Erbimmobilie verkaufen in Ehingen (Donau): Nachlass, Grundbuch und Verkauf

Die ersten Wochen nach dem Erbfall

Nach einem Todesfall steht die Immobilie selten an erster Stelle. Trotzdem gibt es einige Dinge, die Erben in den ersten Wochen erledigen sollten, damit das Haus keinen Schaden nimmt und später ein reibungsloser Verkauf möglich ist:

• Testament abliefern: Wer ein handschriftliches Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abgeben. Zuständig ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, für Ehingen also das Amtsgericht Ehingen.
• Versicherungen informieren: Gebäude- und Hausratversicherung laufen zunächst weiter, müssen aber über den Todesfall und einen möglichen Leerstand informiert werden.
• Haus sichern: Schlüssel einsammeln, Briefkasten leeren, Heizung im Winter auf Frostschutz einstellen, Wertsachen und wichtige Dokumente in Sicherheit bringen.
• Verträge prüfen: Strom, Gas, Wasser, Telefon und Abonnements laufen weiter. Kündigen Sie, was Sie nicht mehr brauchen, und behalten Sie Versorgungsverträge, solange das Haus beheizt werden muss.
• Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Baupläne, Versicherungsscheine, Kontoauszüge zum Kredit und Grundsteuerbescheide.

Für die Entscheidung, ob verkauft werden soll, lassen Sie sich ruhig etwas Zeit. Wichtig ist nur, dass das Haus in dieser Phase betreut wird.

Erbschein oder notarielles Testament

Um über die Immobilie verfügen zu können, müssen Erben gegenüber Grundbuchamt und Notar nachweisen, dass sie die Erben sind. Dafür gibt es zwei Wege. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in der Regel die beglaubigte Abschrift zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, ist ein Erbschein nötig.

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht in Ehingen oder über einen Notar. Dabei geben Sie eine eidesstattliche Versicherung über die Familienverhältnisse ab. Je nach Fall dauert die Erteilung einige Wochen, bei unklaren Verhältnissen oder Erben im Ausland auch länger. Die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Planen Sie diese Zeit ein: Ohne Erbnachweis kann der Notar den Kaufvertrag zwar vorbereiten, der Vollzug im Grundbuch ist aber erst danach möglich.

Grundbuch: zuständig ist das Grundbuchamt Ulm

In Baden-Württemberg werden die Grundbücher seit der Reform von 2018 zentral bei wenigen Amtsgerichten geführt. Für Ehingen und den Alb-Donau-Kreis ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm zuständig. Dort beantragen Sie Grundbuchauszüge und dort wird der Eigentumswechsel eingetragen.

Zwei Punkte sind für Erben besonders wichtig. Erstens: Wollen die Erben die Immobilie verkaufen, müssen sie sich vorher nicht selbst als Eigentümer eintragen lassen. Das Grundbuchrecht erlaubt, dass die Erben direkt an den Käufer übertragen. Das spart Zeit und Kosten. Zweitens: Wer die Immobilie behalten möchte, sollte die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen. In diesem Zeitraum ist die Eintragung der Erben gebührenfrei.

Prüfen Sie im Grundbuch auch die Lasten in Abteilung II und III. Alte Grundschulden, Wohnrechte oder Wegerechte müssen vor dem Verkauf geklärt werden. Eine abbezahlte Grundschuld lässt sich mit der Löschungsbewilligung der Bank löschen.

Mehrere Erben: gemeinsam entscheiden

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, ein einzelner Erbe kann nicht allein verkaufen. Für den Verkauf müssen alle Miterben zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben oder einer Person eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Gerade wenn Geschwister in verschiedenen Städten wohnen, erleichtert eine Vollmacht den Ablauf erheblich.

Einigkeit entsteht am leichtesten auf Basis gemeinsamer Fakten. Eine neutrale Bewertung, die alle Erben kennen, versachlicht Diskussionen über den Preis. Hilfreich ist es auch, früh festzulegen, wer Ansprechpartner für Makler und Notar ist und wie laufende Kosten bis zum Verkauf verteilt werden.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Sie dauert lange, verursacht Kosten und bringt oft einen niedrigeren Erlös als ein freier Verkauf. Sie sollte daher die letzte Möglichkeit bleiben. Möchte ein Erbe das Haus übernehmen, kann er die anderen auszahlen. Grundlage ist dann ebenfalls eine nachvollziehbare Bewertung.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Viele Erben entscheiden sich für den Verkauf, weil die Immobilie weit vom eigenen Wohnort entfernt liegt oder die Verwaltung zu aufwendig wäre. Ein leer stehendes Haus kostet zudem jeden Monat Geld und altert schneller. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie zunächst den Wert ermitteln und rechnen Sie die Möglichkeiten durch.

Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist

Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn der Wert des Erbes die persönlichen Freibeträge übersteigt. Diese hängen vom Verwandtschaftsgrad ab:

Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen ganz steuerfrei bleiben, wenn Ehepartner oder Kinder es zehn Jahre lang selbst bewohnen. Wer das Haus vorher verkauft, verliert diese Befreiung rückwirkend. Darüber sollten Erben vor einer Verkaufsentscheidung Bescheid wissen.

Für die Einkommensteuer gilt: Erben übernehmen die Fristen des Erblassers. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst gebaut, ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Liegt der Kauf kürzer zurück, kommt es darauf an, ob das Haus zuletzt selbst bewohnt wurde. Einzelheiten erklärt der Artikel Spekulationssteuer beim Hausverkauf. Bei konkreten Steuerfragen ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Den Wert der geerbten Immobilie ermitteln

Der Wert einer Erbimmobilie wird an mehreren Stellen gebraucht: für die Entscheidung über Verkauf oder Übernahme, für die Aufteilung unter den Erben, für die Erbschaftsteuererklärung und für Pflichtteilsansprüche. Für den Verkauf genügt eine fundierte Marktwerteinschätzung. Wird der Wert gegenüber dem Finanzamt oder Pflichtteilsberechtigten belegt, ist oft ein förmliches Gutachten nötig.

Gerade in Ehingen lohnt die Bewertung durch jemanden mit Ortskenntnis. Ein Altstadthaus mit Ladengeschäft, ein Einfamilienhaus in einem Wohngebiet der Kernstadt und ein älteres Bauernhaus in einem Ortsteil sprechen völlig unterschiedliche Käufer an. Wie wir dabei vorgehen, beschreibt unsere Seite Immobilienbewertung in Ehingen.

Das Haus räumen

Die Räumung eines Elternhauses ist für viele Erben emotional der schwerste Teil. Gehen Sie in Etappen vor. Zuerst sichern Sie persönliche Erinnerungsstücke, Fotos, Dokumente und Wertgegenstände und verteilen sie unter den Erben. Danach entscheiden Sie, was verkauft, verschenkt oder gespendet werden kann. Den Rest übernimmt ein Entrümpelungsunternehmen, das nach Aufwand abrechnet und auf Wunsch besenrein übergibt.

Ein Tipp aus der Praxis: Prüfen Sie Unterlagen sorgfältig, bevor etwas entsorgt wird. Rechnungen über Modernisierungen, alte Baupläne oder Wartungsprotokolle der Heizung helfen beim Verkauf. Und nicht jedes Haus muss vor dem Verkauf vollständig leer sein. Manche Käufer übernehmen Einbauküche, Gartengeräte oder Möbel gern. Was übergeben wird, lässt sich im Kaufvertrag festhalten.

Erbimmobilien in Ehingen und den Ortsteilen

Ehingen ist Große Kreisstadt im Alb-Donau-Kreis und liegt zwischen Donautal und Schwäbischer Alb. Die Stadt bietet viele Arbeitsplätze in Industrie, Handwerk, Handel und Verwaltung, dazu weiterführende Schulen, ein Krankenhaus und eine Bahnverbindung nach Ulm. Das sorgt für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum.

Geerbte Immobilien in Ehingen sind sehr unterschiedlich. In der Altstadt rund um Marktplatz und Kirchen stehen historische Bürgerhäuser, teils unter Denkmalschutz, oft mit Laden oder Büro im Erdgeschoss. In den Wohngebieten der Kernstadt finden sich Einfamilien- und Reihenhäuser aus mehreren Jahrzehnten. In den Ortsteilen wie Berg, Dächingen, Kirchen, Mundingen, Nasgenstadt oder Rißtissen gibt es ehemalige landwirtschaftliche Anwesen, Siedlungshäuser und neuere Einfamilienhäuser mit großen Gärten. Jede dieser Immobilien braucht eine eigene Vermarktung. Mehr zu den Lagen lesen Sie auf unserer Seite Haus verkaufen in Ehingen.

