Kann man eine Wohnung mit Mietern in Neu-Ulm verkaufen? Rechte, Käufer, Preis

Das Wichtigste in Kürze

• Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein.
• Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht.
• Nach einer Umwandlung gilt für Eigenbedarfskündigungen eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.
• Mieter müssen Besichtigungen nach Absprache ermöglichen, Sie müssen sie rechtzeitig ankündigen.
• Für Anleger zählen Miete, Laufzeit, Zustand und die Kosten der Gemeinschaft.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?

Der Mietvertrag bleibt bestehen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel im Grundbuch an Ihre Stelle als Vermieter. Miete, Laufzeit, Nebenkostenregelungen und Vereinbarungen gelten weiter. Auch die Mietkaution geht nach § 566a BGB auf den Käufer über.

Für Sie bedeutet das: Ihr Mieter muss nicht ausziehen und hat keinen Grund zur Sorge. Informieren Sie ihn frühzeitig über den Verkauf. Ein Mieter, der den Ablauf kennt, unterstützt Besichtigungen meist bereitwilliger.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem bestimmten Fall. Nach § 577 BGB hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird. Der Mieter kann dann zu den Bedingungen des Kaufvertrags in den Kauf eintreten. Er hat dafür zwei Monate Zeit, nachdem er vom Vertrag erfahren hat.

Der Notar weist den Mieter auf sein Recht hin und stimmt die Abläufe ab. Bestand die Wohnung schon als Eigentumswohnung, als der Mieter einzog, gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Klären Sie diese Frage zu Beginn, denn sie beeinflusst den Zeitplan.

Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?

Ja, aber mit Einschränkungen. Der Käufer muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die mit der Dauer des Mietverhältnisses steigen. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von drei Jahren ab dem ersten Verkauf. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Ob eine verlängerte Frist für Ihre Wohnung in Neu-Ulm gilt, prüft der Notar anhand der aktuellen bayerischen Verordnung. Für Eigennutzer ist diese Frage entscheidend. Deshalb sprechen Käufer einer vermieteten Wohnung meist Anleger an.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Neu-Ulm?

Vermietete Wohnungen in Neu-Ulm kaufen vor allem Anleger, daneben Eigennutzer mit langem Zeitplan und manchmal der Mieter selbst.

Rund um die Hochschule Neu-Ulm und die Arbeitgeber in der Doppelstadt ist die Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen stabil. Das spricht Anleger an, die eine sichere Vermietung suchen.

Beeinflusst das Mietverhältnis den Preis?

Häufig ja. Vermietete Wohnungen werden in der Regel nach dem Ertrag bewertet, also nach Miete und Bewirtschaftungskosten. Liegt die Miete deutlich unter dem Ortsniveau, fällt der Preis oft niedriger aus als bei einer leeren Wohnung, die Eigennutzer kaufen könnten. Eine marktgerechte Miete und ein gepflegter Zustand verringern diesen Unterschied.

Wie hoch der Unterschied für Ihre Wohnung ausfällt, hängt von Miethöhe, Mietdauer und Lage ab. Eine pauschale Zahl wäre hier unseriös. Eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren zeigt Ihnen beide Szenarien. Mehr dazu im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen.

Wie laufen Besichtigungen mit Mietern ab?

Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten ermöglichen, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und zu üblichen Zeiten stattfinden. Bewährt haben sich wenige gebündelte Termine statt vieler Einzelbesuche. Vorab sollten Interessenten das Exposé mit Grundriss und Fotos erhalten, damit nur ernsthafte Käufer kommen.

Ein freundliches Gespräch mit dem Mieter vor dem Start erleichtert alles. Manche Eigentümer bieten eine kleine Anerkennung für die Mitwirkung an. Wichtig ist, die Privatsphäre zu respektieren und keine Fotos persönlicher Gegenstände zu veröffentlichen.

Welche Unterlagen wollen Anleger sehen?

• Mietvertrag: mit allen Nachträgen und Vereinbarungen.
• Mieterhöhungen: Zeitpunkte und Begründungen.
• Nebenkosten: letzte Abrechnung, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.
• Gemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklage.
• Kaution: Höhe und Anlageform.

Welche Unterlagen der Notar zusätzlich braucht, steht im Beitrag Welche Unterlagen braucht der Notar beim Wohnungsverkauf in Neu-Ulm?.

Wie Kronen Immobilien vermietete Wohnungen in Neu-Ulm verkauft

Wir bewerten Ihre Wohnung nach Ertrag und Vergleichswerten und zeigen Ihnen, wie Mietniveau und Laufzeit den Preis beeinflussen. Fabian Mair stimmt Besichtigungen mit Ihren Mietern ab und spricht gezielt Anleger aus unserer Kartei an. Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1).

Verkäufer zahlen 2,5 Prozent Provision, fällig nach der Beurkundung. Mehr auf Wohnung verkaufen in Neu-Ulm und Eigentumswohnung verkaufen in Neu-Ulm.

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