Ratgeber › Scheidung & Trennung
Scheidung & TrennungMöchte ein Partner das gemeinsame Haus in Senden behalten, zahlt er den anderen aus. Grundlage ist der Verkehrswert abzüglich der Restschuld; der Nettowert wird nach den Eigentumsanteilen geteilt. Die Bank muss prüfen, ob der bleibende Partner den Kredit allein tragen kann, und den anderen aus der Haftung entlassen. Unter Ehepartnern ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei, der Notar beurkundet sie. Eine Übernahme lohnt sich, wenn die monatliche Belastung dauerhaft zum eigenen Einkommen passt.
Die Auszahlung folgt einem einfachen Schema. Wichtig sind belastbare Zahlen für jeden Schritt:
| Schritt | Woher die Zahl kommt |
|---|---|
| Verkehrswert der Immobilie | neutrale Bewertung durch einen Sachverständigen |
| minus Restschuld aller Darlehen | aktuelle Bestätigung der Bank |
| gleich Nettowert | Basis für die Aufteilung |
| davon der Anteil des Partners | laut Grundbuch, meist die Hälfte |
| plus oder minus vereinbarter Ausgleich | etwa für unterschiedliche Eigenkapitalbeiträge |
Bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand fließt das Haus außerdem in den Zugewinnausgleich ein. Je nach übrigem Vermögen kann die Auszahlung für das Haus mit anderen Ausgleichsansprüchen verrechnet werden. Diese Gesamtrechnung erstellen Ihre Anwälte, die Bewertung der Immobilie ist dabei ein zentraler Baustein.
Für die Bank ändert sich mit der Übernahme die Sicherheit: Statt zwei Einkommen haftet nur noch eines. Deshalb prüft sie vor allem:
Erst wenn die Bank zustimmt und den ausziehenden Partner aus dem Darlehensvertrag entlässt, ist die Übernahme für beide sauber abgeschlossen. Holen Sie die Zusage der Bank ein, bevor Sie den Vertrag beim Notar unterschreiben.
{info("Tipp", "Fragen Sie neben Ihrer Hausbank auch andere Banken an. Eine Umschuldung kann günstiger sein, besonders wenn die Zinsbindung des alten Kredits bald endet.
")}| Spricht für Übernahme | Spricht für Verkauf |
|---|---|
| Kinder sollen im gewohnten Umfeld bleiben | keiner kann den Kredit allein tragen |
| tragbare Monatsrate mit einem Einkommen | Haus ist für eine Person zu groß |
| Haus in gutem Zustand, wenig Sanierungsbedarf | größere Modernisierungen stehen an |
| emotionale Bindung und langfristige Pläne vor Ort | beide möchten einen klaren Neustart |
Rechnen Sie ehrlich: Neben der Rate kommen Nebenkosten, Rücklagen für Reparaturen und gegebenenfalls Unterhalt hinzu. Wird es dauerhaft zu knapp, ist ein Verkauf für beide oft die entspanntere Lösung. Wie ein gemeinsamer Verkauf gelingt, lesen Sie im Artikel Immobilie bei Scheidung verkaufen.
Die Übertragung des Anteils wird notariell beurkundet. Im Vertrag regeln die Partner den Auszahlungsbetrag, den Zeitpunkt der Zahlung, die Übernahme der Schulden und den Übergang von Kosten und Lasten. Der Notar sorgt dafür, dass der ausziehende Partner sein Geld erhält, bevor er im Grundbuch gestrichen wird.
Unter Ehepartnern ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei, auch nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung. Bei unverheirateten Paaren fallen in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Anteil an. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.
In Senden und den Ortsteilen wie Wullenstetten, Ay oder Aufheim leben viele Familien in Ein- und Doppelhäusern mit Garten. Schulen, Kitas und die gute Anbindung an Neu-Ulm und Ulm sind Gründe, warum ein Elternteil nach der Trennung gern bleiben möchte.
Wenn doch verkauft wird, ist die Nachfrage solide. Familien und Pendler suchen gezielt in Senden. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilienmakler Senden.
Neutrale, kostenfreie Bewertung Ihres Hauses in Senden, als Grundlage für die Auszahlung.
