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Verkauf
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Eine vermietete Wohnung in Leipheim verkaufen Sie vor allem an Kapitalanleger, denn der Mietvertrag geht nach § 566 BGB unverändert auf den Käufer über. Der Preis richtet sich stärker nach dem Ertrag, also nach Miete, Kosten und Zustand. Für einen guten Verkauf brauchen Sie vollständige Mietunterlagen, die Unterlagen der Gemeinschaft und eine gute Abstimmung mit Ihrem Mieter.
In erster Linie Kapitalanleger: Privatleute, die für das Alter vorsorgen, und Anleger aus der Region, die eine Wohnung mit sicherer Miete suchen. Leipheim liegt an der Bahnstrecke Ulm-Augsburg und an der A 8, Ulm und Neu-Ulm sind schnell erreichbar. Das macht Wohnungen bei Mietern beliebt und damit für Anleger interessant.
Eigennutzer kommen seltener in Frage. Sie müssten den Mietvertrag erst wegen Eigenbedarf kündigen und dabei Fristen einhalten. Für sie ist eine vermietete Wohnung nur interessant, wenn sie langfristig planen.
Bei einer vermieteten Wohnung zählt vor allem der Ertrag. Anleger rechnen mit der Nettokaltmiete, den nicht umlagefähigen Kosten und dem Zustand des Gebäudes. Liegt die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, sinkt der Preis, den Anleger zahlen. Eine marktgerechte Miete und eine gepflegte Wohnung wirken positiv.
Eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren zeigt Ihnen, was Anleger realistisch zahlen. Pauschale Abschläge sind unseriös, weil sie die Lage Ihrer Wohnung ignorieren. Ausführlicher zur Preisfrage im Beitrag Wohnung mit Mietern verkaufen.
Ihr Mieter in Leipheim wohnt nach dem Verkauf zu denselben Bedingungen weiter, nur der Vermieter wechselt.
| Thema | Was für Ihren Mieter gilt | Was das für den Verkauf heißt |
|---|---|---|
| Mietvertrag | läuft unverändert weiter | Käufer rechnet mit der heutigen Miete |
| Kaution | wechselt zum neuen Eigentümer | Übertrag im Kaufvertrag regeln |
| Kauf durch den Mieter | Vorrecht nur nach Umwandlung während der Mietzeit | Notar informiert den Mieter |
| Eigenbedarf | nur mit gesetzlichen Fristen, nach Umwandlung mit Sperrfrist | Eigennutzer planen langfristig |
| Termine in der Wohnung | nach Absprache und mit Vorlauf | wenige, gut vorbereitete Besichtigungen |
Sprechen Sie früh mit Ihrem Mieter. Erklären Sie, dass der Vertrag bestehen bleibt und Besichtigungen angekündigt werden. Viele Mieter sind kooperativ, wenn sie wissen, was auf sie zukommt. Bündeln Sie Termine und bieten Sie an, dass Interessenten vorher Exposé und Grundriss erhalten.
Fotos sollten die Privatsphäre wahren. Persönliche Gegenstände gehören nicht ins Exposé. Gute Grundrisse und Außenaufnahmen geben Anlegern dennoch ein klares Bild.
Was der Notar zusätzlich braucht, beschreibt Welche Unterlagen braucht der Notar?.
Anleger setzen die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und ziehen nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltungsrücklage ab. Dazu prüfen sie, ob die Miete in den nächsten Jahren steigen kann und welche Arbeiten am Gebäude anstehen. Ein Wohnhaus mit gepflegter Gemeinschaft und ausreichender Rücklage wirkt dabei beruhigend.
Für Sie als Verkäufer lohnt es sich, diese Zahlen vorab übersichtlich aufzubereiten. Eine kurze Aufstellung mit Miete, Hausgeld, Rücklage und letzter Mieterhöhung beantwortet die meisten Fragen, bevor sie gestellt werden. Das verkürzt Gespräche und macht Angebote vergleichbar.
Leipheim liegt im Landkreis Günzburg an der Donau. Das Schloss über der Donau und die Altstadt mit Stadtmauer prägen das Stadtbild. Wohnungen finden sich in der Kernstadt und in neueren Anlagen. Das Grundbuch führt das Amtsgericht Günzburg, die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent.
Für Anleger zählt die Anbindung an Ulm und Günzburg. Mehr zum Verkauf vor Ort auf Immobilie zum Bestpreis verkaufen in Leipheim und Immobilienbewertung Leipheim.
Karel Toman bewertet Ihre Wohnung als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1) nach Ertrag und Vergleich. Fabian Mair stimmt Besichtigungen mit Ihrem Mieter ab und spricht Anleger aus unserer Kartei an. Verkäufer zahlen 2,5 Prozent Provision, fällig nach der Beurkundung.
Mehr auf Haus verkaufen in Leipheim und im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen in Ulm.
Ja. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Käufer sind meist Kapitalanleger.
Nein. Der Verkauf ändert nichts am Mietvertrag.
Oft ja, weil sie vor allem Anleger anspricht und nach dem Ertrag bewertet wird. Eine marktgerechte Miete verringert den Unterschied.
Ein gesetzliches Vorrecht hat er nur, wenn die Wohnung während seiner Mietzeit in Eigentum umgewandelt wurde und jetzt erstmals verkauft wird. Unabhängig davon können Sie ihm die Wohnung jederzeit anbieten.
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Günzburg.
In angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Absprache. Wenige gebündelte Termine mit vorab informierten Interessenten sind für alle Seiten am angenehmsten.
Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer 2,5 Prozent, fällig nach der Beurkundung.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Kauf bricht nicht Miete: Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung in Neu-Ulm gilt, wer kauft, welche Rechte Mieter haben und wie Besichtigungen fair ablaufen.
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Mietvertrag, Kaution, Nebenkosten und Kapitalanleger als Käufer: was Erben einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses in Langenau wissen sollten.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir bewerten Ihre Wohnung in Leipheim kostenfrei und stimmen alles mit Ihrem Mieter ab.
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