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Scheidung & Trennung
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Ein Haus in Dornstadt bei einer Scheidung zu verkaufen gelingt am besten, wenn beide Eigentümer sechs Fragen in fester Reihenfolge beantworten: Wer wohnt bis zum Verkauf im Haus? Wie wird der Kredit bedient? Welcher Wert gilt für beide? Übernahme, Verkauf oder vorerst behalten? Wie wird der Erlös verteilt? Welche Steuern spielen hinein? Zuständig sind das Familiengericht und das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm, Bodenrichtwerte stehen im Portal BORIS-BW, Käufer zahlen in Baden-Württemberg 5 % Grunderwerbsteuer. Eine neutrale Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen verkürzt in der Praxis fast jede Diskussion. Mehr dazu auf unserer Seite Was ist meine Immobilie in Dornstadt wert? Persönlich vor Ort berät Sie Kronen Immobilien als Ihr Immobilienmakler in Dornstadt.
Dornstadt liegt nördlich von Ulm auf der Albhochfläche und gehört zum Alb-Donau-Kreis. Zur Gemeinde zählen neben dem Hauptort an der Autobahn A 8 die Ortsteile Bollingen, Scharenstetten, Temmenhausen und Tomerdingen. Der Hauptort hat sich in den vergangenen Jahrzehnten stark entwickelt: Neubaugebiete am Ortsrand, Reihenhäuser für Pendler, Eigentumswohnungen in kleineren Anlagen und ein Bundeswehrstandort prägen das Bild. In den Albdörfern dominieren dagegen ältere Einfamilienhäuser und frühere Hofstellen mit großen Grundstücken.
Für Paare, die sich trennen, hat das eine praktische Folge: Je nach Ortsteil unterscheiden sich Käuferkreis, Vermarktungsdauer und Preisfindung spürbar. Ein Reihenhaus im Hauptort findet oft innerhalb weniger Wochen Interessenten aus Ulm und dem Umland. Eine Hofstelle in Scharenstetten braucht eine genauere Vorbereitung und etwas mehr Geduld. Dieser Ratgeber ordnet den Verkauf in sechs Fragen, die Sie nacheinander beantworten können. Allgemeine Informationen zur Gemeinde finden Sie auf unserer Seite Haus verkaufen in Dornstadt.
In vielen Trennungen wird zuerst über den Preis gestritten, dann über den Auszug und zuletzt über den Kredit. Diese Reihenfolge erzeugt Druck an der falschen Stelle. Wer zuerst klärt, wer vorübergehend im Haus bleibt und wie die Rate weiterläuft, gewinnt Zeit für eine saubere Bewertung. Mit einer Zahl, die beide akzeptieren, lassen sich Übernahme, Verkauf und Erlösverteilung dann weitgehend sachlich besprechen.
Die sechs Fragen bauen deshalb aufeinander auf. Sie müssen nicht an einem Abend beantwortet werden. Hilfreich ist ein gemeinsames Dokument, in dem beide festhalten, was bereits entschieden ist. Anwältinnen, Notare und Makler arbeiten mit solchen Zwischenständen deutlich besser als mit mündlichen Absprachen, an die sich später jeder anders erinnert.
Mit der Trennung beginnt in Deutschland das Trennungsjahr. Ehepaare können es auch unter einem Dach verbringen, wenn Haushalt und Schlafbereiche getrennt sind. In einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Tomerdingen gelingt das manchmal, in einem Reihenhaus im Hauptort selten. Meist zieht ein Partner aus, häufig derjenige, bei dem die Kinder wenig Zeit verbringen.
Wer auszieht, bleibt Miteigentümer und Darlehensnehmer. Für die Zeit bis zum Verkauf lassen sich klare Regeln vereinbaren: Wer zahlt Nebenkosten und kleine Reparaturen, wer kümmert sich um Garten und Heizung, wer öffnet für Besichtigungen? Zieht ein Partner aus und nutzt der andere das Haus allein, kann der Ausgezogene unter bestimmten Voraussetzungen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Ob das sinnvoll ist, hängt davon ab, wer die Kreditraten trägt. Diese Punkte gehören in eine schriftliche Trennungsvereinbarung.
