Ratgeber › Verkauf
Verkauf
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Eine Immobilie in Ulm-Eggingen verkaufen Eigentümer am besten mit einer Bewertung vor Ort, vollständigen Unterlagen nach Ulmer Regeln und einer Ansprache der Käufer, die bewusst ein Dorf im Grünen mit Zugehörigkeit zur Stadt Ulm suchen. Weil in Eggingen nur wenige Häuser im Jahr den Eigentümer wechseln, trägt ein begründeter Preis mehr als jede Anzeige. Zuständig sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm und der Gutachterausschuss der Stadt Ulm, Baulasten stehen im städtischen Baulastenverzeichnis, Käufer zahlen in Baden-Württemberg 5 % Grunderwerbsteuer. Mehr dazu auf unserer Seite Was ist meine Immobilie in Eggingen wert? Persönlich vor Ort berät Sie Kronen Immobilien als Ihr Immobilienmakler für Eggingen.
Eggingen liegt im Westen von Ulm auf dem Hochsträß, der Hochfläche zwischen der Donauebene und dem Blautal. Im Zuge der Gemeindereform wurde der Ort 1974 nach Ulm eingegliedert. In der Vereinbarung wurde festgehalten, dass der Name erhalten bleibt, offiziell heißt der Stadtteil seither Ulm, Stadtteil Eggingen, mit eigenem Ortschaftsrat. Zwischen Eggingen und Einsingen entspringt der Rötelbach. Rund um den Ort liegen Felder und Wiesen, im Kern steht die Kirche, umgeben von älteren Häusern, an den Rändern folgen Wohngebiete mit Einfamilienhäusern.
Für Verkäufer bedeutet diese Lage zweierlei. Erstens sprechen Sie Käufer an, die das Dorf bewusst wählen: Familien, die Platz und Ruhe suchen und trotzdem in wenigen Minuten in Söflingen, in der Weststadt oder im Donautal sein möchten. Zweitens gelten die Regeln der Stadt Ulm, vom Baulastenverzeichnis bis zum Gutachterausschuss. Dieser Ratgeber führt Sie durch den Verkauf, vom ersten Gedanken bis zur Übergabe. Einen kompakten Überblick bietet auch unsere Seite Immobilie verkaufen in Eggingen.
Der Gebäudebestand ist überschaubar, aber vielfältig. Für Bewertung, Unterlagen und Käuferansprache macht es einen Unterschied, welcher Typ angeboten wird.
| Immobilie | Typische Merkmale | Wer sich dafür interessiert |
|---|---|---|
| Älteres Haus im Ortskern | Nähe zur Kirche, teils ehemalige Hofstelle mit Scheune, gewachsener Grundriss | Käufer mit Umbauideen, Handwerker, Familien mit Platzbedarf |
| Einfamilienhaus aus den Siebzigern bis Neunzigern | Großer Garten, Keller, Garage, oft erster Verkauf seit dem Bau | Familien aus Ulm und dem Alb-Donau-Kreis |
| Jüngeres Haus am Ortsrand | Guter energetischer Stand, kompaktes Grundstück | Paare und Familien, die ein fertiges Haus suchen |
| Eigentumswohnung | Selten, meist in kleinen Mehrfamilienhäusern | Senioren aus dem Ort, Paare, die im Grünen starten |
| Baugrundstück oder Teilfläche | Baulücke oder Garten eines großen Grundstücks | Bauwillige aus der Region |
Bei Hofstellen und Häusern am Ortsrand lohnt der Blick ins Baurecht: Ob eine Scheune umgenutzt werden darf oder ob eine Teilfläche im Außenbereich liegt, entscheidet über Wert und Käuferkreis. Auskunft gibt das Baurechtsamt der Stadt Ulm.
Eigentümer fragen oft, ob sie auf einen besseren Moment warten sollten. Für ein Dorf wie Eggingen zählt der persönliche Zeitpunkt mehr als jede allgemeine Marktlage: ein Umzug in eine kleinere Wohnung, ein Erbfall, eine berufliche Veränderung oder der Wunsch, Pflege und Unterhalt eines großen Hauses abzugeben. Käufer für dörfliche Lagen im Ulmer Westen gibt es in jeder Jahreszeit.
