Haus bei Scheidung verkaufen im Ulmer Norden: Fünf Weichenstellungen für beide Seiten

Warum Reihenfolge in dieser Situation so viel hilft

Eine Scheidung bringt viele Fragen auf einmal: Kinder, Unterhalt, Wohnung, Geld. Das gemeinsame Haus hängt mit allem zusammen, und oft blockieren sich die Themen gegenseitig. Niemand möchte über den Verkauf sprechen, solange unklar ist, wo man danach wohnt. Und niemand kann eine neue Wohnung planen, solange offen ist, wie viel Geld aus dem Haus kommt.

Es hilft, das Thema in fünf Weichen zu zerlegen und sie nacheinander zu stellen. Jede Weiche hat zwei oder drei mögliche Richtungen, und jede Entscheidung macht die nächste leichter. Dieser Ratgeber beschreibt die Fragen bewusst aus der Sicht beider Seiten: des Partners, der ausgezogen ist, und des Partners, der noch im Haus wohnt. Beide haben berechtigte Interessen, und beide profitieren von einem geordneten Verkauf. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen gehören in die Hände von Anwalt, Notar und Steuerberater, wir erläutern hier den Rahmen aus Sicht der Vermarktung.

Der Ulmer Norden: Vier Orte, vier Marktsituationen

Der Norden von Ulm besteht aus sehr unterschiedlichen Stadtteilen auf der Hochfläche über der Innenstadt. Für den Verkauf ist das wichtig, denn die Lage bestimmt, wer sich für Ihr Haus interessiert und wie lange die Suche nach einem Käufer dauert. Gerade bei einer Scheidung, in der Zeit und Geld knapp sein können, sollten Sie das früh einschätzen.

Ein Reihenhaus in Böfingen wird anders vermarktet als eine Hofstelle in Lehr. Die Fragen der fünf Weichen bleiben aber gleich. Die Besonderheiten der Stadtteile erläutern die Seiten Immobilie verkaufen in Jungingen und die zugehörigen Ortsseiten.

Weiche 1: Wer wohnt bis zum Verkauf im Haus?

Meist zieht einer der Partner aus, und der andere bleibt zunächst im Haus, oft mit den Kindern. Das ist praktisch, hat aber Folgen. Der Partner, der ausgezogen ist, kann unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen, sobald er sie klar einfordert. Er zahlt womöglich weiter den Kredit mit und finanziert zugleich eine eigene Wohnung. Umgekehrt trägt der Partner im Haus die laufenden Kosten und möchte den Kindern einen weiteren Umbruch ersparen. Beide Sichtweisen sind nachvollziehbar.

Halten Sie schriftlich fest, wer welche Kosten trägt, bis das Haus verkauft ist: Kreditrate, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung, Reparaturen. Regeln Sie auch, wer Handwerker beauftragen darf. Für die Vermarktung ist eine weitere Absprache wichtig: Der Partner im Haus sollte Besichtigungen ermöglichen und das Haus in einem ordentlichen Zustand halten. Damit das nicht zur Belastung wird, können Sie feste Besichtigungsfenster vereinbaren, zu denen Sie das Haus verlassen. In der Regel führen wir die Termine allein durch.

Was in die Zwischenvereinbarung gehört

• wer bis zum Verkauf wohnt, und bis zu welchem Datum
• wer Kreditrate und Nebenkosten trägt, und wie das später verrechnet wird
• wie mit einer Nutzungsentschädigung umgegangen wird
• wie Besichtigungen ablaufen und wer informiert wird

Weiche 2: Wie wird der Kredit bedient?

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften gegenüber der Bank auch beide, unabhängig von der Trennung. Bleibt eine Rate aus, kann das für beide Folgen haben, bis hin zur Kündigung des Darlehens. Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank. Fragen Sie nach der aktuellen Restschuld, dem Ende der Zinsbindung, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und ob eine vorübergehende Aussetzung der Tilgung in Betracht kommt.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt häufig, wenn die Zinsbindung bereits abgelaufen oder das Darlehen älter als zehn Jahre ist. Ist sie fällig, lohnt es sich, sie mit der Bank zu besprechen: Manche Institute kommen entgegen, wenn der Käufer dort finanziert. Wer als Kreditnehmer aus dem Vertrag entlassen werden möchte, weil der andere das Haus übernimmt, braucht dafür die ausdrückliche Zustimmung der Bank. Eine interne Absprache unter Eheleuten bindet die Bank nicht.