Die Bank interessiert sich wenig für den Familienstand. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide weiter für die volle Rate, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Rückstände schaden beiden Schufa-Einträgen und erschweren später jede neue Finanzierung. Deshalb steht diese Frage an zweiter Stelle, noch vor dem Preis.
Üblich ist, dass der bewohnende Partner die Rate übernimmt oder dass beide sie anteilig zahlen und die Zahlungen beim Erlös verrechnet werden. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank: Viele Institute stimmen einer vorübergehenden Tilgungsaussetzung zu, wenn ein Verkauf angekündigt ist. Prüfen Sie außerdem, ob bei einer Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird und wie hoch die Restschuld zum voraussichtlichen Verkaufstermin ist. Diese Zahl brauchen Sie später für die Erlösverteilung.
Kaum ein Punkt belastet Trennungen so sehr wie der Wert des Hauses. Der Partner, der übernehmen möchte, hofft auf eine niedrige Zahl, der andere auf eine hohe. Online-Rechner liefern für beide Seiten passende Argumente und helfen deshalb wenig. Was trägt, ist eine neutrale Bewertung vor Ort, die beide Partner gemeinsam beauftragen und deren Herleitung beide verstehen.
Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Dornstadt wird meist das Sachwertverfahren genutzt, ergänzt um Vergleichsverkäufe aus der Gemeinde und den Nachbarorten. Grundlage für den Bodenwert sind die Bodenrichtwerte, die in Baden-Württemberg im Portal BORIS-BW veröffentlicht werden. Für Eigentumswohnungen zählt das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Objekten zusätzlich der Ertragswert. Besonderheiten der Gemeinde fließen ein: die Nähe zur A 8, der Zuschnitt der Neubaugebiete, in den Albdörfern Nebengebäude, Außenbereichslagen und eingetragene Rechte.
Bei Kronen Immobilien bewertet Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Für Eigentümer mit Verkaufs- oder Übernahmeabsicht ist die Einschätzung kostenfrei. Beide Partner erhalten dasselbe Dokument und dieselben Erklärungen. Wie wir den Wert in der Gemeinde einordnen, erläutert die Seite Immobilienbewertung Dornstadt.
Sie brauchen eine Zahl, die beide akzeptieren? Karel Toman bewertet Ihr Haus in Dornstadt kostenfrei und erklärt beiden Seiten die Herleitung.
Jetzt Kontakt aufnehmenMit einem Wert, den beide akzeptieren, lassen sich die drei Wege nüchtern vergleichen. Welche Lösung passt, hängt von Einkommen, Eigenkapital, Kindern und davon ab, wie gut beide noch miteinander arbeiten können.
| Weg | Voraussetzung | Typische Stolpersteine |
|---|---|---|
| Ein Partner übernimmt | Bank stimmt der Haftungsentlassung zu, Auszahlung des anderen ist finanzierbar | Bank lehnt ab, weil ein Einkommen allein die Rate trägt; Streit über den Wert |
| Gemeinsamer Verkauf an Dritte | Beide unterschreiben Maklerauftrag und Kaufvertrag | Blockade einer Seite, unterschiedliche Preisvorstellungen |
| Vorerst behalten und vermieten | Beide tragen Vermietung und Verwaltung gemeinsam weiter | Dauerhafte Verflechtung, Konflikte über Reparaturen und Mieterwahl |
Die Übernahme durch einen Partner scheitert in Dornstadt häufig an der Finanzierung: Ein Einkommen muss die bisherige Rate plus die Auszahlung des anderen stemmen. Ein frühes Gespräch mit der Bank klärt das in wenigen Tagen. Der gemeinsame Verkauf ist der häufigste Weg. Er bringt den vollen Marktpreis und beendet die wirtschaftliche Verbindung vollständig. Das Behalten und Vermieten ist nur sinnvoll, wenn beide dauerhaft vertrauensvoll zusammenarbeiten möchten. Welche Überlegungen bei einer Scheidung grundsätzlich gelten, beschreibt auch unser Artikel Immobilie bei Scheidung verkaufen in Neu-Ulm.