Kostenfrei beraten lassen| Weg | Passt, wenn ... | Bedenken Sie |
|---|---|---|
| Aufstockung beim bisherigen Kreditgeber | die Bank die Gesamtschuld mit einem Einkommen trägt | Konditionen mit anderen Angeboten vergleichen |
| Umschuldung zu einer neuen Bank | bessere Konditionen möglich sind | Vorfälligkeitsentschädigung beim alten Kredit |
| Eigene Ersparnisse | genug Rücklagen vorhanden sind | Reserve für Reparaturen behalten |
| Unterstützung der Familie | Eltern oder Verwandte helfen können | Schenkung oder Darlehen sauber dokumentieren |
Holen Sie mehrere Finanzierungsangebote ein, bevor Sie dem Partner eine Zusage geben. Eine vorläufige Finanzierungsbestätigung schafft Sicherheit für beide.
Für viele Eltern ist der Wunsch, den Kindern das vertraute Zuhause zu erhalten, der wichtigste Grund für eine Übernahme. Prüfen Sie dabei auch die praktischen Fragen: Passen Größe, Garten und Kosten auf Dauer zu einem Haushalt mit einem Einkommen? Ist der Schulweg auch in einigen Jahren noch ideal? Manchmal ist eine kleinere Wohnung in Senden mit kurzen Wegen für den Alltag die entspanntere Lösung.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verkehrswert | Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre |
| Restschuld | noch offener Betrag des Darlehens |
| Haftungsentlassung | Zustimmung der Bank, einen Darlehensnehmer aus dem Kredit zu entlassen |
| Vermögensauseinandersetzung | Aufteilung des gemeinsamen Vermögens bei der Scheidung |
Nicht jede Übernahme lässt sich finanzieren. Dann ist es gut, einen zweiten Weg vorbereitet zu haben: den gemeinsamen Verkauf. Je früher beide wissen, welche Variante realistisch ist, desto weniger Zeit und Geld geht verloren. Ein Verkauf an Dritte bringt in Senden in der Regel einen marktgerechten Preis, und beide erhalten ihren Anteil nach Ablösung des Kredits.
Manchmal hilft auch eine Zwischenlösung, etwa wenn ein Partner mit den Kindern noch bis zum Ende des Schuljahres bleibt und erst danach verkauft wird. Solche Absprachen sollten schriftlich festgehalten werden.
| Unterlage | Wozu |
|---|---|
| Gehaltsnachweise der letzten Monate | Prüfung der Tragfähigkeit |
| Aufstellung der festen Ausgaben, inklusive Unterhalt | Haushaltsrechnung der Bank |
| Bewertung der Immobilie | Sicherheitenprüfung |
| bestehende Darlehensverträge | Restschuld und Konditionen |
| Eigenkapitalnachweise | Höhe der Neufinanzierung |
Wer nach der Trennung im gemeinsamen oder eigenen Haus bleibt, wohnt ohne Miete. Dieser Wohnvorteil wird beim Unterhalt in der Regel als Einkommen berücksichtigt. Umgekehrt können Zins und Tilgung, die der bleibende Partner zahlt, die Rechnung beeinflussen. Für die Entscheidung, ob eine Übernahme wirtschaftlich passt, sollten Sie diese Wechselwirkung kennen. Die genaue Berechnung übernimmt Ihr Anwalt. Wir liefern den Wert und eine realistische Vergleichsmiete als Grundlage.
Mit der Übernahme tragen Sie alle Kosten allein. Planen Sie neben der Rate auch Rücklagen für Reparaturen ein. Eine Faustregel sind ein bis zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei älteren Häusern eher mehr.
| Kostenart | Darauf achten |
|---|---|
| Darlehensrate | Zinsbindung und Tilgung passend zum neuen Einkommen wählen |
| Rücklage | Dach, Heizung, Fenster und Fassade altern weiter |
| Nebenkosten | Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Müll und Wasser |
| Versicherungen | Gebäudeversicherung und Risikolebensversicherung anpassen |
| Energie | Verbrauch und mögliche Modernisierungen nach dem Energieausweis |
Wenn die Zahlen auf Dauer zu knapp sind, ist ein Verkauf mit gutem Preis manchmal die stabilere Lösung, auch für die Kinder.
Ein Paar trennt sich nach zwölf Jahren, das Doppelhaus in Senden gehört beiden je zur Hälfte. Die Frau möchte mit den beiden Kindern bleiben. Nach unserer Werteinschätzung und der Ablösung der Restschuld steht fest, welche Auszahlung ihr Partner erhält. Ihre Bank prüft das Einkommen und finanziert die Auszahlung und die Restschuld neu. Beim Notar wird der Anteil übertragen, gleichzeitig entlässt die Bank den Mann aus der Haftung. Vom ersten Gespräch bis zur Eintragung vergehen gut vier Monate.
