Haus im Alter verkaufen und wohnen bleiben in Neu-Ulm: Welche Wege gibt es?

Das Wichtigste in Kürze

• Wohnrecht und Nießbrauch werden im Grundbuch eingetragen und sichern Sie auch gegenüber späteren Eigentümern.
• Der Kaufpreis sinkt um den Wert des Rechts, der sich nach Ihrem Alter und dem Mietwert richtet.
• Bei einer Rückmiete zahlen Sie Miete und sind als Mieter geschützt, das Recht steht nicht im Grundbuch.
• Teilverkäufe enthalten oft Nutzungsentgelte und Kosten, die Sie genau prüfen sollten.
• Ein schriftlicher Verkehrswert ist die Grundlage für jedes Modell.

Welche Modelle gibt es für Eigentümer in Neu-Ulm?

Die fünf Wege unterscheiden sich darin, wie Sie das Haus weiter nutzen und wie das Geld fließt.

Wie funktioniert der Verkauf mit Wohnrecht?

Beim Verkauf mit Wohnrecht verkaufen Sie Ihr Haus an einen Käufer, behalten aber das Recht, es lebenslang oder für eine vereinbarte Zeit zu bewohnen. Das Recht wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs beim Amtsgericht Neu-Ulm eingetragen. Es bleibt bestehen, auch wenn der Käufer das Haus später weiterverkauft.

Der Käufer zahlt einen geringeren Preis, weil er das Haus vorerst nicht selbst nutzt. Wie hoch der Abschlag ist, hängt von Ihrem Alter und vom ortsüblichen Mietwert ab. Im Vertrag wird festgelegt, wer Nebenkosten, Reparaturen und Versicherungen trägt. Ausführlich dazu im Beitrag Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.

Was ist der Unterschied zum Nießbrauch?

Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht. Sie dürfen das Haus selbst nutzen oder vermieten und behalten die Mieteinnahmen. Dafür tragen Sie in der Regel auch die gewöhnlichen Kosten der Unterhaltung. Ziehen Sie später ins Pflegeheim, können Sie das Haus vermieten und die Miete zur Finanzierung nutzen.

Für Käufer ist ein Nießbrauch eine größere Einschränkung als ein Wohnrecht. Entsprechend fällt der Kaufpreis niedriger aus. Welches Recht besser passt, hängt davon ab, ob Sie das Haus sicher bis zum Lebensende selbst bewohnen wollen oder flexibel bleiben möchten.

Ist eine Rückmiete eine gute Lösung?

Bei der Rückmiete verkaufen Sie zum vollen Marktpreis und schließen gleichzeitig einen Mietvertrag mit dem Käufer. Sie erhalten den gesamten Kaufpreis und zahlen dafür Miete. Das ist übersichtlich, birgt aber ein Risiko: Ein Mietvertrag lässt sich mit Eigenbedarf kündigen, wenn keine besonderen Schutzklauseln vereinbart sind.

Lassen Sie im Mietvertrag einen langen Kündigungsverzicht des Vermieters festhalten und prüfen Sie die Miethöhe auf Dauer. Für viele ältere Eigentümer ist das Wohnrecht im Grundbuch die sicherere Variante.

Was ist bei Leibrente und Teilverkauf zu beachten?

Bei der Leibrente zahlt der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise als monatliche Rente, oft kombiniert mit einem Wohnrecht. Wichtig ist die Absicherung der Rente, etwa durch eine Reallast im Grundbuch, und die Bonität des Käufers. Die Rente ist teilweise einkommensteuerpflichtig.

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil an ein Unternehmen und zahlen für dessen Anteil ein laufendes Nutzungsentgelt. Hinzu kommen oft Gebühren beim späteren Verkauf des Gesamthauses. Prüfen Sie solche Angebote genau und lassen Sie sich die Gesamtkosten über viele Jahre aufschlüsseln. Ein Vergleich mit einem regulären Verkauf mit Wohnrecht ist sinnvoll.

Wie wird der Preis bei einem Wohnrecht berechnet?

Ausgangspunkt ist der Verkehrswert des Hauses ohne Belastung. Davon wird der Wert des Wohnrechts abgezogen. Er ergibt sich aus dem jährlichen Mietwert, multipliziert mit einem Faktor, der von Ihrer statistischen Lebenserwartung abhängt. Je jünger Sie sind, desto höher ist der Abschlag.

Diese Berechnung sollten Sie nicht selbst schätzen. Lassen Sie den Verkehrswert schriftlich ermitteln und den Wert des Rechts von Notar oder Steuerberater prüfen. Wie eine Bewertung abläuft, erklärt Immobilienbewertung Neu-Ulm.

Was ist, wenn die Kinder das Haus später möchten?

Sprechen Sie früh mit Ihren Kindern. Manchmal ist ein Verkauf an ein Kind mit Wohnrecht die passende Lösung, weil das Haus in der Familie bleibt. Dann gelten eigene Regeln zu Grunderwerbsteuer, Schenkung und Pflichtteil. Mehr dazu im Beitrag Haus innerhalb der Familie verkaufen.

Wer lieber umziehen möchte, etwa in eine barrierefreie Wohnung in der Neu-Ulmer Stadtmitte, findet Anregungen im Artikel Haus im Alter verkaufen.

Wie Kronen Immobilien ältere Eigentümer in Neu-Ulm begleitet

Wir nehmen uns Zeit für das Gespräch, gern auch mit Ihren Angehörigen. Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1) und ermittelt den Verkehrswert Ihres Hauses schriftlich. Auf dieser Grundlage vergleichen Sie die Modelle mit Ihrem Notar oder Steuerberater. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf mit Wohnrecht, suchen wir Käufer, die genau das wollen.

Die Bewertung ist kostenfrei und unverbindlich. Mehr auf Haus verkaufen in Neu-Ulm.

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