Ältere Häuser im Nachlass

Häufig erben Kinder ein Haus, das die Eltern über Jahrzehnte bewohnt und nur teilweise modernisiert haben. Für Käufer zählen dann vor allem Heizung, Dach, Fenster, Elektrik und Feuchtigkeit im Keller. Ein Energieausweis ist auch für ein geerbtes Haus Pflicht, sobald es zum Verkauf angeboten wird.

Beachten Sie: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erbt und behält, muss nach dem Gebäudeenergiegesetz innerhalb von zwei Jahren bestimmte Nachrüstungen vornehmen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch sehr alter Heizkessel. Das gilt nicht, wenn die Erben bereits vor Februar 2002 selbst im Haus gewohnt haben. Wird verkauft, gehen diese Pflichten auf den Käufer über. Auch das ist ein Grund, warum sich viele Erben für einen Verkauf entscheiden, statt aufwendig zu sanieren.

Wenn Erben weit weg wohnen

Viele Erben einer Immobilie in Ehingen leben in Stuttgart, München oder ganz woanders. Ein Verkauf ist trotzdem gut möglich, ohne dass Sie für jeden Schritt anreisen müssen. Mit einer Vollmacht kann der Makler Unterlagen beim Grundbuchamt, beim Bauamt und bei der Hausverwaltung anfordern. Besichtigungen übernimmt er vor Ort, Sie erhalten Rückmeldungen per Telefon oder E-Mail. Den Kaufvertragsentwurf prüfen Sie in Ruhe zu Hause.

Zum Notartermin müssen alle Verkäufer erscheinen oder sich vertreten lassen. Möglich ist auch, dass ein Erbe vor einem Notar an seinem Wohnort eine Genehmigung abgibt. Die Schlüsselübergabe an den Käufer kann der Makler mit Übergabeprotokoll und Zählerständen übernehmen.

Der Verkauf Schritt für Schritt

1. Erbnachweis besorgen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
2. Einigung unter den Erben: Verkaufsentscheidung, Ansprechpartner, Vollmachten.
3. Bewertung: Besichtigung und Marktwerteinschätzung als Grundlage für Preis und Aufteilung.
4. Unterlagen und Räumung: Grundbuchauszug aus Ulm, Pläne, Energieausweis, Räumung nach Absprache.
5. Vermarktung: Exposé, Fotos, Luftbilder, Ansprache vorgemerkter Käufer.
6. Besichtigungen und Verhandlung: mit geprüften Interessenten und Finanzierungsnachweis.
7. Notar und Übergabe: Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung auf das Konto der Erben, Übergabe.

Weitere Hinweise zum Erben und Verkaufen finden Sie im Artikel Erbimmobilie verkaufen in Ulm, der viele Fragen allgemein beantwortet.

Mehr vom Nachlass: 2,5 % Provision

Nach einem Erbfall summieren sich die Ausgaben: Erbschein, Räumung, laufende Kosten des Hauses und eventuell Erbschaftsteuer. Beim Verkauf können Erben in Ehingen spürbar sparen, denn Kronen Immobilien berechnet Verkäufern 2,5 % statt der verbreiteten 3,57 % Provision, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.

Möglich machen das geringe Fixkosten, ein schlankes Inhaberteam und digitale Abläufe, die gerade bei Erbengemeinschaften mit Mitgliedern an verschiedenen Orten Zeit sparen. Bewertung, Unterlagen, Vermarktung und Notartermin sind vollständig enthalten.

Kronen Immobilien: Ihr Partner für Erbimmobilien in Ehingen

Seit 1999 begleiten wir Erben in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland, auch in Ehingen und im Alb-Donau-Kreis. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), ermittelt den Wert neutral und nachvollziehbar, sodass alle Erben dieselbe Grundlage haben. Wir besorgen Unterlagen, koordinieren die Räumung auf Wunsch mit erfahrenen Partnern und betreuen den Verkauf bis zur Übergabe. Mehr über unsere Arbeit vor Ort lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Ehingen.

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