Immobilienmakler für Verkäufer im Alb-Donau-Kreis: Von der Alb bis zur Donau gut vertreten

Der Alb-Donau-Kreis: Ein Landkreis rund um Ulm

Der Alb-Donau-Kreis umschließt die kreisfreie Stadt Ulm und zieht sich weit in die Schwäbische Alb und entlang der Donau. Etwa 200.000 Menschen leben in seinen 55 Städten und Gemeinden. Das Landratsamt sitzt in Ulm, obwohl die Stadt selbst nicht zum Kreis gehört. Für Verkäufer ist das mehr als eine Formalie: Viele Käufer suchen im ganzen Raum und vergleichen Ulmer Stadtteile mit Blaustein, Dornstadt oder Erbach, teils auch mit Orten jenseits der Landesgrenze in Bayern.

Die Verkehrslage ist vielerorts ein starkes Argument. A 8 und A 7 treffen sich am Autobahnkreuz Ulm/Elchingen, ganz in der Nähe von Langenau und Dornstadt. Seit 2022 hält die Schnellfahrstrecke Wendlingen–Ulm am Bahnhof Merklingen auf der Alb. Auch die Regionalzüge auf der Donautalbahn und der Brenzbahn binden Orte wie Erbach, Ehingen und Langenau an Ulm an. Wer in Ulm oder bei den großen Arbeitgebern im Donautal arbeitet, zieht daher oft bewusst ins Umland.

Fünf Teilräume, fünf Käuferlagen

Ein Verkauf in Langenau folgt anderen Regeln als einer in Ehingen. Darum lohnt ein genauer Blick auf die Teilräume, in denen Kronen Immobilien besonders häufig tätig ist.

Dazu kommen Sonderlagen, etwa Aussiedlerhöfe, Hanggrundstücke und denkmalgeschützte Häuser. Wie wir einzelne Orte einschätzen, zeigen unsere Seiten Immobilienmakler Dornstadt und Immobilienmakler Langenau.

Was es bedeutet, Verkäufer zu vertreten

Jeder Makler vermittelt zwischen zwei Seiten, doch sein Auftrag bestimmt, wessen Ziele er verfolgt. Beauftragen Sie ihn als Eigentümer, schuldet er Ihnen Einsatz, Offenheit und Treue. Für Sie heißt das ganz praktisch:

• Der Preis wird nachvollziehbar für Ihr Objekt begründet und mit Ihnen entschieden.
• Sie erfahren von jedem ernsthaften Angebot, auch wenn es niedrig ausfällt.
• Der Makler prüft die Finanzierung, bevor Sie Zeit und Hoffnung investieren.
• Verhandlungen laufen so, dass Ihr Ziel und Ihr Zeitplan im Vordergrund stehen.
• Für Unterlagen, Termine und den Notar haben Sie einen festen Ansprechpartner.

Sprechen Sie im Erstgespräch offen an, ob der Makler auch für die Käuferseite tätig werden soll. Grundsätzlich ist eine Tätigkeit für beide Seiten möglich, sie sollte aber transparent sein. Fragen Sie auch, wie Ihr Makler mit einem Interessenten umgeht, den er selbst länger kennt. Die Antwort sagt viel über seine Haltung.

Baden-Württemberg: Diese Regeln gelten im Kreis

Wer aus Bayern kommt oder in Neu-Ulm schon einmal verkauft hat, sollte einige Unterschiede kennen.

Bei Grundstücken am Rand des Innenbereichs lohnt zudem früh eine Anfrage bei der Baurechtsbehörde. Je nach Gemeinde ist dies die Stadt selbst oder das Landratsamt. Alte Hofstellen und Anbauten werfen dort oft Fragen auf, die Sie am besten vor der ersten Besichtigung beantworten können.