Praktisch hat sich bewährt, mit der Vorbereitung zu beginnen, sobald die Entscheidung gefallen ist, und die Vermarktung in Wochen zu legen, in denen Garten und Umgebung gut aussehen. Wer im Winter startet, kann Unterlagen und Bewertung erledigen und im Frühjahr mit fertigem Exposé an den Markt gehen. Wichtiger als die Jahreszeit ist, dass Preis und Unterlagen zum Start stimmen, weil sich ein Angebot im Ort schnell herumspricht.
Online-Rechner greifen auf Verkaufsdaten zurück. In Eggingen gibt es davon nur wenige, weshalb die Programme mit Durchschnitten aus größeren Stadtteilen arbeiten. Das Ergebnis passt selten zu einem konkreten Haus mit Scheune, Hanglage oder frisch saniertem Dach. Eine belastbare Bewertung entsteht vor Ort: mit einem Rundgang durch alle Räume, Keller, Dachboden und Nebengebäude, mit Blick auf Grundstück, Zuschnitt, Ausrichtung und Zufahrt.
Für Einfamilienhäuser wird meist das Sachwertverfahren genutzt: Bodenwert plus Gebäudewert, anschließend an die Marktlage angepasst. Den Bodenrichtwert ermittelt der Gutachterausschuss der Stadt Ulm. Vergleichsverkäufe aus Eggingen, Einsingen, Ermingen und Grimmelfingen helfen, das Ergebnis zu prüfen. Für Wohnungen zählt das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Objekten zusätzlich der Ertragswert.
Bei Kronen Immobilien bewertet Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), jede Immobilie persönlich. Sie erhalten eine schriftliche Einschätzung mit Spanne und Begründung, kostenfrei bei Verkaufsabsicht. Zur Preisstrategie im Stadtteil lesen Sie die Seite Verkaufspreis in Eggingen.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Eggingen wert ist? Karel Toman kommt zu Ihnen auf das Hochsträß und bewertet kostenfrei.
Jetzt Kontakt aufnehmenWeil Eggingen zur Stadt Ulm gehört, gelten dieselben Zuständigkeiten wie in der Innenstadt. Käufer und Banken fragen diese Punkte ab, deshalb gehören sie früh auf Ihre Liste.
| Thema | Zuständig | Was Verkäufer tun |
|---|---|---|
| Grundbuch | Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm | Aktuellen Auszug anfordern, Belastungen prüfen |
| Baulasten | Baulastenverzeichnis der Stadt Ulm | Auskunft einholen, in Baden-Württemberg stets erforderlich |
| Bodenrichtwert | Gutachterausschuss der Stadt Ulm | Richtwert für die Bewertung heranziehen |
| Baurecht | Baurechtsamt der Stadt Ulm | Bauakte einsehen, Genehmigungen von Anbauten klären |
| Flurkarte und Vermessung | Vermessungsverwaltung | Flurkarte beilegen, bei Teilung Vermessung beauftragen |
| Grunderwerbsteuer | Land Baden-Württemberg | Käufer zahlen 5 Prozent des Kaufpreises |
Das Baulastenverzeichnis ist eine Besonderheit, die Zuzügler aus Bayern oft überrascht. Dort sind Verpflichtungen eingetragen, die im Grundbuch fehlen, etwa Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück oder Zufahrtsrechte. Wir holen die Auskunft mit Ihrer Vollmacht ein.
Vollständige Unterlagen beschleunigen die Finanzierungszusage der Käuferbank und damit den Weg zum Notar. Diese Liste hat sich für Häuser auf dem Hochsträß bewährt:
Fehlen Pläne, hilft oft die Bauakte der Stadt. Welche Unterlagen Käufer und Banken im Einzelnen verlangen, erklärt unser Artikel Unterlagen beim Hausverkauf.
Auf dem Hochsträß wird überwiegend mit Öl geheizt, dazu kommen Gas, Holz und in jüngeren Häusern Wärmepumpen. Interessenten rechnen die Betriebskosten in ihre Finanzierung ein und fragen deshalb nach Alter der Anlage, Dämmstand und Verbrauch. Der rechtliche Rahmen hat sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz zum 29. Juli 2026 geändert: Die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energie beim Heizungstausch gibt es ebenso wenig mehr wie die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel. Öl- und Gasheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden, ab 2029 wächst der vorgeschriebene Anteil klimafreundlicher Brennstoffe Jahr für Jahr.
