Ratgeber › Erbschaft
ErbschaftWer in Langenau eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus erbt, tritt automatisch in die bestehenden Mietverträge ein, mit allen Rechten und Pflichten. Die Mieter sollten zeitnah informiert werden, die Miete fließt künftig an die Erben, und auch die Kaution und die nächste Nebenkostenabrechnung gehen auf sie über. Verkauft werden kann vermietet, meist an Kapitalanleger. Die Mietverträge bleiben dabei bestehen.
Mit dem Erbfall treten die Erben in alle laufenden Mietverträge ein. Für die Mieter ändert sich zunächst nichts: Miete, Laufzeit und Kündigungsschutz bleiben unverändert. Ein Erbfall ist kein Kündigungsgrund für die Erben.
| Aufgabe | Was zu tun ist |
|---|---|
| Nebenkostenabrechnung | jährlich, innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums |
| Instandhaltung | Reparaturen und Mängel zeitnah beheben |
| Verkehrssicherung | Winterdienst, Treppenhaus, Spielplatz, Bäume |
| Mieterhöhungen | nur im Rahmen der gesetzlichen Regeln, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete |
| Steuern | Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben |
In einer Erbengemeinschaft entscheiden die Erben über die laufende Verwaltung mit Mehrheit nach Erbteilen. Viele Erbengemeinschaften beauftragen für die Zeit bis zum Verkauf eine Hausverwaltung, damit Abrechnung und Mieterkontakt in festen Händen liegen. Mehr dazu im Artikel Erbengemeinschaft und Immobilie.
Eine vermietete Immobilie lässt sich verkaufen, die Mietverträge gehen auf den Käufer über. Die Mieter können dem nicht widersprechen. Ob ein Verkauf mit oder ohne Mieter sinnvoller ist, hängt vom Objekt ab:
| Vermietet verkaufen | Leer verkaufen | |
|---|---|---|
| Käufer | Kapitalanleger | Selbstnutzer und Anleger |
| Preisbasis | Mietertrag und Rendite | Vergleichswert, oft etwas höher |
| Zeitpunkt | jederzeit möglich | erst wenn der Mieter auszieht |
| Planbarkeit | hoch | abhängig vom Mieter |
Eine Kündigung allein, um leer verkaufen zu können, ist rechtlich ausgeschlossen. Erben warten deshalb entweder einen natürlichen Auszug ab oder verkaufen vermietet. Bei Mehrfamilienhäusern ist der vermietete Verkauf an Anleger der übliche Weg.
Anleger kaufen Zahlen. Je besser Sie diese aufbereiten, desto schneller und sicherer wird verkauft:
Für Mehrfamilienhäuser ermitteln wir den Wert über das Ertragswertverfahren, also aus der nachhaltig erzielbaren Miete, den Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert. So können Sie und die Käufer den Preis nachvollziehen.
Langenau liegt nordöstlich von Ulm an der A7 und hat mit Bahnhof, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten eine gute eigene Infrastruktur. Dazu gehören Ortsteile wie Albeck, Göttingen und Hörvelsingen, in der Nachbarschaft liegen Bernstadt und Asselfingen. Mietwohnungen sind bei Pendlern nach Ulm gefragt.
Für Erben einer vermieteten Immobilie ist das eine solide Ausgangslage: Anleger schätzen stabile Mieter und eine Lage mit eigener Infrastruktur. Mehr zum Verkauf vor Ort unter Immobilie verkaufen in Langenau.
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Kostenfrei beraten lassenMit dem Erbfall werden die Mieteinnahmen den Erben zugerechnet und sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Erben führen die Abschreibung des Verstorbenen fort, also die jährliche Absetzung für Abnutzung des Gebäudes. Werbungskosten wie Zinsen, Reparaturen und Verwaltungskosten mindern die steuerpflichtigen Einkünfte.