Verweigert ein Miteigentümer den Verkauf dauerhaft, kann der andere beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren dauert meist über ein Jahr, verursacht Gutachter- und Gerichtskosten und endet oft mit einem Erlös unterhalb dessen, was ein geordneter Verkauf gebracht hätte. Beide verlieren. In der Praxis genügt oft schon die Ankündigung, um Gespräche wieder in Gang zu bringen.
Bevor es so weit kommt, hilft ein dritter Beteiligter, der beiden Seiten dieselben Zahlen vorlegt: eine Bewertung, einen realistischen Zeitplan und eine Aufstellung, was eine Versteigerung im Vergleich kosten würde. Diese Rolle übernehmen wir als Makler regelmäßig. Während des Trennungsjahres verlangt das Gericht außerdem, dass eine Versteigerung dem anderen Ehegatten zumutbar ist, insbesondere wenn Kinder im Haus leben.
Grundlage ist das Grundbuch. Stehen beide je zur Hälfte eingetragen, erhält nach Ablösung des Darlehens jeder die Hälfte des Restbetrags. Abweichungen lassen sich vereinbaren, etwa wenn ein Partner deutlich mehr Eigenkapital eingebracht oder nach der Trennung allein die Raten gezahlt hat. Solche Ausgleichsposten gehören in eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung oder zumindest in eine schriftliche Abrede, die beide Anwälte kennen.
Technisch läuft die Verteilung über den Notar. Im Kaufvertrag wird festgelegt, dass der Käufer zuerst die Bank ablöst und den Rest auf zwei Konten überweist. So muss keiner dem anderen Geld weiterleiten. Wurde das Haus während der Ehe erworben, spielt der Erlös zudem in den Zugewinnausgleich hinein. Lassen Sie diesen Punkt anwaltlich prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Beim gemeinsamen Verkauf an Dritte zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises. Überträgt ein Ehepartner seinen Anteil im Zuge der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung auf den anderen, ist dieser Vorgang von der Grunderwerbsteuer befreit. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an.
Wichtiger ist oft die Spekulationssteuer. Verkauft wird innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Ausgenommen sind selbst genutzte Häuser, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren bewohnt wurden. Hier lauert eine Falle: Der ausgezogene Partner nutzt das Haus nach dem Auszug selbst nicht mehr. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und vergeht nach dem Auszug zu viel Zeit, kann sein Anteil am Gewinn steuerpflichtig werden. Wer überträgt oder verkauft, sollte diesen Punkt vorab mit der Steuerberatung klären.
Haben sich beide für den Verkauf entschieden, zählt ein klarer Ablauf. Jede Seite sollte zu jedem Zeitpunkt wissen, was gerade passiert. So vermeiden Sie den Eindruck, der andere handle hinter dem Rücken.
| Schritt | Was passiert | Woran beide beteiligt sind |
|---|---|---|
| Auftrag | Beide unterschreiben den Maklervertrag, Preis und Untergrenze werden festgelegt | Gemeinsames Erstgespräch oder zwei getrennte Termine |
| Unterlagen | Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Pläne, Energieausweis, Darlehensstand | Jeder liefert, was er hat; der Rest wird mit Vollmacht angefordert |
| Vermarktung | Exposé, Ansprache vorgemerkter Interessenten, Besichtigungen | Beide erhalten dieselben Berichte zur selben Zeit |
| Verhandlung | Prüfung der Finanzierung, Angebot, Einigung | Entscheidung nur mit Zustimmung beider Eigentümer |
| Notar | Entwurf, Prüfung, Beurkundung, Löschung der Grundschuld | Beide erscheinen oder lassen sich vertreten |
| Übergabe und Erlös | Zahlung, Schlüsselübergabe, Verteilung auf zwei Konten | Protokoll mit beiden Unterschriften |
Käufer erfahren vom Trennungshintergrund nur, wenn Sie es wünschen. Als Verkaufsgrund nennen wir neutral eine Veränderung der Lebensumstände. Besichtigungen bündeln wir an wenigen Terminen, damit der bewohnende Partner planen kann. Mehr zum Vorgehen bei getrennten Paaren im Ulmer Raum lesen Sie im Artikel Haus bei Trennung verkaufen in Ulm.
