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Bewertung
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Einen Immobilienexperten sollten Eigentümer in Ulm-Gögglingen vor allem in sechs Situationen hinzuziehen: bei einem Erbfall mit mehreren Beteiligten, nach einer Trennung, bei einem eingetragenen Wohnrecht, bei Häusern in der Nähe der Donau, bei einem großen, möglicherweise teilbaren Grundstück und wenn Kauf und Verkauf zeitlich aufeinander abgestimmt werden müssen. In allen Fällen braucht es eine nachvollziehbare, schriftliche Bewertung und Kenntnis der Regeln in Baden-Württemberg: Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm, Gutachterausschuss der Stadt Ulm, Baulastenverzeichnis und 5 % Grunderwerbsteuer für den Käufer. Mehr dazu auf unserer Seite Was ist meine Immobilie in Gögglingen wert? Persönlich vor Ort berät Sie Kronen Immobilien als Ihr Immobilie verkaufen in Ulm-Gögglingen.
Gögglingen liegt im Südwesten von Ulm am südlichen Donauufer und bildet zusammen mit Donaustetten einen Stadtteil mit rund 4.300 Einwohnern. Erstmals urkundlich erwähnt wurde der Ort 1092. Lange gehörte er zum Kloster Wiblingen, 1806 kam er an Bayern, 1810 an Württemberg und am 1. Juli 1974 zur Stadt Ulm. Früher verband eine Zollbrücke den Ort mit Ulm, heute führt im Osten die Bundesstraße 30 am Stadtteil vorbei und bringt Pendler schnell nach Wiblingen, Neu-Ulm oder ins Donautal.
Im Frühjahr nistet ein Storchenpaar im Ort, zwischen Gögglingen und Donaustetten steht der Wasserturm, ringsum liegen Felder und das Altwasser der Donau. Diese Mischung aus Dorfleben und kurzer Anbindung macht Gögglingen für viele Käufer attraktiv. Sie bringt aber auch Fragen mit sich, die eine pauschale Einschätzung nur unzureichend beantwortet. Allgemeines zum Verkauf im Stadtteil steht auf der Seite Immobilie verkaufen in Ulm-Gögglingen.
Der Begriff Immobilienexperte ist frei verwendbar, jeder darf ihn führen. Für Eigentümer zählt deshalb, welche Qualifikation tatsächlich dahintersteht. Die folgende Übersicht zeigt, welche Nachweise es gibt und was sie aussagen.
| Qualifikation | Was sie bedeutet | Wofür sie sich eignet |
|---|---|---|
| Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger | Von der IHK bestellt, besonders strenge Prüfung | Gerichtsverfahren, sehr komplexe Gutachten |
| Zertifizierter Sachverständiger (etwa DEKRA, nach DIN EN ISO/IEC 17024) | Prüfung durch unabhängige Stelle, regelmäßige Rezertifizierung | Fundierte Bewertungen für Verkauf, Erbe, Trennung |
| Gutachterausschuss | Behördliches Gremium der Stadt Ulm | Bodenrichtwerte, Verkehrswertgutachten auf Antrag |
| Immobilienmakler mit Erlaubnis nach Paragraf 34c GewO | Gewerbeerlaubnis, Pflicht zur Weiterbildung | Vermarktung, Marktkenntnis, Verhandlung |
Am stärksten sind Sie aufgestellt, wenn Bewertungskompetenz und Vermarktungserfahrung zusammenkommen. Bei Kronen Immobilien ist Karel Toman DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1) und zugleich seit vielen Jahren als Makler tätig. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilienexperte Ulm.
Erben mehrere Geschwister das Elternhaus in Gögglingen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen über den Verkauf treffen die Erben gemeinsam. Oft haben sie unterschiedliche Vorstellungen: Einer möchte das Haus übernehmen, ein anderer braucht rasch seinen Anteil, ein dritter lebt weit entfernt und möchte vor allem einen geordneten Ablauf.
Ein Immobilienexperte schafft hier eine gemeinsame Grundlage. Er ermittelt den Wert neutral, legt die Herleitung offen und informiert alle Erben gleich. Das ist besonders wichtig, wenn einer der Erben das Haus übernehmen und die anderen auszahlen möchte. Dann muss der Wert für alle nachvollziehbar sein, damit niemand das Gefühl hat, benachteiligt zu werden. Die Bewertung hilft außerdem bei der Erbschaftsteuer, falls das Finanzamt einen Nachweis verlangt.
