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Makler
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Den besten Immobilienmakler in Ulm erkennen Sie an einer nachvollziehbaren Bewertung, nachweisbaren Verkäufen in Ihrem Stadtteil und einem Vertrag mit klarer Laufzeit. Ein allgemeingültiges Ranking existiert für Ulm nicht. Entscheidend ist, wer Ihre Immobilie in Söflingen, am Eselsberg oder in Wiblingen schriftlich begründet einschätzt und Ihnen die Vermarktung konkret erklärt.
Eine verlässliche Rangliste der Immobilienmakler in Ulm gibt es nicht. Portale ordnen Anbieter meist nach bezahlter Platzierung, nach der Zahl der Bewertungen oder nach Anzeigen. Wer dort oben steht, ist gut sichtbar. Ob er Ihr Reihenhaus in Jungingen oder Ihre Altbauwohnung in der Weststadt gut verkauft, zeigt die Liste nicht.
Hilfreicher ist eine eigene kleine Auswahl. Fragen Sie Nachbarn, die in den letzten Jahren verkauft haben, schauen Sie, welche Büros in Ihrem Stadtteil aktiv anbieten, und lesen Sie Bewertungen genau: Beschreiben die Verfasser einen Verkauf mit Ablauf und Ergebnis, oder geht es um eine Wohnungssuche? Mit drei Namen auf dem Zettel beginnt der eigentliche Vergleich.
Den passenden Makler erkennen Sie daran, wie er mit Ihrer konkreten Immobilie umgeht. Die folgenden sieben Fragen helfen beim Vergleich. Notieren Sie die Antworten direkt im Gespräch.
| Prüffrage | Gute Antwort | Vorsicht bei |
|---|---|---|
| Wie kommt Ihr Wert zustande? | Verfahren, Bodenrichtwert, Vergleichsverkäufe, Zu- und Abschläge | einer Zahl ohne Herleitung |
| Was haben Sie in meinem Stadtteil verkauft? | konkrete Objektarten und Zeiträume | allgemeinen Aussagen über Ulm |
| Wer kauft hier? | Käufergruppen mit Gründen, etwa Klinikpersonal am Eselsberg | jeder sucht gerade |
| Wie vermarkten Sie? | Fotos, Grundrisse, Exposé, Kartei, Portale in einer Reihenfolge | nur ins Internet stellen |
| Wer zeigt meine Immobilie? | eine feste Person mit Namen | wechselnden Mitarbeitern |
| Wie prüfen Sie Käufer? | Finanzierungsbestätigung vor der Verhandlung | Prüfung erst beim Notar |
| Was steht im Vertrag? | Laufzeit, Leistungen, Provision, Kündigung | langen automatischen Verlängerungen |
Sie möchten die sieben Fragen direkt an uns stellen? Karel Toman beantwortet sie bei Ihnen vor Ort und legt seine Bewertung schriftlich vor.
Jetzt Kontakt aufnehmenEin gutes Erstgespräch findet bei Ihnen statt und dauert länger als eine Besichtigung im Vorbeigehen. Der Makler sieht sich Keller, Dach, Heizung und Außenanlagen an und fragt nach Baujahr, Modernisierungen und Ihren Plänen. Er fragt auch, warum Sie verkaufen und bis wann. Erst danach lässt sich eine Strategie besprechen.
Achten Sie darauf, wer redet. Wenn Sie nach einer Stunde mehr über das Büro wissen als über Ihre Immobilie, war das Gespräch einseitig. Ein erfahrener Makler stellt viele Fragen und erklärt erst dann, wie er vorgehen würde. Bitten Sie darum, die Einschätzung schriftlich zu bekommen. So vergleichen Sie zu Hause in Ruhe.
Ulm ist auf engem Raum sehr verschieden. Am Michelsberg und Safranberg stehen Villen und Hanghäuser, in Wiblingen und Böfingen viele Wohnungen in größeren Anlagen, in Lehr, Jungingen und Einsingen eher Einfamilienhäuser mit Garten. Am Oberen Eselsberg kaufen viele Beschäftigte von Universität und Kliniken. Wer diese Unterschiede kennt, schreibt ein anderes Exposé und spricht andere Käufer an.
Fragen Sie deshalb konkret nach Ihrem Viertel. Ein Makler, der Ihnen sagt, welche Straßen gefragt sind, wo Lärm oder Hanglage den Wert drücken und welche Käufer aktuell suchen, kennt den Markt aus eigener Arbeit. Unsere Seiten zu Immobilie verkaufen am Michelsberg oder Immobilie verkaufen in Wiblingen zeigen, wie verschieden diese Lagen sind.