Geblieben sind einzelne Nachrüstpflichten, zum Beispiel für die oberste Geschossdecke und frei liegende Heizungsrohre. Wer ein selbst bewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, hat dafür zwei Jahre ab der Umschreibung Zeit. Verkäufer brauchen vor allem einen gültigen Energieausweis: Er liegt bei jeder Besichtigung vor, seine Kennwerte stehen in der Anzeige, und wer ihn schuldig bleibt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Einzelheiten erklärt der Artikel Energieausweis beim Hausverkauf.
Käufer für Eggingen kommen überwiegend aus Ulm und dem näheren Umland. Es sind Familien, die mehr Platz suchen, als die Weststadt oder Söflingen bieten, Rückkehrer, die im Ort aufgewachsen sind, und Menschen, die Gartenfläche, Werkstatt oder Platz für Tiere brauchen. Dazu kommen Beschäftigte der Ulmer Kliniken und der Universität, die eine ruhige Wohnlage mit kurzen Wegen schätzen.
Diese Gruppen erreichen Sie über zwei Wege. Erstens über die Kartei vorgemerkter Interessenten eines Maklers, der regelmäßig im Ulmer Westen verkauft. Oft findet sich dort schon vor der ersten Anzeige ein passender Käufer. Zweitens über ein Exposé, das Eggingen erklärt: die Lage auf dem Hochsträß, die Wege nach Ulm, Kindergarten, Vereine und Natur vor der Haustür. Interessenten von außerhalb kennen den Ort selten und brauchen diese Einordnung.
Fotos entscheiden über den ersten Eindruck. Zeigen Sie das Haus bei Tageslicht, aufgeräumt und gelüftet, und ergänzen Sie Aufnahmen der Umgebung: den Blick über die Felder, den Ortskern mit der Kirche, den Garten in voller Nutzung. Grundrisse mit Maßen und eine ehrliche Beschreibung des Zustands gehören dazu.
Größere Renovierungen kurz vor dem Verkauf rechnen sich selten. Käufer möchten Bad und Küche nach eigenem Geschmack gestalten und kalkulieren diese Kosten ohnehin ein.
In einem kleinen Ort fallen Besichtigungen auf. Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten sind deshalb besser als offene Termine mit vielen Fremden. Vor jedem Termin fragen wir nach Finanzierungsstand und Zeitplan, damit nur ernsthafte Käufer durch Ihr Haus gehen.
Bei der Besichtigung selbst zählen Ehrlichkeit und Ruhe. Zeigen Sie auch Keller, Dachboden und Nebengebäude, beantworten Sie Fragen zu Nachbarn, Wegen und Vereinen, und lassen Sie den Interessenten Zeit. Eine zweite Besichtigung mit Familie oder Gutachter ist üblich und ein gutes Zeichen. Wir übernehmen die Terminplanung und führen die Gespräche, Sie müssen bei Terminen nur anwesend sein, wenn Sie das möchten.
Ein Angebot ist erst dann belastbar, wenn die Finanzierung steht. Lassen Sie sich eine Bestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen, bevor Sie über den Preis sprechen. In der Verhandlung geht es neben dem Kaufpreis um den Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie Küche oder Gartengeräte und die Frage, wer kleine Mängel behebt.
Ein begründeter Angebotspreis gibt Ihnen in dieser Phase Sicherheit. Wer erklären kann, wie der Preis zustande kommt, muss weniger nachgeben. Legen Sie vorab mit Ihrem Makler eine Untergrenze fest, und halten Sie alle Absprachen schriftlich fest, damit der Notar sie in den Vertrag übernehmen kann.
Der Kaufvertrag wird in Baden-Württemberg von einem Notar beurkundet, meist beauftragt der Käufer ihn. Beide Seiten erhalten den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin. So läuft der letzte Abschnitt in der Regel ab:
| Schritt | Inhalt | Typische Dauer |
|---|---|---|
| Vertragsentwurf | Notar erstellt den Entwurf, beide Seiten prüfen | zwei bis drei Wochen |
| Beurkundung | Verlesung und Unterschrift aller Eigentümer und Käufer | ein Termin |
| Vormerkung und Löschung | Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen der Bank | drei bis sechs Wochen |
| Kaufpreiszahlung | Nach Fälligkeitsmitteilung des Notars | zwei bis vier Wochen |
| Übergabe | Schlüssel, Zählerstände, Protokoll | am vereinbarten Tag |
| Eigentumsumschreibung | Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts | einige Wochen bis Monate |
Bei der Übergabe halten Sie Zählerstände, Schlüssel und den Zustand des Hauses in einem Protokoll fest. Danach melden Sie Versorger und Versicherung den Eigentümerwechsel. Wir bereiten das Protokoll vor und sind bei der Übergabe dabei.
