Ratgeber › Erbschaft
ErbschaftEine geerbte Immobilie in Ulm können Sie verkaufen, sobald die Erben im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll; die Berichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Gibt es mehrere Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Erbschaftsteuer fällt erst oberhalb der Freibeträge an (für Kinder 400.000 Euro). Liegt der Kauf durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkauf Spekulationssteuer entstehen.
Ein Erbfall bringt Trauer und gleichzeitig viele Fristen und Formulare. Für die Immobilie in Ulm sollten Sie in den ersten Wochen vor allem drei Dinge im Blick behalten: den Nachweis Ihres Erbrechts, die Sicherung des Hauses oder der Wohnung und die laufenden Kosten.
Legen Sie früh einen Ordner an, analog oder digital: Sterbeurkunde, Testament, Grundbuchauszug, Kontoauszüge zu den Hauskosten, Versicherungspolicen. Dieser Ordner spart Ihnen später beim Verkauf viel Zeit.
Verkaufen kann nur, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Nach einem Erbfall steht dort zunächst noch der Verstorbene. Die Erben lassen das Grundbuch deshalb berichtigen. Dafür akzeptiert das Grundbuchamt zwei Nachweise:
| Nachweis | Wann er reicht | Hinweis |
|---|---|---|
| Erbschein | immer, wenn er erteilt ist | wird beim Nachlassgericht beantragt, kostet Gebühren und dauert oft einige Wochen |
| Notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll | wenn die Erbfolge daraus eindeutig hervorgeht | spart in vielen Fällen den Erbschein |
Liegt nur ein handschriftliches Testament vor, verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein. Die Grundbuchberichtigung selbst ist gebührenfrei, wenn Sie sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen. Danach fallen Gebühren an.
Schon vor der Eintragung können Sie den Verkauf vorbereiten: Unterlagen sammeln, die Immobilie bewerten lassen und erste Gespräche mit einem Makler führen. Der notarielle Kaufvertrag wird dann unterschrieben, sobald der Nachweis vorliegt. Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, verkauft in der Regel er, mit seinem Testamentsvollstreckerzeugnis.
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen Erben gemeinsam, als Ganzes. Für den Verkauf bedeutet das: Alle Miterben müssen zustimmen und den Kaufvertrag gemeinsam unterschreiben, auf Wunsch auch über eine Vollmacht.
Als letzter Schritt kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Sie dauert oft lange, verursacht Kosten, und der Zuschlag liegt häufig unter dem Preis, der bei einem freien Verkauf möglich wäre. Deshalb lohnt sich fast immer der Versuch, gemeinsam zu verkaufen. Eine neutrale Bewertung und ein Ansprechpartner, der alle Erben gleich informiert, helfen dabei sehr.
Alle Erben erhalten dieselben Informationen zur gleichen Zeit, etwa per E-Mail an alle. Angebote legen wir allen gemeinsam vor. So bleibt der Verkauf nachvollziehbar, auch wenn die Miterben in verschiedenen Städten wohnen.
Ob Verkauf die richtige Wahl ist, hängt von Ihrer Situation ab. Diese Übersicht hilft bei der Entscheidung:
| Option | Passt, wenn ... | Bedenken Sie |
|---|---|---|
| Verkaufen | mehrere Erben beteiligt sind, Sie selbst woanders leben oder Liquidität brauchen | Spekulationsfrist prüfen, Erlös wird nach Erbquoten verteilt |
| Vermieten | Sie die Immobilie langfristig als Kapitalanlage halten möchten | Vermieterpflichten, Instandhaltung, Einigkeit aller Erben nötig |
| Selbst nutzen | Sie oder ein Miterbe in Ulm wohnen möchten | Auszahlung der Miterben, eventuell steuerliche Vorteile beim Familienheim |
Gerade bei älteren Häusern in Ulm kommt eine weitere Frage hinzu: Lohnt eine Sanierung vor dem Verkauf? Meist bringen kleine Maßnahmen wie Räumung, Reinigung und kleinere Reparaturen mehr als eine aufwendige Modernisierung. Viele Käufer möchten selbst gestalten und kalkulieren die Sanierung ohnehin ein.
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des gesamten Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge gelten je Erbe:
| Verhältnis zum Verstorbenen | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 Euro |
| Enkel | 200.000 Euro |
| Eltern und Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 Euro |
| Geschwister, Nichten, Neffen, sonstige | 20.000 Euro |
Für das Familienheim gibt es zusätzliche Befreiungen: Ehepartner und Kinder können die selbst bewohnte Immobilie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erben, wenn sie zehn Jahre selbst darin wohnen. Bei Kindern ist diese Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Wer vorher verkauft, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend.