Für die Erbschaftsteuer gibt es bei vermieteten Wohnimmobilien eine Erleichterung: Sie werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Zudem kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen gestundet werden. Beim späteren Verkauf gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren ab dem Kauf durch den Verstorbenen.
| Aufgabe | Tipp |
|---|---|
| Mietzahlungen prüfen | Kontoauszüge der letzten Monate sichten, Rückstände klären |
| Nebenkosten | Vorauszahlungen prüfen und Abrechnung fristgerecht erstellen |
| Reparaturen | dringende Mängel sofort beheben, größere Maßnahmen mit Blick auf den Verkauf abwägen |
| Kommunikation | einen festen Ansprechpartner für die Mieter benennen |
| Hausverwaltung | bei mehreren Einheiten oder entfernt wohnenden Erben sinnvoll |
Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung zu üblichen Zeiten ermöglichen. Wie oft und wann, sollte fair abgestimmt sein. Bewährt hat sich: wenige, gebündelte Termine mit vorab geprüften Interessenten und eine kurze Information an die Mieter, was der Verkauf für sie bedeutet, nämlich dass ihr Mietvertrag unverändert weiterläuft.
Viele Anleger kaufen auch auf Basis von Exposé, Grundrissen und Fotos und besichtigen nur einmal. Das schont die Mieter und beschleunigt den Verkauf.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Ertragswert | Wert einer Immobilie, abgeleitet aus den nachhaltig erzielbaren Mieten |
| Abschreibung (AfA) | jährlich steuerlich absetzbarer Wertverlust des Gebäudes |
| Mieterliste | Übersicht aller Einheiten mit Fläche, Miete und Mietbeginn |
| Kaution | Sicherheitsleistung des Mieters, getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen |
| Kauf bricht nicht Miete | Grundsatz, dass Mietverträge beim Verkauf auf den Käufer übergehen |
Bei einem Mehrfamilienhaus kommen weitere Fragen hinzu: Wie ist der Zustand von Dach, Heizung und Leitungen? Gibt es Leerstand oder Mietrückstände? Lohnt sich eine Aufteilung in Eigentumswohnungen? Eine Aufteilung braucht eine Teilungserklärung und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und kann den Gesamterlös erhöhen, kostet aber Zeit und Geld. Für Erbengemeinschaften ist der Verkauf des ganzen Hauses an einen Anleger meist der einfachere Weg.
Wir haben unter anderem ein Jugendstil-Mehrfamilienhaus am Ulmer Galgenberg verkauft und kennen die Fragen, die Investoren stellen.
Mit dem Erbfall werden Sie Eigentümer, und damit können Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz greifen. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus neu übernimmt, muss innerhalb von zwei Jahren bestimmte Maßnahmen umsetzen, sofern sie noch fehlen:
| Pflicht | Was gemeint ist |
|---|---|
| Oberste Geschossdecke | Dämmung der Decke zum unbeheizten Dachboden oder des Daches |
| Alte Heizkessel | Austausch von Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind |
| Rohrleitungen | Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen |
Für Mehrfamilienhäuser gelten diese Pflichten allgemein. Wird die Immobilie verkauft, gehen die Pflichten auf den Käufer über, der sie dann in seiner Frist erfüllt. Für Anleger ist es hilfreich, wenn Sie zeigen können, welche Punkte bereits erledigt sind. Ein aktueller Energieausweis gehört ohnehin zu den Pflichtunterlagen beim Verkauf.
In Langenau und den umliegenden Orten gibt es viele Häuser mit einem Laden, einer Praxis oder einem Büro im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Für Gewerbemietverträge gelten andere Regeln als für Wohnungen: Laufzeiten, Kündigungsfristen und Mietanpassungen stehen meist ausdrücklich im Vertrag, und Indexklauseln sind häufig. Prüfen Sie, wie lange die Verträge noch laufen und ob es Verlängerungsoptionen gibt. Lange laufende Verträge mit soliden Mietern steigern den Wert für Anleger, ein bevorstehender Leerstand senkt ihn.
Wer eine vermietete Immobilie erbt und weiter entfernt wohnt, kann eine Hausverwaltung mit der Mietverwaltung beauftragen. Sie kümmert sich um Mieteingänge, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen und Mieteranfragen. Die Kosten richten sich meist nach der Zahl der Einheiten. Für die Zeit bis zum Verkauf ist das oft eine gute Entlastung, vor allem für Erbengemeinschaften.
