Kosten beim Hausverkauf in Neu-Ulm: Womit Verkäufer rechnen sollten

Die Kosten im Überblick

Die gute Nachricht vorweg: Die meisten Kaufnebenkosten trägt in Deutschland der Käufer. Auf Verkäufer kommen trotzdem einige Posten zu, die man früh kennen sollte, damit die Rechnung am Ende aufgeht. Die folgende Übersicht zeigt, wer in Neu-Ulm üblicherweise was bezahlt:

Welche Posten bei Ihnen tatsächlich anfallen, hängt davon ab, ob noch ein Kredit läuft, wie lange Sie die Immobilie besitzen und wie Sie sie genutzt haben. Im Folgenden gehen wir die einzelnen Kostenarten durch.

Was der Käufer trägt und warum es Sie betrifft

Der Käufer zahlt in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, dazu die Kosten für Notar und Grundbuchamt und seinen Anteil an der Provision. Zusammen kommen schnell sieben bis neun Prozent des Kaufpreises zusammen, die er aus Eigenkapital aufbringen muss, weil Banken Nebenkosten meist ungern mitfinanzieren.

Für Sie als Verkäufer ist das relevant, weil diese Nebenkosten das Budget des Käufers begrenzen. Wer einen Kaufpreis knapp über einer runden Grenze ansetzt, verliert unter Umständen Interessenten, deren Gesamtbudget nicht reicht. Auch Inventar wie eine Einbauküche kann im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Auf beweglichen Gegenständen fällt keine Grunderwerbsteuer an, sofern ihr Wert angemessen angesetzt ist. Das macht ein Angebot für Käufer etwas günstiger, ohne dass Sie beim Preis nachgeben.

Maklerprovision: Regeln seit 2020

Seit Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen: Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler gemeinsam, zahlen beide den gleichen Anteil. Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und erst dann, wenn er seinen Teil selbst bezahlt hat. Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Sie wird nur fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt.

In Neu-Ulm und Ulm sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite verbreitet. Welche Leistungen enthalten sein sollten und wie sich die Provision zusammensetzt, erklärt unser Artikel Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.

Löschung der Grundschuld und Lastenfreistellung

Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld zugunsten Ihrer Bank, muss sie in aller Regel gelöscht werden, damit der Käufer das Haus lastenfrei erhält. Das gilt auch dann, wenn der Kredit längst abbezahlt ist, denn die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis jemand ihre Löschung beantragt. Viele Eigentümer stellen das erst beim Verkauf fest.

Der Ablauf ist eingespielt: Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an, gegebenenfalls zusammen mit der Höhe der noch offenen Restschuld. Der Käufer zahlt dann einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie. Die Löschung beim Grundbuchamt am Amtsgericht Neu-Ulm veranlasst der Notar. Die Kosten für Beglaubigung und Löschung richten sich nach dem Betrag der eingetragenen Grundschuld. Sie fallen im Verhältnis zum Kaufpreis gering aus und werden üblicherweise vom Verkäufer getragen.

Ein Sonderfall: Möchte der Käufer die bestehende Grundschuld für seine eigene Finanzierung übernehmen, kann die Löschung entfallen. Das spart Kosten für beide Seiten, setzt aber die Zustimmung beider Banken voraus.

Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit

Läuft Ihr Immobilienkredit noch mit fester Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Rückzahlung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie gleicht den Zinsschaden aus, der der Bank entsteht. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem Unterschied zwischen Vertragszins und aktuellem Zinsniveau ab.

Es gibt Wege, diese Kosten zu verringern oder zu vermeiden:

• Sonderkündigungsrecht nutzen: Zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens können Sie mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündigen.
• Verkaufstermin abstimmen: Endet die Zinsbindung bald, kann ein späterer Übergabetermin günstiger sein.
• Objekttausch: Kaufen Sie eine neue Immobilie, akzeptieren manche Banken, das Darlehen auf das neue Objekt zu übertragen.
• Sondertilgungen: Nicht genutzte Sondertilgungsrechte mindern die Berechnungsgrundlage.

Lassen Sie sich die Berechnung der Bank schriftlich geben und prüfen Sie sie. Ausführlich behandelt das Thema der Artikel Haus verkaufen trotz Kredit in Neu-Ulm.

Steuern beim Verkauf

Spekulationssteuer: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Davon ausgenommen sind Häuser und Wohnungen, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei vermieteten Objekten lohnt ein genauer Blick auf die Fristen. Details erklärt der Artikel Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Händler eingestuft werden. Für die meisten privaten Verkäufer spielt das keine Rolle, bei Erbengemeinschaften mit mehreren Immobilien sollte man es aber im Blick behalten.

Grundsteuer im Verkaufsjahr: Steuerschuldner gegenüber der Stadt Neu-Ulm ist, wer am 1. Januar Eigentümer ist. Sie zahlen die Grundsteuer daher für das gesamte Verkaufsjahr. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass der Käufer Ihnen den Anteil ab der Übergabe erstattet. In Bayern gilt seit 2025 das Flächenmodell, die Höhe richtet sich nach Grundstücks- und Wohnfläche.

Steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater, der Ihre gesamte Situation kennt.

Kosten für Unterlagen

Für die Vermarktung und den Notar brauchen Sie eine Reihe von Dokumenten. Einige sind kostenpflichtig, die Beträge bleiben aber überschaubar:

Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen, die wichtigsten Kennwerte gehören bereits in die Anzeige. Welche Dokumente Sie insgesamt brauchen, zeigt die Liste im Artikel Unterlagen für den Hausverkauf in Neu-Ulm. Als Makler besorgen wir die meisten Unterlagen für Sie.