Nach einer Trennung stehen Paare vor der Frage, was mit dem gemeinsamen Haus geschieht. Übernimmt einer, wird verkauft, oder bleibt das Haus vorerst im gemeinsamen Eigentum? Für jede dieser Möglichkeiten brauchen beide eine Zahl, der sie vertrauen. Eine Bewertung, die nur einer der beiden in Auftrag gibt, führt leicht zu Streit.
Ein Experte, den beide gemeinsam beauftragen, kann diese Spannung entschärfen. Er bewertet neutral, erklärt beiden die Grundlagen und beantwortet Rückfragen in gemeinsamen oder getrennten Gesprächen. Rechtliche Fragen wie Zugewinnausgleich oder Unterhalt klären Sie mit Ihrer anwaltlichen Vertretung. Die Bewertung liefert dafür die sachliche Basis.
Sie stehen vor einer dieser Situationen? Schildern Sie uns Ihren Fall, Karel Toman gibt Ihnen eine fundierte erste Einschätzung.
Jetzt Kontakt aufnehmenViele Eltern übertragen ihr Haus zu Lebzeiten an die Kinder und behalten sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Soll das Haus später verkauft werden, steht dieses Recht im Grundbuch und bleibt bestehen, bis die berechtigte Person verzichtet oder das Recht endet. Für Käufer bedeutet das eine Einschränkung, die sich deutlich im Preis niederschlägt.
Wie stark das Wohnrecht den Wert mindert, hängt vom Alter der berechtigten Person, vom Umfang des Rechts und vom Wert der Immobilie ab. Ein Experte berechnet diesen Abschlag nachvollziehbar und zeigt Alternativen auf, etwa einen Verzicht gegen Ausgleich oder einen Verkauf an Käufer, die bewusst mit dem Wohnrecht planen. Mehr dazu im Artikel Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.
Die Nähe zur Donau und zum Altwasser gehört zu den Vorzügen von Gögglingen. Käufer fragen aber zunehmend, wie es um das Hochwasserrisiko steht. Die Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg veröffentlicht dazu Hochwassergefahrenkarten, in denen Überflutungsflächen für verschiedene Ereignisse dargestellt sind. Ob ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt, kann auch Auswirkungen auf Bau- und Umbaupläne haben.
Ein Immobilienexperte bezieht diese Informationen in die Bewertung ein und bereitet sie für das Exposé auf. So erhalten Käufer früh verlässliche Antworten. Hilfreich sind auch Angaben zu Keller, Rückstausicherung, früheren Wasserschäden und zur Elementarversicherung. Wer diese Fragen offen beantwortet, schafft Vertrauen und verhandelt aus einer stärkeren Position.
In den älteren Teilen von Gögglingen stehen Häuser auf Grundstücken, die für heutige Verhältnisse sehr groß sind. Manche Eigentümer fragen sich, ob sich ein Teil als Bauplatz abtrennen lässt. Das kann den Gesamterlös erhöhen, verlangt aber eine sorgfältige Prüfung. Entscheidend sind der Bebauungsplan oder, wo es keinen gibt, die Einfügung in die nähere Umgebung nach Paragraf 34 Baugesetzbuch.
In Baden-Württemberg kommt das Baulastenverzeichnis hinzu, das die Stadt Ulm führt. Dort stehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstücks, etwa Abstandsflächen oder Zufahrten zugunsten des Nachbarn. Sie erscheinen nicht im Grundbuch und können eine Teilung erschweren. Ein Experte klärt vor der Vermarktung, welche Möglichkeiten bestehen, und rechnet aus, ob sich Verkauf im Ganzen oder getrennter Verkauf eher lohnt.
Viele Eigentümer in Gögglingen verkaufen, weil sie eine kleinere Wohnung oder ein Haus an einem anderen Ort kaufen möchten. Dann müssen zwei Vorgänge zeitlich zusammenpassen. Wer zu früh kauft, braucht eine Zwischenfinanzierung, wer zu früh verkauft, braucht eine Übergangslösung zum Wohnen.
