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ErbschaftFür eine geerbte Immobilie in Blaustein ermittelt das Finanzamt einen eigenen Wert für die Erbschaftsteuer. Ob Steuer anfällt, hängt vom Freibetrag ab, für Kinder 400.000 Euro. Liegt der Wert des Finanzamts über dem tatsächlichen Marktwert, können Erben mit einem Gutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen. Wird verkauft, ist der erzielte Kaufpreis oft der beste Beleg für den Wert. Bei selbst genutzten oder vermieteten Wohnimmobilien kann die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden.
Nach dem Erbfall verlangt das Finanzamt eine Erklärung zur Erbschaftsteuer. Für die Immobilie in Blaustein ermittelt es einen sogenannten Grundbesitzwert. Dafür nutzt es typisierte Verfahren, die sich nach der Art der Immobilie richten:
| Immobilie | Übliches Verfahren | Was einfließt |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, Ein- und Zweifamilienhaus | Vergleichswertverfahren | Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses |
| Haus ohne geeignete Vergleichswerte | Sachwertverfahren | Bodenwert, Herstellungskosten, Alter des Gebäudes |
| Mehrfamilienhaus, vermietete Objekte | Ertragswertverfahren | Bodenwert und nachhaltig erzielbare Miete |
Diese Verfahren arbeiten mit Durchschnittswerten. Den Zustand des Hauses, einen Sanierungsstau oder eine besondere Lage berücksichtigen sie nur grob. Deshalb kann der Wert des Finanzamts vom tatsächlichen Marktwert abweichen, in beide Richtungen.
Die Erbschaftsteuer berechnet sich aus dem Wert des gesamten Erbes abzüglich Freibetrag. Der Steuersatz hängt von der Steuerklasse und vom steuerpflichtigen Erwerb ab:
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 Euro | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 Euro | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 Euro | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 Euro | 19 % | 30 % | 30 % |
Zur Steuerklasse I gehören Ehepartner, Kinder, Enkel und bei Erbschaften auch Eltern. Zur Klasse II zählen unter anderem Geschwister, Nichten und Neffen, zur Klasse III alle übrigen Erben. Die Freibeträge je Erbe finden Sie in unserem Artikel Erbimmobilie verkaufen in Ulm.
Gehört zum Erbe eine Wohnimmobilie, die Erben selbst nutzen oder vermieten, kann die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, soweit sie sonst nur durch einen Verkauf bezahlt werden könnte. Bei einem Verkauf endet die Stundung.
Erben dürfen nachweisen, dass der tatsächliche Wert der Immobilie niedriger ist als der Wert des Finanzamts. Das lohnt sich vor allem, wenn:
Anerkannt wird das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses. Wird die Immobilie zeitnah nach dem Erbfall verkauft, kann auch der erzielte Kaufpreis als Nachweis dienen. Für Ihre Entscheidung, ob ein Gutachten sinnvoll ist, hilft eine erste Werteinschätzung durch einen Sachverständigen.
Viele Erben in Blaustein stehen vor der Frage, ob sie das Elternhaus behalten können. Neben der Erbschaftsteuer zählen dabei die laufenden Kosten, anstehende Modernisierungen und die Frage, ob einer der Erben selbst einziehen möchte.
| Frage | Spricht für Verkauf | Spricht für Behalten |
|---|---|---|
| Mehrere Erben? | ja, klare Aufteilung des Erlöses | nur einer, der selbst einziehen möchte |
| Sanierungsbedarf? | hoch, Kosten schwer zu tragen | gering, Haus gepflegt |
| Erbschaftsteuer? | nur mit Verkauf bezahlbar | aus eigenem Vermögen oder Stundung möglich |
| Eigene Pläne? | Lebensmittelpunkt woanders | Wunsch, in Blaustein zu wohnen |
Kostenfreie Werteinschätzung für Ihre geerbte Immobilie in Blaustein, als Grundlage für Steuer und Entscheidung.
Kostenfrei beraten lassenBlaustein liegt im Blautal westlich von Ulm und ist mit Bus, Bahn und Bundesstraße schnell an die Stadt angebunden. Die Ortsteile reichen von Herrlingen und Ehrenstein im Tal bis zu Arnegg, Bermaringen und Wippingen auf der Alb. Typisch sind Einfamilienhäuser mit Garten, Doppelhäuser und kleinere Wohnanlagen.