Weiche 3: Welcher Wert gilt für beide?

Bei kaum einem Punkt gehen die Vorstellungen so weit auseinander wie beim Wert. Der Partner, der übernehmen möchte, nennt eher eine niedrige Zahl, der andere eher eine hohe. Ein Wert aus einem Online-Rechner überzeugt in dieser Lage selten beide Seiten. Hilfreich ist eine Bewertung, die beide gemeinsam in Auftrag geben und deren Ergebnis beide kennen.

Je nach Zweck kommen unterschiedliche Formen in Frage. Für einen freiwilligen Verkauf genügt meist die Einschätzung eines qualifizierten Sachverständigen. Für ein gerichtliches Verfahren kann ein Verkehrswertgutachten nötig werden. Der Artikel Immobilienbewertung bei Scheidung in Ulm geht darauf ausführlich ein.

Vereinbaren Sie vor der Bewertung, dass beide das Ergebnis erhalten und beide bei der Besichtigung anwesend sein dürfen. Das schafft Vertrauen. Im Ulmer Norden fließen in die Bewertung auch der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Stadt Ulm, die genaue Lage im Stadtteil und der Modernisierungsstand ein.

Weiche 4: Übernehmen, verkaufen oder vorerst behalten?

Erst wenn Kredit und Wert feststehen, lässt sich diese Frage sachlich beantworten. Drei Wege sind möglich, und jeder hat seine Voraussetzungen.

Viele wünschen sich anfangs, das Haus zu halten, gerade wenn Kinder in Jungingen oder Lehr zur Schule gehen. Rechnen Sie die Übernahme mit der Bank ehrlich durch: Reicht ein Einkommen für Kreditrate, Rücklagen und Unterhalt? Bei einer Übertragung zwischen Eheleuten im Rahmen der Scheidung kann die Grunderwerbsteuer entfallen, das bestätigt der Notar. Prüfen Sie steuerlich auch, ob die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte eine Rolle spielt, denn auch eine Übertragung an den früheren Partner kann als Veräußerung gelten.

Wenn eine Seite blockiert: die Teilungsversteigerung

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert, Fremde können es vorher von außen begutachten, und häufig bleibt der Erlös unter dem, was bei einem freien Verkauf möglich wäre. Hinzu kommen Gerichts- und Gutachterkosten. Solange die Scheidung läuft, kann außerdem die Zustimmung des Ehepartners erforderlich sein, wenn das Haus nahezu das gesamte Vermögen ausmacht.

Oft ist die Versteigerung vor allem ein Druckmittel, und selbst nach dem Antrag kann ein freier Verkauf vereinbart werden, solange das Verfahren noch nicht abgeschlossen ist. Es lohnt sich deshalb fast immer, vorher eine Einigung zu suchen, gegebenenfalls über eine Mediation oder die Anwälte. Ein neutraler Makler kann hier die Sachfragen liefern: Was ist das Haus wert, wie lange dauert der Verkauf, und wie viel bleibt nach Abzug von Kredit und Kosten voraussichtlich übrig?

Weiche 5: Wie wird der Erlös verteilt?

Beim Notar wird der Kaufpreis nicht einfach an eine Person überwiesen. Zuerst wird die Bank abgelöst, der verbleibende Betrag fließt laut Kaufvertrag auf die vereinbarten Konten. Sie können im Vertrag festlegen, dass der Erlös von vornherein aufgeteilt wird, entsprechend den Anteilen im Grundbuch oder nach einer gesonderten Vereinbarung. Das verhindert, dass später ein Betrag zurückgefordert werden muss.

Klären Sie vorab mit Ihrem Anwalt, wie sich der Erlös auf den Zugewinnausgleich auswirkt. Hat ein Partner Geld aus einer Erbschaft eingebracht oder höhere Raten übernommen, kann das in die Berechnung einfließen. Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle: Maßgeblich für den Zugewinn ist der Stichtag, zu dem der Scheidungsantrag zugestellt wird. Ein Verkauf vor oder nach der Scheidung ist grundsätzlich beides möglich, die Entscheidung sollte aber bewusst und mit rechtlichem Rat fallen. Einen ähnlichen Weg in Phasen beschreibt für Neu-Ulm der Artikel Immobilie bei Scheidung verkaufen in Neu-Ulm.

