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Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Ein Haus in Neu-Ulm-Holzschwang verkaufen Eigentümer am sichersten mit vier Bausteinen: zuerst Ausgangslage und Zeitplan klären, dann den Wert fundiert ermitteln, anschließend Unterlagen und Haus vorbereiten und gezielt vermarkten, zuletzt Käufer prüfen, verhandeln und den Notartermin vorbereiten. In einem kleinen Ort mit wenigen Verkäufen im Jahr entscheidet vor allem die begründete Bewertung über einen zügigen Abschluss. Zuständig sind das Grundbuchamt beim Amtsgericht Neu-Ulm und der Gutachterausschuss im Landkreis Neu-Ulm, Käufer zahlen in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer. Mehr dazu auf unserer Seite Was ist meine Immobilie in Holzschwang wert? Persönlich vor Ort berät Sie Kronen Immobilien als Ihr Immobilie verkaufen in Holzschwang.
Holzschwang liegt im äußersten Südosten von Neu-Ulm, rund zehn Kilometer von der Innenstadt entfernt, auf einem Höhenzug zwischen Iller und Roth. Mit den Weilern Tiefenbach und Neubronn zählt der Ortsteil rund 900 Einwohner. Urkundlich erwähnt wurde Holzschwang um 1063, seit 1977 gehört er zur Stadt Neu-Ulm. Das Ortsbild prägen die evangelische Pfarrkirche St. Georg, ein Schloss aus dem 16. Jahrhundert und zahlreiche Gehöfte. Seit 2016 führt eine Umgehungsstraße den Durchgangsverkehr nördlich am Ort vorbei, was die Wohnlage im Kern spürbar beruhigt hat.
Für Verkäufer bedeutet das: Wer hier ein Haus anbietet, spricht Menschen an, die bewusst das Dorf wählen. Sie schätzen Platz, Ruhe und Nachbarschaft und nehmen dafür etwas längere Wege in Kauf. Dieser Ratgeber ordnet den Verkauf in vier Bausteine, die Sie nacheinander abarbeiten können. Allgemeine Informationen zum Ortsteil finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Holzschwang.
Ein Hausverkauf besteht aus vielen kleinen Aufgaben. Gebündelt in vier Bausteine wird er überschaubar. Jeder Baustein endet mit einer klaren Entscheidung, bevor der nächste beginnt.
| Baustein | Was geklärt wird | Ergebnis am Ende |
|---|---|---|
| 1. Ausgangslage | Motiv, Zeitplan, Eigentumsverhältnisse, nächster Wohnort | Klares Ziel und realistischer Zeitrahmen |
| 2. Bewertung | Boden, Gebäude, Nebengebäude, Rechte, Nachfrage | Begründeter Angebotspreis mit Spanne |
| 3. Vorbereitung und Vermarktung | Unterlagen, Präsentation, Exposé, Ansprache | Geprüfte Interessenten mit ernsthaftem Kaufwunsch |
| 4. Verhandlung und Notar | Finanzierungsnachweis, Preisgespräch, Vertrag, Übergabe | Beurkundeter Kaufvertrag und geordnete Übergabe |
Die Bausteine dürfen sich überschneiden. Unterlagen lassen sich bereits besorgen, während die Bewertung läuft. Entscheidend ist, dass keiner ausgelassen wird. Wer etwa ohne begründeten Preis an den Markt geht, verliert in einem kleinen Ort schnell Zeit, weil sich ein zu hohes Angebot unter Interessenten rasch herumspricht.
Am Anfang steht die Frage nach dem Warum. Ziehen Sie in eine kleinere Wohnung nach Neu-Ulm oder Senden? Haben Sie das Elternhaus geerbt? Steht eine berufliche Veränderung an? Das Motiv bestimmt den Zeitplan und oft auch die Strategie. Wer erst ausziehen kann, wenn der Kaufpreis bezahlt ist, braucht eine andere Planung als jemand, der das Haus bereits geräumt hat.
Klären Sie außerdem, wem das Haus gehört. Stehen mehrere Personen im Grundbuch, etwa Ehepartner oder Geschwister, müssen alle dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Bei einem Erbfall braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, damit die Erben eingetragen werden können. Prüfen Sie auch, ob noch ein Darlehen auf dem Haus liegt und ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.
Nehmen Sie sich für diesen Baustein Zeit. Was hier sauber geklärt ist, erspart später Rückfragen und verhindert, dass ein Notartermin geschoben werden muss.