Käufer sind vor allem Familien und Pendler, die Natur und Ruhe suchen und trotzdem schnell in Ulm sein möchten. Für Erben bedeutet das: Gepflegte Häuser finden in der Regel gut Interessenten. Bei älteren Häusern entscheiden eine ehrliche Darstellung des Zustands und ein realistischer Preis. Mehr zum Verkauf vor Ort unter Immobilie verkaufen in Blaustein.
Wer die Erklärung mit einem Steuerberater erstellt, sollte ihn früh einbinden. Unterlagen zur Immobilie wie Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Mietverträge sollten bereitliegen.
Erscheint der festgestellte Wert zu hoch, können Erben innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Dabei kommt es auf Belege an: Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses ist der stärkste Nachweis. Auch ein zeitnah nach dem Erbfall erzielter Kaufpreis kann den niedrigeren Wert belegen, wenn der Verkauf zu marktüblichen Bedingungen erfolgt ist.
Wichtig ist der Zeitpunkt: Maßgeblich ist der Wert am Todestag. Spätere Wertveränderungen, etwa durch Renovierungen der Erben, spielen keine Rolle. Halten Sie deshalb den Zustand der Immobilie kurz nach dem Erbfall mit Fotos und einer kurzen Beschreibung fest.
Zwei Geschwister erben das Einfamilienhaus ihrer Eltern in Blaustein, Baujahr in den 1970er-Jahren, Heizung und Fenster im Originalzustand. Das Finanzamt setzt mit dem Sachwertverfahren einen Wert an, der die anstehende Modernisierung kaum berücksichtigt. Die Geschwister lassen den Zustand dokumentieren und verkaufen das Haus wenige Monate nach dem Erbfall. Der erzielte Kaufpreis liegt unter dem Wert des Finanzamts und dient im Einspruch als Nachweis.
Solche Fälle sind häufig bei älteren Häusern mit Sanierungsbedarf. Ob sich ein Einspruch lohnt, zeigt ein Vergleich zwischen dem Wert des Finanzamts und einer fundierten Marktwerteinschätzung.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Grundbesitzwert | Wert der Immobilie, den das Finanzamt für die Erbschaftsteuer feststellt |
| Lagefinanzamt | Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt |
| Gemeiner Wert | Wert, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre |
| Steuerklasse | Einstufung nach Verwandtschaftsgrad, sie bestimmt Freibetrag und Steuersatz |
| Stundung | Aufschub der Zahlung, bei Wohnimmobilien bis zu zehn Jahre möglich |
| Lage | Typische Käufer | Gefragt |
|---|---|---|
| Herrlingen und Ehrenstein im Blautal | Familien und Pendler nach Ulm | Häuser mit Garten, gute Anbindung |
| Arnegg und Markbronn | Familien, Naturliebhaber | ruhige Wohnlagen, größere Grundstücke |
| Bermaringen und Wippingen auf der Alb | Familien mit Wunsch nach Ruhe | Einfamilienhäuser, ländliches Umfeld |
Viele Erben unterschätzen, wie unterschiedlich die Nachfrage innerhalb einer Gemeinde ist. Eine Bewertung, die Lage, Grundstück und Zustand genau berücksichtigt, ist deshalb die beste Grundlage für Steuer und Verkauf.
Neben der Erbschaftsteuer fragen viele Erben, ob beim späteren Verkauf Einkommensteuer anfällt. Entscheidend ist die zehnjährige Spekulationsfrist für private Immobilien. Erben übernehmen dabei den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder gebaut, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Liegt der Kauf durch den Verstorbenen weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Eine Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien: Wurde das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Dabei kann die Nutzung durch den Verstorbenen und die Erben zusammengerechnet werden. Lassen Sie diesen Punkt vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.
Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, bewertet Ihre Immobilie und erklärt Ihnen, wie der Wert zustande kommt. Diese Einschätzung hilft bei der Entscheidung, ob ein Gutachten für das Finanzamt sinnvoll ist. Für Gutachten, die das Finanzamt anerkennen soll, nennen wir Ihnen bei Bedarf geeignete Sachverständige.