Bereit für den Verkauf? Wir begleiten Sie in Eggingen von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Jetzt Kontakt aufnehmenDer größte Teil der Nebenkosten liegt beim Käufer: 5 % Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg, Notargebühren für die Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Für Sie als Verkäufer in Eggingen bleibt eine überschaubare Liste:
Steuerlich zählt die Zehnjahresfrist: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiterverkauft, versteuert den Gewinn. Haben Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Erlös steuerfrei. Bei Anwesen mit landwirtschaftlichen Flächen oder einem früheren Betrieb lohnt vorab ein Gespräch mit der Steuerberatung.
Erbimmobilie: Vor dem Verkauf muss das Grundbuch auf die Erben berichtigt werden, mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei. Erbengemeinschaften verkaufen nur gemeinsam, alle unterschreiben beim Notar oder lassen sich vertreten.
Wohnrecht: Bleibt ein Elternteil im Haus wohnen, mindert das eingetragene Recht den Kaufpreis und verkleinert den Käuferkreis. Verzichtet die berechtigte Person oder zieht sie um, wird das Recht gelöscht. Klären Sie das vor der Vermarktung.
Hofstelle: Bei ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen zählen Genehmigungslage der Nebengebäude, mögliche Umnutzung, Außenbereichsflächen und eventuelle Altlasten. Eine Bauvoranfrage beim Baurechtsamt schafft Klarheit, bevor Sie mit Umbaumöglichkeiten werben.
Von der Bewertung bis zur Übergabe vergehen in Eggingen meist vier bis acht Monate. Zwei bis vier Wochen braucht die Vorbereitung mit Bewertung und Unterlagen, vier bis zwölf Wochen die Vermarktung bis zu einem belastbaren Angebot, sechs bis zehn Wochen der Weg vom Notartermin bis zur Zahlung. Häuser mit vollständigen Unterlagen und begründetem Preis liegen am unteren Ende, Hofstellen mit offenen Fragen zum Baurecht am oberen.
Beschleunigen lässt sich der Verkauf vor allem durch frühe Vorbereitung: Unterlagen zusammenstellen, Genehmigungen klären, Energieausweis beschaffen, bevor die erste Anzeige erscheint. Was danach Zeit kostet, sind meist Rückfragen von Banken, die mit vollständigen Unterlagen gar nicht erst entstehen.
Käufer, die im Ulmer Westen eine dörfliche Lage suchen, vergleichen die Orte auf dem Hochsträß. Einsingen ist der größte und bietet die meiste Infrastruktur, Ermingen und Eggingen sind kleiner und ruhiger, Grimmelfingen liegt näher an der Stadt am Südhang über der Donauebene. Eggingen punktet mit seinem geschlossenen Ortskern, dem freien Blick über die Felder und der Zugehörigkeit zur Stadt Ulm bei dörflichem Charakter.
Ein Makler, der alle vier Orte kennt, kann Interessenten diese Unterschiede erklären und Ihr Haus richtig einordnen. Wie wir in den Nachbarorten verkaufen, zeigen unsere Seiten Immobilienmakler Einsingen und Immobilie verkaufen in Ermingen.
Beim Verkauf in Eggingen zahlen Sie bei Kronen Immobilien 2,5 % Provision statt 3,57 %, wie sie im Ulmer Raum häufig vereinbart werden. Die Provision wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig und enthält Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Notarbegleitung.
Diesen Satz ermöglichen geringe Fixkosten und digitale Abläufe: zwei Inhaber, die selbst arbeiten, ein Büro in Neu-Ulm, elektronische Unterlagen und kurze Wege zu Notaren und Banken. Für Eigentümer in einem kleinen Stadtteil mit wenigen Verkäufen im Jahr ist das ein spürbarer Unterschied. Hintergründe lesen Sie im Artikel Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.