Sie möchten den Verkauf in ruhige Hände geben? Wir begleiten beide Eigentümer neutral vom Erstgespräch bis zur Erlösverteilung.
Jetzt Kontakt aufnehmenIn der Trennungsphase gehen Papiere verloren oder liegen beim jeweils anderen. Beginnen Sie früh mit der Zusammenstellung, weil Banken der Käufer vollständige Unterlagen verlangen, bevor sie eine Finanzierung zusagen.
Mit einer Vollmacht beider Eigentümer fordern wir Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft an und legen alles in einem Datenraum ab, auf den beide Partner Zugriff haben.
In den vier Albdörfern der Gemeinde sind Häuser oft größer, älter und mit Nebengebäuden versehen. Frühere Hofstellen haben Scheunen, Wagenschuppen oder Stallungen, die bei der Bewertung getrennt zu betrachten sind. Liegt ein Teil des Grundstücks im Außenbereich, sind Erweiterungen nur eingeschränkt möglich, was den Kreis der Käufer verkleinert. Dafür finden sich hier Interessenten, die bewusst Platz für Werkstatt, Tiere oder ein Mehrgenerationenprojekt suchen.
Für Paare in Trennung bedeutet das vor allem mehr Vorbereitung: Genehmigungslage der Nebengebäude klären, Wegerechte zu Feldern prüfen, Heizungsart und Energiezustand dokumentieren. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz vom 29. Juli 2026 entfallen die frühere 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und die Austauschpflicht für alte Kessel. Käufer fragen trotzdem genau nach, weil Betriebskosten ihre Finanzierung beeinflussen. Ein vorliegender Energieausweis und Rechnungen über Modernisierungen beantworten diese Fragen vorab.
Die reine Vermarktung unterscheidet sich kaum von anderen Verkäufen. Mehr Zeit kostet meist die Abstimmung zwischen den Partnern. Die folgende Übersicht hilft bei der Planung.
| Abschnitt | Typische Dauer | Was beschleunigt |
|---|---|---|
| Fragen 1 bis 3 klären | zwei bis sechs Wochen | Gemeinsame Bewertung, frühes Bankgespräch |
| Entscheidung Übernahme oder Verkauf | ein bis vier Wochen | Finanzierungsprüfung des übernehmenden Partners |
| Vermarktung bis zum Angebot | vier bis zehn Wochen | Vorgemerkte Interessenten, vollständige Unterlagen |
| Notar bis Zahlung | sechs bis zehn Wochen | Rasche Löschungsunterlagen der Bank |
Von der ersten Bewertung bis zur Auszahlung des Erlöses vergehen damit häufig vier bis sieben Monate. Übernimmt ein Partner, geht es schneller, weil die Vermarktung entfällt und nur die Bank und der Notar beteiligt sind.
Nach einer Scheidung muss der Erlös oft für zwei neue Haushalte reichen. Jeder Prozentpunkt zählt. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer 2,5 % statt 3,57 %, wie sie im Alb-Donau-Kreis vielfach vereinbart werden. Fällig wird die Provision erst mit dem notariellen Kaufvertrag, und sie wird wie der Erlös zwischen den Eigentümern aufgeteilt.
Diesen Satz tragen geringe Fixkosten und digitale Abläufe: zwei Inhaber, die selbst bewerten, verhandeln und verkaufen, ein Büro in Neu-Ulm, ein gesicherter Datenraum, in dem beide Partner jederzeit denselben Stand sehen. Die Leistung bleibt vollständig. Hintergründe lesen Sie im Artikel Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.