Die Häuser in Holzschwang sind so vielfältig wie die Geschichte des Ortes. Für die Bewertung und die Ansprache der Käufer macht es einen großen Unterschied, welcher Typ angeboten wird.
| Haustyp | Typische Merkmale | Wer sich dafür interessiert |
|---|---|---|
| Gehöft im Ortskern | Wohnhaus mit Scheune, Stall oder Remise, große Kubatur | Käufer mit Plänen für Werkstatt, Tiere oder Umbau |
| Siedlungshaus der Fünfziger und Sechziger | Kompakte Grundfläche, großer Garten, oft mehrfach erweitert | Familien, die Platz suchen und modernisieren wollen |
| Einfamilienhaus der Siebziger bis Neunziger | Großzügige Wohnfläche, Keller, Garage | Familien mit Kindern, Rückkehrer aus der Region |
| Haus in einem Weiler | Sehr ruhige Lage, viel Grün, Außenbereich möglich | Menschen, die Abgeschiedenheit bewusst suchen |
| Jüngeres Haus | Guter energetischer Stand, geringerer Pflegeaufwand | Paare und Familien mit Budget für ein fertiges Haus |
Besonders bei Gehöften und Häusern in den Weilern Tiefenbach und Neubronn lohnt ein genauer Blick auf das Baurecht. Ob eine Scheune zu Wohnraum werden darf oder ob ein Grundstück im Außenbereich liegt, beeinflusst den Wert erheblich. Auskunft gibt das Bauamt der Stadt Neu-Ulm.
In Holzschwang wechseln nur wenige Häuser im Jahr den Eigentümer. Online-Rechner greifen deshalb oft auf Daten aus größeren Stadtteilen wie Pfuhl oder Reutti zurück und treffen die Besonderheiten des Dorfes nur ungenau. Eine verlässliche Bewertung entsteht vor Ort: mit einem Rundgang durch Haus, Keller, Dachboden und Nebengebäude, mit dem Blick auf Grundstück, Zuschnitt und Zufahrt.
Für Einfamilienhäuser nutzen Sachverständige meist das Sachwertverfahren. Es setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen und wird anschließend an die Lage auf dem Markt angepasst. Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss im Landkreis Neu-Ulm, bei ländlichen Lagen unterscheidet er häufig zwischen Wohnbauflächen und gemischten Dorfgebieten. Vergleichsverkäufe aus Holzschwang, Jedelhausen und den umliegenden Orten helfen, das Ergebnis zu überprüfen.
Bei Kronen Immobilien bewertet Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), jedes Haus persönlich. Sie erhalten eine schriftliche Einschätzung mit Spanne und Begründung. Wie wir den Wert in Ihrem Ortsteil einordnen, erläutert die Seite Verkaufspreis in Holzschwang.
Sie möchten wissen, was Ihr Haus in Holzschwang wert ist? Karel Toman bewertet es kostenfrei und erklärt jede Zahl.
Jetzt Kontakt aufnehmenDer ermittelte Wert und der Angebotspreis sind zwei verschiedene Zahlen. Der Wert beschreibt, was das Haus nach sachlichen Maßstäben bringt. Der Angebotspreis ist eine strategische Entscheidung: Er soll genügend Interessenten ansprechen und Ihnen gleichzeitig Spielraum für Verhandlungen lassen.
In einem kleinen Ort empfiehlt sich ein Preis, der nah am begründeten Wert liegt. Ein deutlich überhöhtes Angebot bleibt lange sichtbar, Interessenten aus der Region merken sich die Anzeige, und spätere Senkungen wecken Misstrauen. Ein gut begründeter Preis führt dagegen oft schon in den ersten Wochen zu ernsthaften Anfragen. Besprechen Sie mit Ihrem Makler, wie er den Preis kommuniziert und welche Argumente er für Ihr Haus anführt.
Käufer und ihre Banken wollen das Haus genau kennen, bevor sie eine Finanzierung zusagen. Je vollständiger die Unterlagen schon zu Beginn sind, desto schneller verläuft der spätere Weg zum Notar.
| Unterlage | Wo Sie sie erhalten | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht Neu-Ulm | Wir fordern ihn mit Ihrer Vollmacht an |
| Flurkarte | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Zeigt Grenzen und Lage der Gebäude |
| Baupläne und Genehmigungen | Eigene Unterlagen oder Bauakte der Stadt Neu-Ulm | Wichtig bei Anbauten und umgebauten Nebengebäuden |
| Wohnflächenberechnung | Bauunterlagen oder neue Aufmessung | Grundlage für Exposé und Preis |
| Energieausweis | Energieberater oder Aussteller | Pflicht in Anzeige und bei der Besichtigung |
| Belege über Modernisierungen | Eigene Rechnungen | Dach, Fenster, Heizung, Leitungen |
Bei der Präsentation zählt der Gesamteindruck. Ein aufgeräumter Hof, ein gemähter Garten und helle Räume wirken stärker als eine teure Renovierung kurz vor dem Verkauf. Fotos sollten auch die Umgebung zeigen: den Blick über die Felder, die Kirche im Ortskern, die Wege in Richtung Iller.