Kronen Immobilien verkauft seit 1999 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland, auch in den Ortschaften auf dem Hochsträß. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), bewertet Ihre Immobilie persönlich, Fabian Mair betreut Interessenten, Besichtigungen und den Notartermin. Sie haben während des gesamten Verkaufs dieselben zwei Ansprechpartner. Weitere Informationen zu unserer Arbeit im Stadtgebiet finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Ulm.
Von der Bewertung bis zur Übergabe meist vier bis acht Monate. Vollständige Unterlagen und ein begründeter Preis verkürzen die Zeit deutlich.
Im Westen von Ulm auf dem Hochsträß, der Hochfläche zwischen Donauebene und Blautal. Seit 1974 ist Eggingen ein Stadtteil von Ulm mit eigenem Ortschaftsrat.
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm.
Der Gutachterausschuss der Stadt Ulm.
Ein Register der Stadt Ulm mit Verpflichtungen, die im Grundbuch fehlen, etwa Abstandsflächen oder Zufahrtsrechte. Käuferbanken verlangen die Auskunft.
Eggingen gehört zu Ulm und damit zu Baden-Württemberg. Käufer zahlen 5 Prozent des Kaufpreises.
Meist über das Sachwertverfahren aus Bodenwert und Gebäudewert, geprüft an Vergleichsverkäufen aus Eggingen und den Nachbarorten auf dem Hochsträß.
Weil es im Stadtteil nur wenige Verkäufe gibt und die Programme deshalb mit Durchschnitten aus größeren Stadtteilen rechnen.
Das entscheidet das Baurechtsamt der Stadt Ulm. Eine Bauvoranfrage klärt das, bevor Sie damit werben.
Wenn ein eigenständig erschließbarer Bauplatz entsteht, oft ja. Prüfen Sie Baurecht, Erschließung und Kosten der Vermessung vorab.
Ja. Er muss bei der Besichtigung vorliegen, und seine Kennwerte gehören in die Anzeige.
Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz von 2026 entfällt die Austauschpflicht für alte Kessel. Einzelne Nachrüstpflichten, etwa für die oberste Geschossdecke, gelten weiter.
Familien aus Ulm und dem Umland, Rückkehrer aus dem Ort, Beschäftigte von Kliniken und Universität sowie Menschen mit Platzbedarf für Garten, Werkstatt oder Tiere.
Ja. Wir sprechen zunächst nur vorgemerkte Interessenten an und veröffentlichen erst nach Ihrer Freigabe.
Meist reichen Aufräumen, kleine Reparaturen und gute Fotos. Größere Investitionen rechnen sich selten.
Nur wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen und das Haus nicht selbst bewohnt haben.
Das Grundbuch wird auf die Erben berichtigt, innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Erbengemeinschaften verkaufen gemeinsam.
Es bleibt bestehen, bis die berechtigte Person verzichtet oder es endet. Es mindert den Kaufpreis und sollte vor der Vermarktung geklärt werden.
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag festgelegt und richtet sich nach der Zahlung des Kaufpreises.
Vor allem Provision, Löschung von Grundschulden, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung und Energieausweis sowie kleine Gebühren für Unterlagen.
Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist sie kostenfrei und unverbindlich.
Verkäufer zahlen bei uns 2,5 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Ortskern mit Hofstellen, Wohngebiete aus mehreren Jahrzehnten, Gewerbe am Ortsrand: in welchen Situationen Verkäufer in Ulm-Einsingen von einem erfahrenen Makler profitieren und wie sie Erfahrung prüfen.
Qualifikation, Vergleichsdaten, Baurecht, Kosten: mit diesen zehn Fragen erkennen Eigentümer in Ulm-Ermingen auf dem Hochsträß, ob ein Immobilienexperte zu ihrem Vorhaben passt.
Von der ersten Überlegung bis zur Schlüsselübergabe: die Checkliste für Eigentümer, die in Ulm ein Haus verkaufen möchten.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir besuchen Sie in Eggingen, bewerten Ihre Immobilie kostenfrei und gehen den Verkauf Schritt für Schritt mit Ihnen durch.
Kronen Immobilien e.K.
Schützenstraße 1, 89231 Neu-Ulm
0731 602 6025
info@kronen-immo.de
Mo. bis Fr. 9 bis 17 Uhr