Für die Übernahme brauchen beide Partner einen Wert, dem sie vertrauen. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, bewertet neutral und erklärt beiden, wie der Wert zustande kommt. Entscheiden Sie sich am Ende doch für einen Verkauf, begleiten wir Sie für 2,5 Prozent Provision statt der üblichen 3,57 Prozent.
Verkehrswert minus Restschuld ergibt den Nettowert. Davon erhält der Partner seinen Anteil laut Grundbuch, meist die Hälfte, zuzüglich oder abzüglich vereinbarter Ausgleiche.
Ja, wenn der Partner aus dem Kredit entlassen werden soll. Die Bank prüft, ob Sie die Gesamtschuld allein tragen können.
Unter Ehepartnern ist das grunderwerbsteuerfrei, auch nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung. Unverheiratete zahlen in Bayern 3,5 Prozent auf den Anteil.
Am besten ein neutraler Sachverständiger, dem beide vertrauen. So vermeiden Sie Streit über Wunschpreise.
Dann ist meist ein gemeinsamer Verkauf die bessere Lösung. Der Erlös wird nach Ablösung des Kredits geteilt.
Ja, bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand gehört es zum Vermögen, das ausgeglichen wird. Die Gesamtrechnung erstellen Ihre Anwälte.
Von der Bewertung bis zur Eintragung im Grundbuch meist zwei bis drei Monate, abhängig von Bank und Notar.
Das vereinbaren die Partner. Häufig trägt der übernehmende Partner die Kosten, weil er Eigentümer wird.
Ja. Beachten Sie aber die Spekulationsfrist: Für den übernommenen Anteil beginnt sie mit der Übernahme neu, wenn Sie nicht selbst darin wohnen.
Ein neutrales Gutachten schafft eine gemeinsame Grundlage. Gelingt keine Einigung, entscheiden im Streitfall Anwälte oder ein Gericht, häufig auf Basis eines Gutachtens.
Das ist Verhandlungssache. Üblich ist die Zahlung bei Eintragung im Grundbuch über den Notar, Ratenzahlungen sind möglich, aber riskanter für den ausziehenden Partner.
Ja, wenn das Einkommen für die Gesamtschuld nicht ausreicht. Dann helfen mehr Eigenkapital, ein Bürge oder eine andere Bank, sonst ist ein Verkauf sinnvoller.
Ja, etwa wenn Eltern einen Teil finanzieren und als Miteigentümer oder Darlehensgeber auftreten. Lassen Sie die Gestaltung von Notar und Steuerberater prüfen.
Sie bleibt in der Regel bestehen und sichert weiter das Darlehen des bleibenden Partners. Bei einer Umschuldung wird sie an die neue Bank abgetreten oder neu bestellt.
Ja, durch Übertragung eines Anteils beim Notar. Steuerliche Folgen wie Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer sollten vorher geprüft werden.
Nur wenn das vereinbart ist, etwa bei späterer Zahlung. Üblich ist die Zahlung zur Eintragung über den Notar.
In der Regel ja, als sogenannter Wohnvorteil. Die Höhe und die Verrechnung mit Kreditraten bestimmt Ihr Anwalt.
Als Orientierung ein bis zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei älteren Häusern mehr.
Ja, Versicherungsnehmer und Bezugsrechte sollten angepasst werden, etwa bei Gebäude- und Risikolebensversicherung.
Ja. Als Alleineigentümer entscheiden Sie selbst. Prüfen Sie dann die Spekulationsfrist für den übernommenen Anteil mit Ihrem Steuerberater.
Ja, auf Wunsch erklären wir beiden die Bewertung und die möglichen Wege. Rechtliche Beratung bleibt Sache der Anwälte.
Mit Bewertung, Bankzusage und Notar meist drei bis fünf Monate bis zur Eintragung im Grundbuch.
Empfehlenswert ist es, weil Unterhalt, Zugewinn und Haftung zusammenhängen. Den Vertrag selbst beurkundet der Notar.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Seit 1999 begleitet das Team Eigentümer in Ulm, Neu-Ulm und dem Umland beim Verkauf. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
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Sprechen Sie uns vertraulich und unverbindlich an. Wir melden uns für eine neutrale, kostenfreie Bewertung als Grundlage für Ihre Entscheidung.
Kronen Immobilien e.K.
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