Käufer für Holzschwang kommen oft aus der Region. Rückkehrer, die hier aufgewachsen sind, Familien aus Neu-Ulm und Ulm, die mehr Platz suchen, und Menschen mit Tieren oder handwerklichen Hobbys. Ein Makler mit einer Kartei vorgemerkter Interessenten kann diese Gruppen gezielt ansprechen, oft schon bevor eine Anzeige online erscheint. Auf Wunsch bleibt der Verkauf zunächst ganz diskret.
Käufer achten heute genau auf Heizung, Dämmung und Energiekosten. Viele ältere Häuser in Holzschwang heizen noch mit Öl oder mit einer Kombination aus Kessel und Holzofen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die frühere Pflicht, beim Heizungstausch 65 % erneuerbare Energie zu nutzen, und die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel sind entfallen. Neue Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt, ab 2029 steigt aber schrittweise der Anteil klimafreundlicher Brennstoffe.
Weiterhin gelten bestimmte Nachrüstpflichten, etwa für die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen. Bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern hat der neue Eigentümer dafür zwei Jahre ab dem Eigentumswechsel Zeit. Für Sie als Verkäufer zählt vor allem der Energieausweis: Er muss bei der Besichtigung vorliegen, seine Kennwerte gehören in die Anzeige. Ein fehlender Ausweis kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro nach sich ziehen. Mehr dazu im Artikel Energieausweis beim Hausverkauf.
Sobald ernsthafte Interessenten ein Angebot abgeben, beginnt der letzte Baustein. Vor jeder Preisverhandlung steht die Frage, ob der Käufer den Kaufpreis tatsächlich finanzieren kann. Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen. Erst dann lohnt es sich, über Details zu sprechen.
In der Verhandlung geht es neben dem Preis oft um weitere Punkte: den Übergabetermin, Möbel oder Geräte, die im Haus bleiben, und die Frage, wer kleinere Mängel behebt. Halten Sie alle Absprachen schriftlich fest, damit der Notar sie in den Vertragsentwurf übernehmen kann.
Bereit für den nächsten Schritt? Wir begleiten Ihren Verkauf in Holzschwang durch alle vier Bausteine.
Jetzt Kontakt aufnehmenWie viel Zeit Sie einplanen sollten, hängt von Haustyp, Preis und Unterlagen ab. Die folgende Übersicht zeigt Richtwerte aus unserer Arbeit im Neu-Ulmer Südosten.
| Abschnitt | Typische Dauer | Was den Ablauf beschleunigt |
|---|---|---|
| Ausgangslage und Bewertung | zwei bis vier Wochen | Schnelle Klärung der Eigentumsverhältnisse |
| Unterlagen und Exposé | zwei bis vier Wochen | Vorhandene Pläne und Energieausweis |
| Vermarktung bis zum Angebot | vier bis zwölf Wochen | Begründeter Preis, vorgemerkte Interessenten |
| Notar bis Zahlung | sechs bis zehn Wochen | Vollständige Unterlagen für die Bank des Käufers |
Gehöfte mit offenen baurechtlichen Fragen brauchen meist mehr Zeit, ebenso Häuser mit eingetragenem Wohnrecht. Ein jüngeres Einfamilienhaus mit vollständigen Unterlagen ist dagegen oft schon nach wenigen Monaten beurkundet.
Die meisten Kosten eines Hausverkaufs trägt der Käufer: Grunderwerbsteuer, Notar für die Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Auf Verkäufer kommen vor allem folgende Posten zu:
Steuern können anfallen, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen und nicht selbst bewohnt haben. Im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst genutzte Häuser sind in der Regel steuerfrei. Gehört das Anwesen noch zu einem landwirtschaftlichen Betrieb, sollten Sie vorab Ihre Steuerberatung einbeziehen.
Mit einer guten Vorbereitung lassen sich diese Punkte gut vermeiden. Viele Eigentümer empfinden es als Erleichterung, wenn ein Makler die Liste im Blick behält und rechtzeitig nachfragt.
Viele Käufer suchen im gesamten Neu-Ulmer Südosten und vergleichen Holzschwang mit Jedelhausen, Reutti und Pfuhl. Pfuhl bietet mehr Geschäfte und den Pfuhler See, Reutti eine Grundschule und eine etwas kürzere Strecke in die Kernstadt. Jedelhausen ist ähnlich ländlich geprägt. Holzschwang punktet mit seiner Lage auf dem Höhenzug, dem ruhigen Ortskern seit dem Bau der Umgehungsstraße und dem Dorfleben rund um Kirche, Kindergarten und Vereine.