Erben übernehmen beim Verkauf das Anschaffungsdatum des Verstorbenen. Liegen zwischen dessen Kauf und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Ist die Frist kürzer, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde.
Steuerliche Fragen hängen stark vom Einzelfall ab. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater. Gern stellen wir den Kontakt aus unserem Netzwerk her.
Der Wert spielt beim Erben gleich mehrfach eine Rolle: für die Einigung unter Miterben, für die Erbschaftsteuer und für den Angebotspreis beim Verkauf. Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Erbschaftsteuer nach eigenen, pauschalen Verfahren. Liegt dieser Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Erben mit einem Gutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen.
Für die Verkaufsentscheidung ist eine fundierte Einschätzung durch einen Sachverständigen hilfreich, der die Ulmer Lagen kennt. Bewertet wird je nach Objekt nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Mehr dazu auf unserer Seite zur Wertermittlung.
Kostenfreie Werteinschätzung für Ihre Erbimmobilie in Ulm durch Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger.
Kostenfrei beraten lassenDen Energieausweis müssen auch Erben spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ausgenommen sind eingetragene Baudenkmäler.
Ulm ist ein vielfältiger Markt: Altbauten und Denkmäler in der Innenstadt und am Galgenberg, viele Eigentumswohnungen rund um Universität und Kliniken, Familienhäuser in Stadtteilen wie Söflingen, Böfingen, Jungingen oder Gögglingen. Für Erben heißt das: Die passende Käufergruppe hängt stark von Lage und Objekt ab.
Mehr zu den einzelnen Lagen finden Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Ulm und zum Beispiel unter Immobilie verkaufen in Ulm-Söflingen.
Wir begleiten Erben in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland seit 1999. Die Bewertung übernimmt Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger. Alle Miterben werden gleich informiert, und wir koordinieren Räumung, Unterlagen, Besichtigungen und Notartermin.
Als Verkäufer zahlen Sie bei uns 2,5 Prozent Provision statt der üblichen 3,57 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag. Gerade für Erbengemeinschaften ist das ein spürbarer Vorteil, weil jeder Miterbe davon profitiert.
Für die Ausschlagung der Erbschaft gilt eine Frist von sechs Wochen ab Kenntnis. Für den Verkauf selbst können Sie sich Zeit lassen. Beachten Sie aber die kostenfreie Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren und die laufenden Kosten der Immobilie.
Vorbereiten ja: Bewertung, Unterlagen und Vermarktung können starten. Den Kaufvertrag unterschreiben und das Eigentum übertragen können Sie, sobald das Erbrecht nachgewiesen ist, durch Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Dann ist ein Verkauf der ganzen Immobilie zunächst blockiert. Häufig hilft eine neutrale Bewertung oder das Angebot, dass ein Miterbe die anderen auszahlt. Als letzter Weg bleibt die Teilungsversteigerung, die meist einen geringeren Erlös bringt.
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert des Erbes und Ihrem Freibetrag, unabhängig davon, ob Sie verkaufen. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro. Wer ein steuerfrei geerbtes Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, verliert diese Befreiung in der Regel.
Nur wenn zwischen dem Kauf durch den Verstorbenen und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie in dieser Zeit vermietet war oder leer stand. Lassen Sie das im Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.
Meist lohnen sich Räumung, Reinigung und kleine Reparaturen. Große Sanierungen holen Erben über den Kaufpreis selten wieder herein, weil Käufer eigene Vorstellungen haben. Wir sagen Ihnen nach der Besichtigung ehrlich, was sich rechnet.
Bei Kronen Immobilien zahlen Sie als Verkäufer 2,5 Prozent Provision statt der verbreiteten 3,57 Prozent. Die Provision wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig. Die Werteinschätzung vorab ist kostenfrei.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Seit 1999 begleitet das Team Eigentümer in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland beim Verkauf. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Das gemeinsame Haus nach der Trennung: welche Wege es gibt, was mit dem Kredit passiert und wie Paare in Neu-Ulm zu einer fairen Lösung kommen.
Was das Gesetz seit 2020 regelt, welche Provision in der Region üblich ist, wann sie fällig wird und welche Leistungen enthalten sein sollten.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir melden uns für eine kostenfreie Einschätzung und beantworten Ihre Fragen zum weiteren Vorgehen, auch für Erbengemeinschaften.
Kronen Immobilien e.K.
Schützenstraße 1, 89231 Neu-Ulm
0731 602 6025
info@kronen-immo.de
Mo. bis Fr. 9 bis 17 Uhr