Baugrundstück verkaufen in Nersingen: Bebauungsplan, Erschließung und Käufer

Was darf auf dem Grundstück gebaut werden?

Ob und wie gebaut werden darf, ergibt sich aus dem Baurecht der Gemeinde Nersingen:

Den Bebauungsplan erhalten Sie bei der Gemeinde oder im Online-Portal. Für Grundstücke nach § 34 kann eine Bauvoranfrage Klarheit schaffen. Das kostet Zeit, steigert aber die Sicherheit für Käufer und damit den Wert.

Erschließung und Erschließungskosten

Ein Grundstück ist erschlossen, wenn Straße, Wasser, Abwasser und Strom anliegen. Käufer fragen, ob die Erschließungsbeiträge bezahlt sind. In Neubaugebieten werden sie oft mit dem Grundstückspreis abgerechnet, in älteren Gebieten können noch Beiträge offen sein. Eine Bescheinigung der Gemeinde über abgerechnete Beiträge schafft Klarheit. Hausanschlusskosten für Wasser, Kanal, Strom und Glasfaser trägt in der Regel der Bauherr.

Bodengutachten und Altlasten

Ein Bodengutachten zeigt Tragfähigkeit, Grundwasserstand und Versickerungsfähigkeit. In der Donauniederung um Nersingen und Leibi kann der Grundwasserstand für Käufer wichtig sein, etwa für einen Keller. Ein vorhandenes Gutachten ist ein starkes Verkaufsargument. Bei ehemals gewerblich genutzten Flächen sollte zusätzlich das Altlastenkataster geprüft werden.

Grundstück teilen oder als Ganzes verkaufen

Große Grundstücke lassen sich manchmal in zwei Bauplätze teilen. Das kann den Erlös deutlich erhöhen. Voraussetzungen sind ausreichende Größe, eine eigene Zufahrt für jeden Teil und das Baurecht. Für die Teilung brauchen Sie einen Vermessungsantrag und gegebenenfalls Dienstbarkeiten für Leitungen oder Zufahrt. Wir prüfen mit Ihnen, ob sich der Aufwand lohnt.

Wovon der Wert eines Bauplatzes abhängt

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landkreis Neu-Ulm. Er gilt für ein typisches Grundstück in der Zone. Abweichungen ergeben sich durch Zuschnitt, Ausrichtung, Hanglage, mögliche Bebauung, Erschließungszustand und Lärm. Ein schmales Grundstück mit Nordausrichtung ist weniger wert als ein gut geschnittenes Südgrundstück, auch bei gleicher Fläche.

Wer Grundstücke in Nersingen kauft

Nersingen liegt zwischen Neu-Ulm und Günzburg, mit Bahnhof, A7-Anschluss und Badeseen. Bauherren aus Neu-Ulm und Ulm schätzen die Mischung aus Natur und kurzen Wegen. Für größere Grundstücke interessieren sich regionale Bauträger, die Doppelhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser planen. Bauträger zahlen nach dem Baurecht, Familien oft für Lage und Gefühl. Wir sprechen beide Gruppen an.

Unterlagen für den Grundstücksverkauf

• Grundbuchauszug vom Amtsgericht Neu-Ulm
• Flurkarte und Lageplan
• Bebauungsplan mit Begründung oder Auskunft nach § 34
• Nachweis über bezahlte Erschließungsbeiträge
• Bodengutachten, falls vorhanden
• Auskunft über Dienstbarkeiten und Baulasten

Steuern beim Grundstücksverkauf

Für unbebaute Grundstücke gibt es keine Ausnahme wegen Eigennutzung. Der Gewinn ist steuerfrei, wenn Sie das Grundstück vor mehr als zehn Jahren gekauft haben oder die Frist des Erblassers abgelaufen ist. Bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen, etwa einer früheren Landwirtschaft, gelten andere Regeln. Lassen Sie sich hier steuerlich beraten.

Landwirtschaftliche Flächen und Bauerwartungsland

Äcker und Wiesen am Ortsrand sind kein Bauland. Ob sie es werden, entscheidet die Gemeinde mit Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Für Flächen, die im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche vorgesehen sind, spricht man von Bauerwartungsland. Der Wert liegt zwischen Acker und Bauland. Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen über einer bestimmten Größe brauchen zudem eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz.

Grundstücke in den Nersinger Ortsteilen

Nersingen besteht aus Nersingen, Straß, Leibi, Oberfahlheim und Unterfahlheim. In Straß und Nersingen sind Bauplätze in gewachsenen Wohngebieten besonders gefragt, weil Schule, Kindergarten, Einkauf und Bahnhof nah sind. Leibi punktet mit den Badeseen, Ober- und Unterfahlheim mit dörflicher Ruhe und Donaunähe. Für jedes Grundstück zählen andere Argumente. Wir stellen diese im Exposé heraus und sprechen die passenden Käufer an. Mehr zum Hausverkauf in der Gemeinde unter Haus verkaufen in Nersingen.

Grundstück mit altem Haus: Abriss oder Bestand?

Steht auf dem Grundstück ein altes Haus, stellt sich die Frage: als Haus oder als Bauplatz anbieten? Für Käufer, die neu bauen möchten, sind Abrisskosten ein wichtiger Posten. Für Käufer, die sanieren wollen, ist der Bestand interessant. Wir prüfen beide Wege, holen bei Bedarf eine Schätzung der Abrisskosten ein und zeigen im Exposé, was auf dem Grundstück möglich wäre. So sprechen wir beide Käufergruppen an, ohne den Wert zu verschenken.