Ein guter Makler kennt diese Unterschiede und stellt sie im Exposé heraus. So erreichen Sie gezielt die Menschen, die genau das suchen, was Ihr Haus bietet. Wie ein Verkauf im Nachbarort abläuft, beschreibt der Artikel Haus verkaufen in Pfuhl.
Bewertung, Unterlagen, Vermarktung und Notarbegleitung sind bei Kronen Immobilien in einer einzigen Provision enthalten. Verkäufer in Holzschwang zahlen 2,5 % statt 3,57 %, wie sie im Raum Neu-Ulm häufig vereinbart werden. Fällig wird die Provision erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Diesen Satz ermöglichen geringe Fixkosten und digitale Abläufe: ein Büro in Neu-Ulm, zwei Inhaber, die selbst arbeiten, ein gesicherter Datenraum für Unterlagen und kurze Abstimmungswege mit Notar und Käufern. Der Leistungsumfang bleibt vollständig. Mehr dazu lesen Sie im Artikel Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.
Kronen Immobilien verkauft seit 1999 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Neu-Ulm, Ulm und dem Umland. Unser Büro in Neu-Ulm erreichen Sie aus Holzschwang in wenigen Minuten. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), bewertet Ihr Haus persönlich, Fabian Mair betreut Interessenten, Besichtigungen und den Notartermin. Sie haben während des gesamten Verkaufs dieselben zwei Ansprechpartner. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Haus verkaufen in Neu-Ulm.
Von der Bewertung bis zur Übergabe meist vier bis acht Monate. Gehöfte mit offenen baurechtlichen Fragen brauchen oft länger.
Im Südosten von Neu-Ulm auf einem Höhenzug zwischen Iller und Roth, rund zehn Kilometer von der Innenstadt entfernt.
Ja, die beiden Weiler gehören zum Ortsteil Holzschwang und damit zur Stadt Neu-Ulm.
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Neu-Ulm. Mit Ihrer Vollmacht fordern wir den Auszug für Sie an.
Der Gutachterausschuss im Landkreis Neu-Ulm. Bei Dorflagen unterscheidet er häufig zwischen Wohnbauflächen und gemischten Gebieten.
Meist über das Sachwertverfahren aus Bodenwert und Gebäudewert, ergänzt durch Vergleichsverkäufe aus dem Ortsteil und den Nachbarorten.
Das hängt von Zustand und Baurecht ab. Eine nutzbare Scheune kann den Wert steigern, eine baufällige verursacht eher Kosten.
Das entscheidet das Bauamt der Stadt Neu-Ulm. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit, bevor Sie mit dieser Möglichkeit werben.
Dann sind Erweiterungen und Nutzungsänderungen nur eingeschränkt möglich. Das wirkt sich auf den Wert und den Kreis der Käufer aus.
Ja. Er muss bei der Besichtigung vorliegen, seine Kennwerte gehören in die Anzeige.
Eine Austauschpflicht für alte Kessel gibt es seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr. Nachrüstpflichten für Decke und Leitungen bleiben.
In der Regel der Käufer. In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises.
Nur wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen und nicht selbst bewohnt haben.
Es bleibt bestehen, bis die berechtigte Person auf das Recht verzichtet oder es endet. Das mindert den Kaufpreis und sollte vorab geklärt werden.
Meist reicht es, aufzuräumen und kleinere Reparaturen zu erledigen. Größere Investitionen lohnen sich selten.
Ja. Auf Wunsch sprechen wir zunächst nur vorgemerkte Interessenten an und veröffentlichen erst nach Ihrer Freigabe.
Vor allem Familien aus Neu-Ulm und Ulm, Rückkehrer aus der Region und Menschen mit Platzbedarf für Tiere oder Hobbys.
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag festgelegt und richtet sich nach der Zahlung des Kaufpreises.
Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist sie kostenfrei und unverbindlich.
Verkäufer zahlen bei uns 2,5 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Vom Klären der Ausgangslage bis zur Schlüsselübergabe: wie Eigentümer im ländlichen Neu-Ulmer Stadtteil Jedelhausen ein Wohnhaus oder eine frühere Hofstelle in fünf Etappen verkaufen.
Vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe: wie Eigentümer in Neu-Ulm-Reutti ihr Haus in sieben klaren Schritten verkaufen, mit Blick auf Ortskern, Neubaugebiete und passende Käufer.
Vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe: wie Eigentümer in Neu-Ulm-Pfuhl ihr Haus in sechs klar getrennten Phasen verkaufen und in jeder Phase die richtigen Entscheidungen treffen.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir besuchen Sie in Holzschwang, bewerten Ihr Haus kostenfrei und gehen die vier Bausteine gemeinsam mit Ihnen durch.
Kronen Immobilien e.K.
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