Beim Verkauf zahlen Sie bei uns 2,5 Prozent Provision statt der üblichen 3,57 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Mit typisierten Verfahren: meist Vergleichswert für Wohnungen und Einfamilienhäuser, Sachwert für Häuser ohne Vergleichswerte und Ertragswert für Mehrfamilienhäuser. Der Zustand fließt dabei nur grob ein.
Ja, mit dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses. Auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis kann als Nachweis dienen.
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro. Darüber liegt der Steuersatz in Steuerklasse I je nach Höhe des Erwerbs zwischen 7 und 30 Prozent, im üblichen Bereich bei Immobilienerbschaften meist zwischen 7 und 15 Prozent.
Bei Wohnimmobilien, die Erben selbst nutzen oder vermieten, auf Antrag bis zu zehn Jahre, soweit die Steuer sonst nur durch einen Verkauf bezahlt werden könnte.
Vor allem bei Sanierungsbedarf, Belastungen wie Wohnrecht oder wenn der Erwerb knapp über dem Freibetrag liegt. Eine erste Werteinschätzung zeigt, ob sich der Aufwand lohnt.
Bei Kronen Immobilien 2,5 Prozent Provision für Verkäufer, fällig erst mit dem Kaufvertrag. Die erste Werteinschätzung ist kostenfrei.
Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall, wenn das Finanzamt nicht bereits durch das Nachlassgericht informiert wurde, etwa bei einem eröffneten Testament.
Der Todestag. Spätere Wertänderungen, auch durch Renovierungen der Erben, spielen für die Erbschaftsteuer keine Rolle.
Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Begründen Sie den Einspruch möglichst mit einem Gutachten oder einem zeitnah erzielten Kaufpreis.
Ja, Darlehen und andere Nachlassverbindlichkeiten werden vom Wert abgezogen. Auch Beerdigungskosten können angesetzt werden, pauschal oder mit Nachweis.
Das hängt von Objekt und Sachverständigem ab und liegt meist im niedrigen vierstelligen Bereich. Ob es sich lohnt, zeigt ein Vergleich mit der möglichen Steuerersparnis.
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, unabhängig vom Verkauf. Der Verkauf kann aber helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen.
Das hängt vom Finanzamt ab und dauert häufig mehrere Monate. Bei Rückfragen oder Einsprüchen entsprechend länger.
Ja. Der Verkauf ist unabhängig vom Steuerverfahren möglich und kann sogar helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen.
Jeder Erbe versteuert seinen Anteil mit seinem eigenen Freibetrag und Steuersatz. Die Werte der Immobilie werden anteilig zugerechnet.
Ja, die Regeln sind bundesweit gleich: Ehepartner und Kinder können das selbst genutzte Familienheim unter Voraussetzungen steuerfrei erben, wenn sie zehn Jahre selbst darin wohnen. Für Kinder gilt eine Grenze von 200 Quadratmetern.
Meist nicht, wenn der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben hat oder sie zuletzt selbst bewohnt wurde. Im Einzelfall prüft das Ihr Steuerberater.
Ja, der Notar meldet jeden Kaufvertrag dem Finanzamt. Ein Verkaufspreis kurz nach dem Erbfall kann zudem als Nachweis für den Wert dienen.
Bei der Erbschaftsteuer sind Nachlassregelungskosten abzugsfähig, ohne Nachweis gilt eine Pauschale. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf mindern Verkaufskosten den Gewinn.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Seit 1999 begleitet das Team Eigentümer in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland beim Verkauf. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Mietvertrag, Kaution, Nebenkosten und Kapitalanleger als Käufer: was Erben einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses in Langenau wissen sollten.
Welche Nachweise das Grundbuchamt verlangt, wie sich mehrere Erben einigen und wann Steuern anfallen: der Leitfaden für Erben in Ulm.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir melden uns für eine kostenfreie Werteinschätzung und besprechen mit Ihnen Steuer, Gutachten und Verkauf.
Kronen Immobilien e.K.
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