Ein Experte hilft, den realistischen Erlös früh zu kennen. Mit dieser Zahl kann Ihre Bank die Finanzierung des neuen Objekts planen. Im Kaufvertrag lässt sich der Übergabetermin so legen, dass Sie bis zum Umzug im Haus bleiben. Bei Kronen Immobilien stimmen wir diese Termine mit Ihnen, dem Käufer und dem Notar ab, damit beide Vorgänge reibungslos ineinandergreifen.
Eine fundierte Bewertung folgt festen Schritten. Sie können jeden davon nachfragen und sich die Ergebnisse zeigen lassen.
| Schritt | Inhalt | Quelle |
|---|---|---|
| Unterlagen sichten | Grundbuch, Flurkarte, Pläne, Wohnfläche, Energieausweis | Eigentümer, Amtsgericht Ulm, Stadt Ulm |
| Besichtigung | Bauweise, Zustand, Modernisierungen, Mängel | Rundgang vor Ort |
| Bodenwert | Bodenrichtwert, Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit | Gutachterausschuss der Stadt Ulm, BORIS-BW |
| Rechte und Lasten | Wohnrecht, Wegerecht, Baulasten | Grundbuch, Baulastenverzeichnis |
| Verfahren | Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren | Immobilienwertermittlungsverordnung |
| Marktanpassung | Nachfrage, Vergleichsverkäufe im Ulmer Süden | Erfahrung und Kartei des Experten |
Für Einfamilienhäuser steht meist das Sachwertverfahren im Mittelpunkt, für Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren und für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren. Ein guter Experte erklärt, warum er welches Verfahren wählt.
Nach der Bewertung sollten Sie eine schriftliche Einschätzung erhalten, die Sie auch Dritten zeigen können, etwa Miterben, Ihrer Bank oder Ihrer anwaltlichen Vertretung. Achten Sie darauf, dass folgende Punkte enthalten sind:
Wie wir den Wert in Ihrem Stadtteil ermitteln, beschreibt die Seite Verkaufspreis in Gögglingen.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Gögglingen wert ist? Wir bewerten kostenfrei und begründen jede Zahl schriftlich.
Jetzt Kontakt aufnehmenNicht jede Situation verlangt ein umfangreiches Gutachten. Für einen geplanten Verkauf reicht meist eine fundierte Marktwerteinschätzung. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder eine Behörde es verlangt.
| Art | Umfang | Typischer Anlass |
|---|---|---|
| Marktwerteinschätzung | Schriftliche Einschätzung mit Spanne und Begründung | Verkauf, Übernahme unter Erben, Planung |
| Kurzgutachten | Ausführlichere Herleitung mit Anlagen | Gespräche mit Bank oder Miterben |
| Verkehrswertgutachten | Umfassend, nach festen Vorgaben, oft 30 Seiten und mehr | Gericht, Finanzamt, Scheidungsverfahren |
Bei Kronen Immobilien ist die Marktwerteinschätzung für Eigentümer mit Verkaufsabsicht kostenfrei. Ob in Ihrem Fall ein ausführlicheres Gutachten nötig ist, besprechen wir offen mit Ihnen.
Nur wenige Kilometer entfernt beginnt mit Neu-Ulm Bayern. Viele Käufer suchen auf beiden Seiten der Donau. Für den Verkauf in Gögglingen gelten die Regeln in Baden-Württemberg: Der Käufer zahlt 5 % Grunderwerbsteuer statt 3,5 % in Bayern, das Grundbuch führt das Amtsgericht Ulm, die Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss der Stadt Ulm über das Portal BORIS-BW. Das Baulastenverzeichnis gibt es nur in Baden-Württemberg, ein Auszug ist bei der Stadt Ulm erhältlich.
Ein Experte, der auf beiden Seiten der Donau arbeitet, kann diese Unterschiede einordnen und Käufern verständlich erklären. Das ist besonders hilfreich, wenn Interessenten aus Neu-Ulm oder dem Landkreis nach Gögglingen wechseln möchten.
