. Der Erlös wird nach dem Notartermin zwischen den Geschwistern aufgeteilt.
Wir haben in Ulm zahlreiche Eigentumswohnungen verkauft, vom Apartment bis zur Familienwohnung. Wir stellen die WEG-Unterlagen zusammen, klären offene Beschlüsse mit der Verwaltung und bereiten alles so auf, dass Käufer und Banken schnell entscheiden können.
Als Verkäufer zahlen Sie bei uns 2,5 Prozent Provision statt der üblichen 3,57 Prozent, fällig erst mit dem Kaufvertrag.
Ja, ab dem Erbfall, auch wenn die Wohnung leer steht. Informieren Sie die Verwaltung, damit Abbuchung und Korrespondenz auf die Erben umgestellt werden.
Grundsätzlich der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit. Im Kaufvertrag lässt sich eine andere Regelung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbaren.
Teilungserklärung, Protokolle der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Energieausweis, Grundriss und Grundbuchauszug sowie den Nachweis Ihres Erbrechts.
Nur wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Dann holt der Notar die Zustimmung ein, die Kosten trägt meist der Verkäufer.
Nein, sie gehört zur Wohnung und geht mit dem Verkauf auf den Käufer über. Eine gut ausgestattete Rücklage ist aber ein Argument im Verkaufsgespräch.
Bei Kronen Immobilien 2,5 Prozent Provision für Verkäufer, fällig erst mit dem Kaufvertrag.
Die Wohnung hat eine Stimme. Die Erben benennen am besten einen Vertreter mit schriftlicher Vollmacht, der für alle abstimmt.
Meist über das Vergleichswertverfahren mit Kaufpreisen ähnlicher Wohnungen. Lage, Etage, Ausstattung, Stellplatz und der Zustand der Gemeinschaft fließen ein.
Es steht dem Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung zu. Im Kaufvertrag kann eine andere Verteilung vereinbart werden.
Ja. Mitverkaufte Möbel sollten im Kaufvertrag mit einem eigenen Preis aufgeführt werden. Häufig wünschen Käufer aber eine leere Wohnung.
Mit vollständigen WEG-Unterlagen und realistischem Preis meist einige Wochen bis wenige Monate bis zum Notartermin.
Meist reichen Reinigung, kleine Reparaturen und frische Wände. Größere Renovierungen lohnen sich selten, weil Käufer eigene Vorstellungen haben.
Zehn Jahre ab Ausstellung. Für Wohnungen in Eigentümergemeinschaften gilt der Ausweis für das gesamte Gebäude, ihn stellt die Verwaltung bereit.
Ja, Vorbereitung und Vermarktung können starten. Der Kaufvertrag wird geschlossen, wenn Ihr Erbrecht nachgewiesen ist.
Ja, Käufer und Banken prüfen sie. Fehlt sie in den Unterlagen, bekommen Sie eine Kopie beim Grundbuchamt oder von der Verwaltung.
Das kann Käufer verunsichern, weil Sonderumlagen wahrscheinlicher werden. Offenheit und eine realistische Preisgestaltung helfen.
Meist nicht, wenn der Verstorbene sie vor mehr als zehn Jahren erworben hat oder sie selbst bewohnt wurde. Den Einzelfall prüft Ihr Steuerberater.
Das hängt von Größe, Menge und Etage ab. Holen Sie mehrere Festpreisangebote ein, verwertbare Gegenstände können den Preis senken.
Spätestens zum Übergabetag, wenn im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist.
Ja, wenn der Käufer zustimmt. Das wird im Kaufvertrag festgehalten.
Selten. Käufer haben eigene Vorstellungen. Sauberkeit und frische Wände wirken meist besser als teure Einbauten.
Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an.
Die Erben als Eigentümer bis zum vereinbarten Übergabetag. Danach übernimmt der Käufer.
Ja, wenn alle Erben zustimmen. Der Erlös wird anschließend nach Erbquoten verteilt.
Den Namen finden Sie in den Abrechnungen. Informieren Sie die Verwaltung schriftlich über den Erbfall und Ihre Kontaktdaten.
Ja, Eigentümer im selben Haus sind oft interessiert. Ein Vorkaufsrecht haben sie aber nur, wenn es eigens vereinbart wurde.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Seit 1999 begleitet das Team Eigentümer in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland beim Verkauf. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Mietvertrag, Kaution, Nebenkosten und Kapitalanleger als Käufer: was Erben einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses in Langenau wissen sollten.
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Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir melden uns für eine kostenfreie Einschätzung und kümmern uns um die Unterlagen für den Verkauf.
Kronen Immobilien e.K.
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