Sieben Kriterien für die Maklerwahl im Kreisgebiet

Im ländlichen Raum wirken Empfehlungen oft stärker als Werbung. Nehmen Sie sie als guten Anfang und prüfen Sie zusätzlich diese Punkte:

1. Tatsächliche Verkäufe in der Nähe: Referenzen aus Ihrem Teilraum, nicht nur aus der Stadt Ulm
2. Bewertungsqualifikation: eine anerkannte Zertifizierung, etwa durch DEKRA
3. Vertrautheit mit dem Landesrecht: Baulasten, BORIS-BW, Zuständigkeit der Behörden
4. Erreichbarkeit vor Ort: Wie schnell ist der Makler bei Ihnen, und wer kommt persönlich?
5. Vermarktungsplan: welche Käufer, welche Kanäle und welcher Zeitrahmen
6. Vertragsklarheit: Laufzeit, Kündigung, Provision und Leistungen schriftlich
7. Fälligkeit der Provision: erst beim wirksamen Kaufvertrag

Führen Sie möglichst Gespräche mit zwei Maklern und vergleichen Sie Begründung, Plan und Auftreten. Eine auffallend hohe Preisversprechung sollte Sie eher vorsichtig machen als überzeugen, denn sie muss später auch am Markt bestehen.

Maklervertrag und Provisionsrecht in Kürze

Grundlage der Zusammenarbeit ist der Maklervertrag. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss er in Textform vorliegen, also zum Beispiel per E-Mail. Für Verkäufer hat sich der qualifizierte Alleinauftrag bewährt: Der Makler arbeitet exklusiv und verpflichtet sich im Gegenzug zur aktiven Vermarktung. Achten Sie darauf, dass Laufzeit und Verlängerung klar geregelt sind. Üblich sind einige Monate, danach läuft der Auftrag aus oder wird einvernehmlich verlängert. Einzelheiten finden Sie auf unserer Seite Makleralleinauftrag.

Seit Ende 2020 gilt bei Verkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher das Prinzip der Halbteilung: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie den gleichen Prozentsatz. Hat nur der Verkäufer beauftragt, kann ein Teil höchstens zur Hälfte an den Käufer weitergegeben werden, zahlbar erst, nachdem der Verkäufer seinen Teil beglichen hat. Fragen Sie im Gespräch ausdrücklich nach Ihrem persönlichen Prozentsatz. Unser Satz für Verkäufer steht fest und ist klar kommuniziert.

Der richtige Angebotspreis außerhalb der Stadt

Vergleichsdaten fallen im ländlichen Raum dünner aus als in der Stadt. Ein Einfamilienhaus in Dornstadt-Tomerdingen lässt sich selten mit genau drei ähnlichen Fällen im selben Jahr belegen. Umso wichtiger ist eine Bewertung, die mehrere Verfahren nutzt: den Bodenrichtwert, das Sachwertverfahren bei selbst genutzten Häusern, den Ertragswert bei vermieteten Gebäuden und die Erfahrung aus tatsächlichen Verkäufen im Teilraum.

Prüfen Sie außerdem, wie stark Ihre Immobilie von der Lage im Ort abhängt. Am Ortsrand mit freiem Blick zählen andere Merkmale als im Ortskern in der Nähe von Schule und Einkauf. Bei Aussiedlerhöfen und Grundstücken im Außenbereich ist vor allem das Baurecht entscheidend. Karel Toman fasst dies für Sie schriftlich zusammen und benennt offen, wo Unsicherheiten liegen. Diese Einschätzung ist für Eigentümer mit Verkaufsabsicht kostenfrei.

Unterlagen: Was im Kreis oft zusätzlich gefragt ist

Neben dem Standard kommen im Alb-Donau-Kreis häufig ortstypische Punkte hinzu.

Mit Ihrer Vollmacht fordern wir das meiste selbst an. Für den Energieausweis gilt: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, wichtige Kennwerte gehören in die Anzeige. Bei älteren Häusern mit Öl- oder Gasheizung erklären wir Käufern im Exposé den aktuellen Stand nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz und die Nachrüstpflichten, die sich auf den neuen Eigentümer beziehen können.

Vermarktung: Wie Käufer in den Kreis finden

Viele Interessenten suchen zunächst in Ulm und weiten den Suchradius erst dann auf das Umland aus. Ein gutes Exposé holt sie daher genau dort ab und beschreibt Fahrzeiten nach Ulm, die Anbindung und die Vorteile vor Ort. Wir arbeiten mit vorgemerkten Interessenten aus unserer Kartei und ergänzen die großen Portale. Auch der Suchbereich der Anzeige verdient Aufmerksamkeit: Wird der Radius nur auf den Ort begrenzt, sehen manche Interessenten das Angebot erst gar nicht.