Fachlicher Rat und ein fairer Preis gehören bei Kronen Immobilien zusammen. Wenn Sie nach der Einschätzung verkaufen möchten, zahlen Sie als Verkäufer 2,5 % statt 3,57 % Provision, wie sie in Ulm und Umgebung häufig üblich sind. Fällig wird die Provision erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Möglich machen das geringe Fixkosten und digitale Abläufe: zwei Inhaber, die selbst bewerten und vermarkten, ein schlankes Büro in Neu-Ulm, ein gesicherter Datenraum für Ihre Unterlagen. Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Notarbegleitung sind vollständig enthalten. Einzelheiten erklärt der Artikel Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.
Kronen Immobilien bewertet und verkauft seit 1999 Immobilien in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland. Im Ulmer Süden kennen wir Gögglingen, Donaustetten, Unterweiler und Wiblingen aus vielen Gesprächen und Verkäufen. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), übernimmt die Bewertung persönlich, Fabian Mair begleitet Vermarktung, Besichtigungen und Notartermin. Beide stehen Ihnen während des gesamten Vorgangs als feste Ansprechpartner zur Verfügung. Mehr über unsere Bewertung erfahren Sie auf der Seite Immobilienbewertung Ulm.
Er ermittelt den Wert einer Immobilie nachvollziehbar, erklärt die Grundlagen und berät zu Verkauf, Übernahme oder Aufteilung.
Der Begriff ist frei verwendbar. Achten Sie deshalb auf nachprüfbare Qualifikationen wie eine Zertifizierung als Sachverständiger.
Der Sachverständige hat eine Prüfung bei einer unabhängigen Stelle bestanden und muss sich regelmäßig rezertifizieren lassen.
Vor allem bei Erbe, Trennung, Wohnrecht, Lage nahe der Donau, großen Grundstücken und wenn Kauf und Verkauf abgestimmt werden müssen.
Den Besichtigungstermin vereinbaren wir meist innerhalb weniger Tage, die schriftliche Einschätzung folgt kurz danach.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Belege über Modernisierungen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Ulm. Die Werte sind über das Portal BORIS-BW abrufbar.
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm.
Ein Verzeichnis der Stadt Ulm mit öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstücks, etwa Abstandsflächen oder Zufahrten.
Die Hochwassergefahrenkarten der Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg zeigen die Überflutungsflächen. Wir werten sie gern mit Ihnen aus.
Ja, je nach Alter der berechtigten Person und Umfang des Rechts. Ein Experte berechnet den Abschlag nachvollziehbar.
Das hängt vom Bebauungsplan oder der Umgebungsbebauung und von eingetragenen Baulasten ab. Eine Prüfung vor der Vermarktung schafft Klarheit.
Nur wenn Finanzamt oder Gericht es verlangen. Für die Einigung unter Erben reicht oft eine fundierte Marktwerteinschätzung.
Er bewertet neutral und informiert beide gleich. Rechtliche Fragen klären die Partner mit ihrer anwaltlichen Vertretung.
Meist das Sachwertverfahren aus Bodenwert und Gebäudewert, ergänzt durch Vergleichsverkäufe.
In Baden-Württemberg 5 Prozent des Kaufpreises. Sie wird in der Regel vom Käufer bezahlt.
Die Entscheidung liegt ganz bei Ihnen. Die Einschätzung bleibt in jedem Fall Ihre Grundlage.
Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist die Marktwerteinschätzung kostenfrei.
Ja, im gesamten Ulmer Süden, in Neu-Ulm und im Umland.
Verkäufer zahlen 2,5 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Qualifikation, Vergleichsdaten, Baurecht, Kosten: mit diesen zehn Fragen erkennen Eigentümer in Ulm-Ermingen auf dem Hochsträß, ob ein Immobilienexperte zu ihrem Vorhaben passt.
Preis unsicher, Angebot unklar, Erbe kompliziert: in welchen Situationen Eigentümer in Neu-Ulm-Finningen einen Immobilienexperten hinzuziehen sollten und was eine zweite Meinung leistet.
Ein Tipp aus der Nachbarschaft ist ein guter Anfang. Mit sieben Prüfsteinen klären Eigentümer in Ulm-Donaustetten, ob der empfohlene Makler auch zu ihrem Haus und ihrem Vorhaben passt.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Karel Toman besucht Sie in Gögglingen, bewertet Ihre Immobilie kostenfrei und bespricht mit Ihnen, welcher Weg zu Ihrer Situation passt.
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