Kosten der Vorbereitung

Ob und wie viel Sie in die Vorbereitung investieren, entscheiden Sie selbst. Sinnvoll sind Ausgaben, die den ersten Eindruck verbessern und wenig kosten:

• Entrümpelung und Reinigung: Besonders bei Erbimmobilien ein relevanter Posten. Ein Entrümpelungsunternehmen rechnet nach Volumen und Aufwand ab, eine Besichtigung vorab bringt ein verbindliches Angebot.
• Kleine Reparaturen: Malerarbeiten, defekte Armaturen, lose Leisten. Das kostet wenig und verhindert, dass Käufer den Zustand schlechter einschätzen, als er ist.
• Professionelle Fotos: Sie sind die Grundlage jeder Vermarktung. Bei einem Maklerauftrag sind sie in der Regel enthalten.
• Home Staging: Bei leer stehenden Häusern kann eine teilweise Einrichtung helfen. Eine virtuelle Möblierung der Fotos ist günstiger und für viele Objekte ausreichend.

Von großen Renovierungen kurz vor dem Verkauf raten wir in den meisten Fällen ab. Käufer möchten Bad, Küche und Böden oft nach eigenem Geschmack gestalten und zahlen für eine frische Renovierung selten den vollen Gegenwert.

Laufende Kosten bis zur Übergabe

Bis zur Übergabe an den Käufer bleiben Sie für das Haus verantwortlich und tragen die laufenden Kosten. Dazu gehören Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllgebühren, Strom, Wasser und Heizung sowie bei Wohnungen das Hausgeld. Steht das Haus leer, gilt es, die Gebäudeversicherung zu informieren, da manche Verträge bei längerem Leerstand besondere Pflichten vorsehen. Im Winter muss ein leeres Haus gegen Frost geschützt und regelmäßig kontrolliert werden.

Wer bereits ein neues Zuhause gekauft hat, trägt unter Umständen eine Zeit lang doppelte Kosten. Eine Zwischenfinanzierung kann die Lücke schließen, verursacht aber Zinsen. Ein realistischer Zeitplan mit Bewertung, Vermarktung, Notartermin und Kaufpreiszahlung hilft, diese Phase kurz zu halten. Üblich ist, dass der Kaufpreis einige Wochen nach der Beurkundung fällig wird, sobald die Vormerkung eingetragen ist und alle Löschungsunterlagen vorliegen.

Wertermittlung: kostenfrei oder Gutachten?

Für den Verkauf genügt in den meisten Fällen eine fundierte Marktwerteinschätzung durch einen erfahrenen Makler. Bei Kronen Immobilien erstellt sie Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, für Verkäufer kostenfrei. Sie berücksichtigt Lage, Zustand, Ausstattung und aktuelle Vergleichsverkäufe in Neu-Ulm und den Stadtteilen.

Ein formales Verkehrswertgutachten ist dagegen sinnvoll oder notwendig, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss, etwa gegenüber dem Finanzamt bei der Erbschaftsteuer, vor Gericht, bei Pflichtteilsansprüchen oder bei der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung. Die Kosten richten sich nach Aufwand und Wert der Immobilie. Klären Sie vorab, welchen Zweck das Gutachten erfüllen soll, damit Sie die passende Form beauftragen.

Zusätzliche Kosten in besonderen Situationen

Gerade bei Erbschaft und Trennung lassen sich viele Kosten durch frühe Absprachen begrenzen. Ein einvernehmlicher Verkauf ist für alle Beteiligten fast immer günstiger als eine gerichtliche Lösung.

Wo Verkäufer sparen können

• Provision vergleichen: Die Sätze unterscheiden sich, der Leistungsumfang sollte vollständig sein.
• Kreditende prüfen: Den Verkaufszeitpunkt auf das Ende der Zinsbindung oder das Sonderkündigungsrecht abstimmen.
• Spekulationsfrist beachten: Bei vermieteten Objekten kurz vor Ablauf der zehn Jahre den Notartermin entsprechend planen.
• Inventar separat ausweisen: Das entlastet den Käufer und kann den Verkauf erleichtern.
• Leerstand kurz halten: Ein guter Zeitplan spart Heizkosten, Versicherung und Zwischenfinanzierung.
• Unterlagen früh besorgen: Fehlende Dokumente verzögern den Notartermin und verlängern die laufenden Kosten.

Persönlich vor Ort beraten wir Sie als Immobilienmakler in Neu-Ulm zu allen Posten.

Der größte Kostenblock: Provision mit 2,5 %

Unter allen Kosten, die ein Verkäufer selbst beeinflussen kann, ist die Maklerprovision der größte Posten. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer in Neu-Ulm 2,5 % statt der in der Region verbreiteten 3,57 %. Fällig wird sie erst, wenn der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist.

Diesen Satz können wir anbieten, weil wir mit geringen Fixkosten arbeiten: ein Büro in Neu-Ulm, ein eingespieltes Inhaberteam und digitale Abläufe für Unterlagen, Exposé und Terminabstimmung. Am Leistungsumfang ändert das nichts, von der Bewertung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen bis zur Schlüsselübergabe.

Kronen Immobilien: Kosten transparent von Beginn an

Wir besprechen mit Ihnen bereits beim ersten Termin, welche Kosten bei Ihrem Verkauf anfallen werden, von der Grundschuldlöschung bis zur Grundsteuer im Verkaufsjahr. Seit 1999 verkaufen wir Häuser und Wohnungen in Neu-Ulm, Ulm und dem Umland, bewerten durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen (D1) und begleiten Sie bis zur Übergabe. Wie wir einen Hausverkauf im Stadtgebiet angehen, lesen Sie auf der Seite Haus verkaufen in Neu-Ulm.

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