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Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Ein Haus in Ulm innerhalb der Familie zu verkaufen ist erlaubt und läuft wie jeder Immobilienkauf über einen Notar. Verkäufe an Kinder, Enkel und Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit, an Geschwister nicht. Liegt der Preis deutlich unter dem Verkehrswert, kann der Unterschied steuerlich als Schenkung gelten. Eine dokumentierte Bewertung schützt alle Beteiligten.
Ja. Sie dürfen Ihr Haus an jedes Familienmitglied verkaufen. Der Kaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, genau wie bei einem fremden Käufer. Der Notar trägt den Eigentumswechsel beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Ulm ein.
Oft geht es bei Familienverkäufen um mehr als den Preis: Ein Kind übernimmt das Elternhaus, die Eltern möchten wohnen bleiben, die Geschwister sollen fair behandelt werden. Diese Fragen gehören in den Vertrag. Klären Sie sie früh, bevor Erwartungen entstehen, die sich später nicht erfüllen lassen.
Bei Verkäufen in der Familie kommen drei Steuerarten in Betracht. Für Ihren Fall prüft das ein Steuerberater.
| Steuer | Gilt bei Familienverkauf | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | befreit bei Kindern, Enkeln, Eltern und Ehegatten | Geschwister zahlen in Baden-Württemberg 5 Prozent |
| Schenkungsteuer | nur auf einen verschenkten Anteil | persönliche Freibeträge je nach Verwandtschaft |
| Einkommensteuer (§ 23 EStG) | wenn der Verkäufer innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft | Selbstnutzung kann befreien |
Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer ergibt sich aus § 3 Nr. 4 und Nr. 6 des Grunderwerbsteuergesetzes. Für die anderen Punkte sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Angemessen ist ein Preis nahe am Verkehrswert. Viele Eltern möchten ihren Kindern entgegenkommen und setzen den Preis niedriger an. Das ist erlaubt. Der Unterschied zum Verkehrswert gilt dann aber als Schenkung, man spricht von einer gemischten Schenkung. Sie kann Schenkungsteuer auslösen, wenn die Freibeträge überschritten sind.
Für die Einordnung braucht es einen belegbaren Wert. Eine schriftliche Bewertung durch einen Sachverständigen gibt Finanzamt und Familie eine nachvollziehbare Grundlage. Wie eine solche Bewertung abläuft, steht im Beitrag Kostenlose Immobilienbewertung in Ulm.
Bekommt ein Kind das Haus günstiger, fühlen sich Geschwister schnell benachteiligt. Rechtlich spielt das vor allem im späteren Erbfall eine Rolle. Pflichtteilsberechtigte können nach § 2325 BGB eine Ergänzung verlangen, wenn der Erblasser in den letzten zehn Jahren vor dem Tod verschenkt hat. Der Wert schmilzt dabei für jedes Jahr um ein Zehntel ab.
Abhilfe schaffen klare Absprachen: Ausgleichszahlungen an Geschwister, eine Anrechnung auf das spätere Erbe oder ein notarieller Pflichtteilsverzicht. Welche Lösung passt, klärt der Notar mit allen Beteiligten. Wie Pflichtteile bei Immobilien funktionieren, erläutert Pflichtteil auszahlen: Muss das Haus verkauft werden?.
Ja. Häufig behalten Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Das Wohnrecht erlaubt die Nutzung der Wohnung, der Nießbrauch zusätzlich das Vermieten und die Erträge. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und senken den Wert, den der Käufer übernimmt. Das wirkt sich auf Preis und Steuern aus.
Auch eine Rückforderung kann eine Rolle spielen. Wird ein Elternteil später bedürftig, kann er Geschenke nach § 528 BGB zurückfordern, auch den verschenkten Teil eines günstigen Verkaufs. Mehr zu den Rechten im Grundbuch lesen Sie im Beitrag Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.
Für die Bank ist ein Familienkauf ein normaler Kauf. Sie prüft Einkommen, Eigenkapital und den Wert der Immobilie. Eine Bewertung, die den Preis nachvollziehbar macht, erleichtert die Finanzierung. Möglich ist auch eine Ratenzahlung an die Eltern, die im Kaufvertrag mit Sicherheiten geregelt wird.
Wichtig ist, dass Zahlungsweg und Absicherung klar sind. Wird der Kaufpreis gestundet, sollte er durch eine Grundschuld oder eine andere Sicherheit abgesichert werden. Das schützt die Eltern, wenn sich die Lage des Kindes verändert.
Bei Familienverkäufen braucht es keinen Makler für die Käufersuche. Was hilft, ist eine neutrale, schriftliche Bewertung. Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1) und bewertet Ihr Haus in Ulm so, dass Familie, Bank und Steuerberater mit derselben Grundlage arbeiten.
Entscheiden Sie sich am Ende doch für einen Verkauf an Dritte, begleiten wir den gesamten Ablauf. Mehr auf Immobilienbewertung Ulm.
Ja. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Zu beachten sind Grunderwerbsteuer, eine mögliche Schenkung bei niedrigem Preis und die Interessen anderer Erben.
Nein. Verkäufe an Verwandte in gerader Linie und an Ehegatten sind nach § 3 GrEStG befreit. Geschwister zahlen in Baden-Württemberg 5 Prozent.
Ja, der Unterschied zum Verkehrswert gilt aber als Schenkung. Innerhalb der Freibeträge bleibt das oft steuerfrei. Lassen Sie den Wert dokumentieren.
Unter Umständen ja, über die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB. Ausgleichszahlungen oder ein notarieller Verzicht können das vorab regeln.
Ja, mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch. Beides beeinflusst den Wert und sollte steuerlich geprüft werden.
Für die Käufersuche nicht. Eine neutrale Bewertung ist trotzdem sinnvoll, weil sie Preis, Steuer und Ausgleich unter Geschwistern absichert.
Das legen die Beteiligten fest. Üblich ist, dass der Käufer die Kosten für Notar und Grundbuch trägt.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch und sofort fällig. Welche Wege Erben in Ulm haben, wenn kein Geld auf dem Konto liegt: Finanzierung, Stundung, Einigung oder Verkauf.
Was Wohnrecht und Nießbrauch unterscheidet, wie sie den Wert beeinflussen, wann sie gelöscht werden und wer solche Immobilien kauft.
Vom ersten Anruf bis zur schriftlichen Herleitung: So läuft eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen Makler in Ulm ab, welche Unterlagen helfen und was Sie danach in der Hand haben.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Karel Toman bewertet Ihr Haus in Ulm kostenfrei und erklärt allen Beteiligten die Herleitung.
Kronen Immobilien e.K.
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