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Erbschaft
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Ein geerbtes Haus in Langenau können Sie verkaufen, sobald Ihr Erbrecht nachgewiesen ist, also mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll. Wer verkauft, nimmt das Erbe damit an, die sechswöchige Ausschlagungsfrist sollte vorher bedacht sein. Gibt es mehrere Erben, müssen alle zustimmen. Eine Eintragung ins Grundbuch ist vor dem Verkauf nicht zwingend nötig.
Grundsätzlich ja. Mit dem Erbfall werden Sie Eigentümer, eine Wartefrist für den Verkauf gibt es nicht. Praktisch brauchen Sie aber einen Nachweis, dass Sie Erbe sind. Ohne diesen Nachweis kann der Notar keinen Kaufvertrag vollziehen und das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm keine Umschreibung vornehmen.
Den Nachweis erbringen Sie mit einem Erbschein vom Nachlassgericht oder, wenn ein notarielles Testament vorliegt, mit diesem Testament und dem Eröffnungsprotokoll nach § 35 der Grundbuchordnung. Ein privat geschriebenes Testament reicht für das Grundbuch in der Regel nicht.
Für Erben in Langenau sind vier Fristen wichtig. Im Einzelfall berät ein Notar oder Fachanwalt.
| Frist | Dauer | Bedeutung für den Verkauf |
|---|---|---|
| Ausschlagung | sechs Wochen ab Kenntnis, bei Wohnsitz im Ausland sechs Monate | wer verkauft, hat angenommen |
| Erbschaftsteuererklärung | Anzeige an das Finanzamt binnen drei Monaten | Wert des Hauses wird gebraucht |
| Grundbuchberichtigung gebührenfrei | zwei Jahre nach dem Erbfall | Kosten sparen, wenn Erben eingetragen werden |
| Spekulationsfrist | zehn Jahre ab Kauf durch den Verstorbenen | Steuer auf einen Gewinn möglich |
Wer ein Erbe ausschlagen möchte, etwa weil Schulden den Wert übersteigen, darf vorher nichts tun, was als Annahme gilt. Ein Verkaufsauftrag an einen Makler oder ein Kaufvertrag gelten als Annahme. Klären Sie deshalb zuerst, ob der Nachlass überschuldet sein könnte. Prüfen Sie Kontoauszüge, Kreditverträge und offene Rechnungen.
Steht fest, dass Sie annehmen, beginnt die eigentliche Vorbereitung. Eine Bewertung hilft schon in dieser Phase, weil sie zeigt, welchen Wert das Haus im Nachlass hat. Wie Bewertungen bei Erbschaften laufen, erklärt Immobilienbewertung bei Erbschaft.
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Sie verwalten den Nachlass gemeinsam, und über das Haus können sie nach § 2040 BGB nur gemeinsam verfügen. Für den Verkauf müssen also alle zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, persönlich oder mit Vollmacht.
Hilfreich ist eine frühe Absprache über Ziel, Preis und Zeitplan. Ein neutraler, schriftlicher Wert vermeidet Streit. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung, die meist einen schlechteren Preis bringt. Wie Erbengemeinschaften gut verkaufen, beschreibt Erbengemeinschaft: Immobilie richtig verkaufen.
Die Dauer hängt vor allem davon ab, wie schnell der Erbnachweis vorliegt. Die Vorbereitung des Verkaufs kann parallel beginnen.
Langenau liegt nordöstlich von Ulm am Rand des Donaurieds und ist über die A 7 und die Bahn nach Ulm gut angebunden. Neben der Kernstadt mit Altstadt und Martinskirche gehören Albeck, Göttingen und Hörvelsingen dazu. Geerbte Häuser sind hier oft ältere Einfamilienhäuser oder ehemalige Hofstellen mit großem Grundstück.
Käufer kommen aus Langenau selbst, aus Ulm und aus dem Raum Heidenheim. Bei älteren Häusern fragen sie früh nach Heizung, Dach und Sanierungsbedarf. Mehr zu Langenau auf Immobilie verkaufen in Langenau. Für vermietete Erbimmobilien lesen Sie Vermietete Immobilie geerbt in Langenau.
Zwei Steuern sind zu unterscheiden. Die Erbschaftsteuer fällt auf den Erwerb von Todes wegen an, unabhängig vom Verkauf, und hängt von Verwandtschaft und Freibeträgen ab. Die Einkommensteuer auf einen Verkaufsgewinn kommt nur in Betracht, wenn zwischen dem Kauf durch den Verstorbenen und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Hat der Verstorbene oder haben Sie selbst das Haus zuletzt bewohnt, kann der Verkauf trotz kurzer Frist steuerfrei sein. Wie das im Einzelfall aussieht, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Ausführlich: Ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerpflichtig?.
Wir bewerten das geerbte Haus kostenfrei und schriftlich, damit alle Erben dieselbe Grundlage haben. Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1). Fabian Mair übernimmt auf Wunsch Termine vor Ort, vermittelt Räumungsfirmen und stimmt den Notartermin mit allen Erben ab, auch wenn sie weit verstreut wohnen.
Mehr auf Immobilienmakler Langenau und Haus verkaufen in Langenau.
Ja, sobald Ihr Erbrecht nachgewiesen ist. Eine Wartefrist gibt es nicht. Mehrere Erben müssen gemeinsam verkaufen.
Nur wenn kein notarielles Testament vorliegt. Mit notariellem Testament und Eröffnungsprotokoll genügt das für Grundbuch und Notar.
Nein. Nach § 40 GBO können Erben ohne eigene Voreintragung verkaufen. Wird die Berichtigung binnen zwei Jahren beantragt, ist sie gebührenfrei.
Nein. Der Verkauf gilt als Annahme. Prüfen Sie Schulden des Nachlasses deshalb vorher.
Meist mehrere Monate. Den größten Unterschied macht, wie schnell der Erbnachweis vorliegt und ob sich alle Erben einig sind.
Einkommensteuer nur, wenn weniger als zehn Jahre seit dem Kauf durch den Verstorbenen vergangen sind und keine Selbstnutzung vorlag. Erbschaftsteuer hängt von Freibeträgen ab.
Die Erben selbst oder eine Firma. Wir vermitteln auf Wunsch Angebote regionaler Anbieter.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
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Erbschaftsteuer, Einkommensteuer, Spekulationsfrist, Selbstnutzung: Wann der Verkauf eines geerbten Hauses in Laupheim Steuern auslöst und welche Unterlagen das Finanzamt sehen will.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir bewerten das geerbte Haus in Langenau kostenfrei und erklären allen Erben die nächsten Schritte.
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