Wir verkaufen seit 1999 auch vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland, unter anderem ein Jugendstil-Mehrfamilienhaus am Ulmer Galgenberg. Wir bereiten die Zahlen für Anleger auf, sprechen gezielt Investoren aus unserer Kartei an und stimmen Besichtigungen rücksichtsvoll mit den Mietern ab.
Als Verkäufer zahlen Sie bei uns 2,5 Prozent Provision statt der üblichen 3,57 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Der Erbfall selbst ist kein Kündigungsgrund. Es gelten die normalen gesetzlichen Regeln, etwa bei Eigenbedarf eines Erben. Eine Kündigung, um leer verkaufen zu können, ist ausgeschlossen.
Den Erben, bei mehreren Erben der Erbengemeinschaft. Informieren Sie die Mieter schriftlich über das neue Konto.
Sie geht auf die Erben über, ebenso die Pflicht, sie bei Auszug abzurechnen und zurückzuzahlen. Beim Verkauf wird sie an den Käufer übertragen.
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, die Mieter behalten ihre Rechte. Käufer sind meist Kapitalanleger.
Die Erben als neue Vermieter, für das ganze Abrechnungsjahr. Wird verkauft, regelt der Kaufvertrag, wer die Abrechnung für welchen Zeitraum übernimmt.
Bei Kronen Immobilien 2,5 Prozent Provision für Verkäufer, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Ja, ab dem Erbfall in Ihrer Einkommensteuererklärung. Abschreibung und Werbungskosten wie Zinsen und Reparaturen mindern den steuerpflichtigen Betrag.
Ja, vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Unter Umständen ist auch eine Stundung möglich.
Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung zu üblichen Zeiten und in angemessenem Umfang. Eine faire Absprache mit den Mietern ist der beste Weg.
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben Mieter vor allem, wenn ihre Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird. Im Einzelfall prüft das der Notar.
In der Regel über das Ertragswertverfahren aus den nachhaltig erzielbaren Mieten, den Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert.
Nur im Rahmen der gesetzlichen Regeln, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Beachtung der Kappungsgrenze. Eine marktgerechte Miete ist für Anleger ein Pluspunkt.
Manchmal, weil Einzelwohnungen in Summe höhere Preise erzielen können. Die Aufteilung kostet aber Zeit, Gutachten und Notar. Wir rechnen Ihnen beide Varianten vor.
Rückstände bis zum Übergabetag stehen in der Regel den Verkäufern zu. Der Kaufvertrag regelt das genau.
Ja, als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses können Sie eine Hausverwaltung beauftragen oder wechseln. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft über die Verwaltung.
Mit vollständigen Unterlagen oft zwei bis vier Monate bis zur Übergabe. Gute Vorbereitung verkürzt die Prüfungsphase der Käufer deutlich.
Ja, die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang. Wird innerhalb der Frist verkauft, übernimmt der Käufer die Pflicht mit einer neuen Frist.
In der Regel nicht. Anleger kalkulieren Modernisierungen selbst. Wichtig ist, den Zustand offen darzustellen.
Nur nach den Regeln im Vertrag und im Gesetz. Der Erbfall selbst gibt dem Vermieter kein besonderes Kündigungsrecht.
Das hängt von Miete, Laufzeit und Bonität ab. Ein langfristiger, zuverlässiger Mieter erhöht in der Regel den Wert.
Meist ein monatlicher Betrag je Wohnung oder Gewerbeeinheit. Holen Sie mehrere Angebote ein und achten Sie auf die enthaltenen Leistungen.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Seit 1999 begleitet das Team Eigentümer in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland beim Verkauf. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Was Erben einer Eigentumswohnung in Wiblingen gegenüber Verwaltung und Eigentümergemeinschaft beachten müssen und welche Unterlagen Käufer erwarten.
Wie das Finanzamt eine geerbte Immobilie bewertet, wann sich ein eigenes Gutachten lohnt und wie Erben in Blaustein und Umgebung verkaufen.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir melden uns für eine kostenfreie Einschätzung und zeigen Ihnen, wie Sie vermietet oder frei verkaufen.
Kronen Immobilien e.K.
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