Zusammen verkaufen, wenn man kaum noch miteinander spricht

Viele getrennte Paare wollen den Verkauf, aber möglichst wenig Kontakt. Das lässt sich gut organisieren. Wir kommunizieren dann mit beiden Seiten getrennt und geben Informationen in gleichem Wortlaut und zur selben Zeit weiter. Dokumente liegen in einem gemeinsamen digitalen Ordner, sodass jeder sehen kann, was der andere sieht. Entscheidungen, etwa über den Angebotspreis oder ein Angebot eines Interessenten, bestätigen beide schriftlich per E-Mail.

Beim Notartermin kann, wenn gewünscht, eine Seite über eine notariell beglaubigte Vollmacht vertreten werden, sodass ein gemeinsames Erscheinen entfällt. Sprechen Sie das rechtzeitig mit dem Notar ab. Interessenten erfahren den Grund des Verkaufs nur, soweit Sie es möchten: Ein neutraler Satz wie Änderung der Lebensumstände reicht völlig aus, das schützt auch Ihre Verhandlungsposition. Auf Wunsch vermarkten wir außerdem diskret und sprechen zuerst vorgemerkte Käufer an.

Der Zeitplan: was parallel läuft

Scheidungsverfahren und Hausverkauf folgen unterschiedlichen Zeitplänen. Die folgende Übersicht hilft bei der Orientierung. Die Zeiten sind Anhaltspunkte, sie hängen von Einigungsgrad und Objekt ab.

Wer früh beginnt, hat Spielraum und muss nichts unter Zeitdruck verkaufen. Zwischen den Stadtteilen im Ulmer Norden unterscheidet sich die Vermarktungsdauer, je nach Objekt und Zustand. Passende Rahmendaten liefert auch unser Artikel Haus bei Trennung verkaufen in Ulm.

Unterlagen, die im Trennungsfall oft fehlen

Häufig lagen alle Hausunterlagen bisher bei einem der Partner, und der andere hat nur begrenzten Zugriff. Vereinbaren Sie früh, dass beide alles einsehen können. Benötigt werden Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Darlehensverträge mit aktuellem Saldo sowie Nachweise zu Modernisierungen. Stehen beide im Grundbuch, kann jeder einen Auszug beantragen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm.

Prüfen Sie außerdem, ob zugunsten eines Partners oder der Eltern Rechte eingetragen sind, etwa ein Wohnrecht. Solche Einträge beeinflussen Wert und Ablauf. Wir stellen die Liste gern zusammen und beschaffen fehlende Dokumente mit Vollmacht beider Eigentümer. So ist von Anfang an klar, wer sich worum kümmert.

Mehr vom Erlös für beide: 2,5 % Provision

Nach einer Scheidung wird der Verkaufserlös meist auf zwei Haushalte aufgeteilt, und jeder davon startet neu. Deshalb zählt jeder Kostenpunkt doppelt. Kronen Immobilien berechnet Verkäufern im Ulmer Norden 2,5 % statt 3,57 % Provision, wie sie in Ulm vielfach vereinbart werden. Sie wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig, also zu dem Zeitpunkt, an dem der Verkauf sicher ist.

Das gelingt uns durch geringe Fixkosten und digitale Abläufe. Für getrennte Eigentümer hat das einen zusätzlichen Vorteil: Beide erhalten Unterlagen, Rückmeldungen und Termine jederzeit in gleicher Form, auch wenn sie längst getrennt wohnen. Der Leistungsumfang bleibt vollständig und umfasst die DEKRA-zertifizierte Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung beim Notar.

Kronen Immobilien: neutral für beide

Seit 1999 begleitet Kronen Immobilien Eigentümer in Ulm und Neu-Ulm auch in schwierigen Lebenssituationen. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), erstellt eine neutrale Bewertung, die beide Seiten erhalten. Fabian Mair übernimmt Vermarktung, Besichtigungen und Abstimmung mit dem Notar. Wir bleiben neutral, sprechen mit beiden gleich offen und sorgen dafür, dass sich der Verkauf sachlich und zügig abwickeln lässt. Einen ersten Eindruck vom Wert bekommen Sie über unsere Immobilienbewertung in Ulm.

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