Fotos spielen im Umland eine besonders große Rolle, denn der Eindruck vom Grundstück und vom Ort entscheidet oft schon vor dem ersten Termin. Wir planen Aufnahmen möglichst bei gutem Licht und zeigen den Bezug zum Ort. Hofstellen und Grundstücke sprechen wir zusätzlich gezielt an, zum Beispiel über Handwerker, Bauwillige und Anleger. Wer im Ort nicht auffallen möchte, kann zuerst nur unserer Kartei angeboten werden.

Interessenten prüfen und verhandeln

Ein Makler auf Verkäuferseite schützt Ihre Zeit: Bevor Interessenten in Ihr Haus kommen, fragen wir nach Budget und Suchprofil. Vor dem Notartermin verlangen wir eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Nachweis über Eigenmittel. So entstehen weniger geplatzte Verkäufe.

In Verhandlungen zählt die Vorbereitung. Erst legen wir dar, was für den Preis spricht, und erst dann reagieren wir auf einzelne Einwände. Kommt ein Einwand zum Zustand, können wir ihn mit Unterlagen beantworten oder gemeinsam mit Ihnen bewerten. Bei mehreren Interessenten stellen wir die Angebote nebeneinander: Preis, Finanzierung, Übergabetermin und besondere Wünsche. Sie entscheiden, und wir erklären, was jede Variante bedeutet. Ein etwas niedrigeres, aber sicher finanziertes Angebot ist oft das bessere.

Verkaufsanlässe, die im Kreis oft vorkommen

Viele Verkäufe im Kreisgebiet haben einen besonderen Hintergrund. Oft sind es Erben, die längst anderswo wohnen, oder Eigentümer, die vom großen Haus in eine kleinere Wohnung wechseln möchten.

Für jeden dieser Anlässe stimmen wir Ablauf und Zeitplan individuell mit Ihnen ab.

Notar und Übergabe: Abschluss im Sinne des Verkäufers

Den Kaufvertrag erstellt der Notar, Ihr Makler bereitet die Daten vor und erklärt den Entwurf. Wichtige Punkte für Verkäufer sind die Fälligkeit des Kaufpreises, der Übergabetermin und die Haftung für den Zustand. Eine sorgfältige Offenlegung bekannter Mängel schützt Sie später. Zwischen Entwurf und Beurkundung sollte Ihnen genug Zeit bleiben, Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher erhalten.

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Vormerkung und die Löschung alter Grundschulden, das Amtsgericht Ulm trägt schließlich die neuen Eigentümer ein. Bei der Übergabe halten wir Zähler, Schlüssel und den Zustand im Protokoll fest. Auch ein späterer Auszug lässt sich regeln, wenn Sie zum Beispiel erst nach dem Kauf der neuen Wohnung umziehen können.

Faire Konditionen auch im Kreisgebiet: 2,5 % Provision

Wer einen Makler beauftragt, sollte wissen, was er dafür bezahlt. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer im Alb-Donau-Kreis 2,5 % statt 3,57 % Provision, wie sie in der Region häufig vereinbart werden. Fällig wird die Provision mit dem notariellen Kaufvertrag.

Diese Konditionen ermöglichen geringe Fixkosten und digitale Abläufe: Ein Inhaberteam betreut Ihren Verkauf aus Neu-Ulm heraus, Unterlagen und Termine werden digital abgestimmt, und auf eine teure Filialstruktur verzichten wir bewusst. Der Service bleibt vollständig. Mehr dazu im Artikel Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.

Kronen Immobilien: Ihr Makler für Verkäufer im Alb-Donau-Kreis

Kronen Immobilien ist seit 1999 in der Region tätig, auch im Alb-Donau-Kreis. Unser Büro liegt in Neu-Ulm, von dort aus sind wir regelmäßig in Blaustein, Dornstadt, Langenau, Erbach, Ehingen, Illerkirchberg und den umliegenden Orten unterwegs. Inhaber Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1) und bewertet persönlich, Fabian Mair führt Vermarktung und Verhandlungen. Sie sprechen während des gesamten Verkaufs mit denselben Personen.

Häufige Fragen