Besonderheiten im Kaufvertrag

Im Kaufvertrag für ein Grundstück werden Erschließungsbeiträge, Baulasten, Dienstbarkeiten und gegebenenfalls Bauverpflichtungen geregelt. Bei Grundstücken aus einem gemeindlichen Baugebiet kann eine Bauverpflichtung bestehen, die auf den Käufer übergeht. Prüfen Sie Ihren eigenen Kaufvertrag von damals auf solche Klauseln. Der Notar übernimmt die Formulierung, wir liefern ihm alle Informationen.

Ein Grundstück gut präsentieren

Ein leeres Grundstück wirkt auf Fotos oft unscheinbar. Luftbilder zeigen Lage, Nachbarschaft und Sonne, ein Lageplan mit eingezeichneter Bebauungsmöglichkeit hilft Käufern, sich ihr Haus vorzustellen. Gemähtes Gras und sichtbare Grenzpunkte machen bei der Besichtigung einen guten Eindruck. Wir kümmern uns um Luftbilder und eine klare Darstellung der Bebauungsmöglichkeiten.

Wie lange der Verkauf dauert

Ist das Baurecht klar und das Grundstück erschlossen, finden sich in Nersingen meist innerhalb von zwei bis vier Monaten Käufer. Muss zuerst eine Bauvoranfrage gestellt oder eine Teilung vermessen werden, verlängert sich die Vorbereitung um einige Wochen bis Monate. Diese Zeit lohnt sich, weil Käufer für Sicherheit mehr zahlen.

Dienstbarkeiten und Baulasten prüfen

Leitungsrechte für Strom, Wasser oder Kanal, Wegerechte für Nachbarn oder Abstandsflächen, die auf Ihr Grundstück übernommen wurden: Solche Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Sie können die Bebaubarkeit einschränken und damit den Wert beeinflussen. Wir prüfen den Grundbuchauszug und klären, welche Einschränkungen tatsächlich bestehen. Oft sind alte Rechte gegenstandslos und lassen sich löschen, was den Verkauf erleichtert.

Verkauf an einen Bauträger

Bauträger kaufen größere Grundstücke, auf denen mehrere Häuser oder Wohnungen entstehen können. Sie zahlen nach dem, was gebaut werden darf, und entscheiden schnell, wenn das Baurecht klar ist. Manche Bauträger kaufen auch unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung. Solche Bedingungen sollten zeitlich begrenzt und im Kaufvertrag sauber geregelt sein. Wir vergleichen Angebote von Bauträgern und privaten Käufern für Sie.

Grundwasser und Hochwasser in der Donauniederung

In Teilen von Nersingen und Leibi liegt das Grundwasser relativ hoch. Für Bauherren bedeutet das gegebenenfalls einen wasserdichten Keller oder ein Haus ohne Keller. Prüfen Sie zudem die amtlichen Hochwassergefahrenkarten. Liegt das Grundstück außerhalb von Überschwemmungsflächen, ist das ein Argument für Käufer. Ein Bodengutachten mit Angaben zum Grundwasser beantwortet die wichtigsten Fragen auf einen Blick.

Geerbtes Grundstück verkaufen

Viele Bauplätze werden geerbt, oft von Eltern, die sie für die Kinder gekauft hatten. Für den Verkauf brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Gehört das Grundstück einer Erbengemeinschaft, müssen alle Erben zustimmen. Die Zehnjahresfrist für die Steuer läuft ab dem Kauf durch den Erblasser. Mehr dazu im Artikel Geerbtes Haus verkaufen in Neu-Ulm.

Typische Fehler beim Grundstücksverkauf

• Den Preis nur aus dem Bodenrichtwert ableiten und Zuschnitt oder Baurecht außer Acht lassen
• Offene Erschließungsbeiträge erst beim Notar entdecken
• Alte Dienstbarkeiten im Grundbuch übersehen
• Bauträgern ohne zeitliche Grenze ein Rücktrittsrecht einräumen
• Den Käufern keine Angaben zur Bebaubarkeit liefern

Mit einer guten Vorbereitung lassen sich diese Punkte vorab klären. Das schafft Vertrauen und beschleunigt den Abschluss.

Welche Kosten Verkäufer tragen

Als Verkäufer tragen Sie die Kosten für die Löschung alter Rechte im Grundbuch, gegebenenfalls eine Vermessung bei Teilung, ein Bodengutachten, wenn Sie es vorab erstellen lassen, und die Maklerprovision. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Bei Kronen Immobilien beträgt die Provision für Verkäufer 2,5 % statt 3,57 %.

Kosten des Käufers und Finanzierung

Käufer zahlen in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Banken finanzieren Grundstück und Hausbau meist gemeinsam, sobald Baupläne und Kostenschätzung vorliegen. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Käufer brauchen Zeit, bis ihre Finanzierung steht. Eine Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin und ein klarer Zeitplan im Kaufvertrag geben Ihnen Sicherheit. Wir prüfen die Finanzierungsnachweise der Interessenten, bevor wir einen Termin vereinbaren.

Grundstück verkaufen und Provision sparen

Beim Verkauf eines Baugrundstücks zahlen Sie bei Kronen Immobilien 2,5 % statt 3,57 % Provision, fällig erst mit dem Kaufvertrag. Das sind bis zu 30 % weniger.

Wir arbeiten mit geringen Fixkosten und digitalen Abläufen. Baurechtliche Auskünfte, Lageplan und Exposé bereiten wir so auf, dass Bauherren und Bauträger schnell entscheiden können.

So unterstützt Kronen Immobilien

Wir klären mit Gemeinde und Landratsamt das Baurecht, beschaffen Unterlagen, bewerten das Grundstück und sprechen Bauherren und Bauträger gezielt an. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger, erstellt die Werteinschätzung kostenfrei. Mehr unter Immobilienmakler Nersingen.

Häufige Fragen