Kronen Immobilien verkauft seit 1999 Häuser und Wohnungen in Ulm, Neu-Ulm und dem Alb-Donau-Kreis, regelmäßig auch für Paare in Trennung. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), erstellt die Bewertung und erklärt sie beiden Seiten. Fabian Mair übernimmt Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung und berichtet beiden Eigentümern zur selben Zeit in derselben Form. Wünschen Sie getrennte Gespräche, richten wir das ein. Rechtliche Fragen zu Trennungsjahr, Zugewinn und Unterhalt klären Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt, wir liefern die Zahlen dafür. Weitere Informationen zur Gemeinde bietet unsere Seite Immobilienmakler Dornstadt.
Ja. Der Verkauf setzt nur voraus, dass beide Eigentümer zustimmen. Viele Paare verkaufen bereits im Trennungsjahr.
Steht er im Grundbuch, ja. Beide unterschreiben Maklerauftrag und Kaufvertrag. Steht nur einer im Grundbuch, kann je nach Güterstand trotzdem eine Zustimmung nötig sein.
Jeder Miteigentümer kann beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Sie dauert lange und bringt meist weniger Erlös, weshalb eine Einigung fast immer günstiger ist.
Gegenüber der Bank haften beide Darlehensnehmer weiter. Intern vereinbaren Paare meist, dass der bewohnende Partner zahlt oder dass Zahlungen beim Erlös verrechnet werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen ja, wenn der andere das Haus allein nutzt. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt davon ab, wer die Raten trägt.
Das Familiengericht beim Amtsgericht Ulm. Dort liegt auch das Grundbuchamt für die Gemeinde.
Aus dem Portal BORIS-BW, in dem die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg ihre Werte veröffentlichen.
Dornstadt liegt in Baden-Württemberg, Käufer zahlen 5 Prozent des Kaufpreises.
Eine Übertragung zwischen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Notar- und Grundbuchkosten fallen an.
Bei langjähriger Eigennutzung in der Regel nicht. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, sollte vor allem der ausgezogene Partner seine Situation steuerlich prüfen lassen.
Nach Ablösung der Bank in der Regel nach Grundbuchanteilen. Ausgleichsposten für Eigenkapital oder allein gezahlte Raten lassen sich vereinbaren.
Ja. Im Kaufvertrag wird festgelegt, welche Beträge auf welche Konten fließen, nachdem die Bank abgelöst ist.
Für Übertragungen von Grundeigentum ja. Für den Verkauf an Dritte genügt der Kaufvertrag, eine schriftliche Abrede zur Erlösverteilung ist trotzdem ratsam.
Üblich ist das, aber ein Partner kann sich mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen oder nachgenehmigen.
Nur wenn Sie es möchten. Wir nennen als Verkaufsgrund neutral veränderte Lebensumstände.
Wir bündeln Termine an wenigen Tagen und stimmen sie mit dem bewohnenden Partner ab. Der andere erhält denselben Bericht.
Nebengebäude, Außenbereichslagen und Wegerechte müssen geklärt und bewertet werden. Das braucht mehr Vorbereitung als ein Reihenhaus im Hauptort.
Manchmal hilft zusätzliches Eigenkapital, eine Bürgschaft aus der Familie oder eine längere Laufzeit. Scheitert das, bleibt der gemeinsame Verkauf.
Von der Bewertung bis zur Auszahlung häufig vier bis sieben Monate. Die Abstimmung zwischen den Partnern beansprucht meist mehr Zeit als die Vermarktung.
Für Eigentümer mit Verkaufs- oder Übernahmeabsicht ist sie kostenfrei. Beide Partner erhalten dasselbe schriftliche Ergebnis.
Verkäufer zahlen 2,5 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag. Sie wird wie der Erlös zwischen den Eigentümern aufgeteilt.
Ja. Beide erhalten dieselben Unterlagen, Berichte und Zahlen. Auf Wunsch führen wir getrennte Gespräche.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
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Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf, gern auch jeder für sich. Wir bewerten Ihr Haus in Dornstadt kostenfrei und zeigen beiden Seiten denselben Weg zum Verkauf.
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