Im Maklervertrag sollten Laufzeit, Leistungen, Provision und Kündigung schwarz auf weiß stehen. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus mit einem Verbraucher bedarf nach § 656a BGB der Textform. Üblich sind Alleinaufträge über drei bis sechs Monate. Längere Bindungen sollten Sie nur eingehen, wenn es dafür einen Grund gibt, etwa ein besonderes Objekt.
Bei der Provision gilt seit Ende 2020 für Wohnungen und Einfamilienhäuser die hälftige Teilung zwischen Verkäufer und Käufer nach § 656c BGB, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer 2,5 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag. Wie sich Provisionen zusammensetzen, erklärt der Beitrag Maklerprovision in Ulm und Neu-Ulm.
Der Makler mit der höchsten Zahl ist nicht automatisch der beste. Manche Anbieter nennen bewusst einen hohen Wert, um den Auftrag zu bekommen. Nach einigen Wochen ohne Anfragen folgt dann die erste Preissenkung, und Ihre Immobilie gilt bei Suchenden als Ladenhüter.
Fragen Sie deshalb immer nach der Herleitung. Welche Vergleichsverkäufe liegen zugrunde? Welche Zu- und Abschläge wurden gemacht? Liegen zwei Einschätzungen nah beieinander und eine deutlich darüber, lohnt sich ein genauer Blick auf die Begründung. Mehr dazu im Artikel Drei Makler, drei Preise in Ulm.
Ein einzelnes Signal muss nichts bedeuten. Kommen mehrere zusammen, sollten Sie weiter vergleichen. Welche Merkmale für Seriosität sprechen, zeigt der Beitrag Seriöser Immobilienmakler in Ulm.
Kronen Immobilien arbeitet seit 1999 in Ulm und Neu-Ulm als kleines Inhaberteam mit Büro in der Neu-Ulmer Stadtmitte. Karel Toman ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1) und bewertet jede Immobilie selbst, Fabian Mair begleitet Käufer und Besichtigungen bis zum Notartermin. Die Bewertung ist für Eigentümer mit Verkaufsabsicht kostenfrei.
Wenn Sie uns mit anderen Maklern vergleichen möchten, legen wir unsere Herleitung offen und beantworten die Fragen aus der Tabelle oben gern schriftlich. Mehr über unsere Arbeit vor Ort erfahren Sie auf der Seite Immobilienmakler Ulm und bei der Immobilienbewertung in Ulm.
Das hängt von Ihrer Immobilie und Ihrem Stadtteil ab. Ein allgemeines Ranking gibt es nicht. Vergleichen Sie zwei bis drei Makler anhand der schriftlichen Bewertung, ihrer Verkäufe in Ihrer Lage und des Vertrags.
Zwei bis drei Gespräche reichen meist. Mehr Termine kosten Zeit und machen den Vergleich unübersichtlich. Wichtig ist, dass alle dieselben Informationen über Ihre Immobilie erhalten.
Sie geben einen Eindruck von Erreichbarkeit und Umgang. Lesen Sie vor allem Bewertungen von Verkäufern, die den Ablauf beschreiben. Kurze Sternbewertungen ohne Text helfen wenig.
Das ist frei verhandelbar. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser tragen Verkäufer und Käufer die Provision bei Doppeltätigkeit zu gleichen Teilen. Bei Kronen Immobilien zahlen Verkäufer 2,5 Prozent, fällig nach der Beurkundung.
Nein, aber ein Alleinauftrag ist üblich, weil der Makler nur so planbar Zeit und Werbung investiert. Achten Sie auf eine überschaubare Laufzeit und klare Kündigungsregeln.
Innerhalb einer fest vereinbarten Laufzeit nur aus wichtigem Grund. Danach können Sie wechseln. Prüfen Sie vorher, ob sich der Vertrag automatisch verlängert.
Er nennt Ihnen Lagen innerhalb Ihres Stadtteils, typische Käufergruppen und Verkäufe aus Ihrer Umgebung. Allgemeine Aussagen über den Ulmer Markt reichen dafür nicht.
Ja, wenn sie schriftlich begründet ist und Sie zu nichts verpflichtet. Fragen Sie, nach welchem Verfahren bewertet wurde und welche Vergleichswerte genutzt wurden.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Gewerbeerlaubnis, Versicherung, Weiterbildung, Transparenz bei Preis und Vertrag: Diese Merkmale unterscheiden seriöse Makler in Ulm. Mit Checkliste für das Erstgespräch.
Eine Zahl liegt deutlich über den anderen. So prüfen Eigentümer in Ulm, welche Bewertung belastbar ist, und vermeiden die teure Preissenkung nach acht Wochen.
Vom ersten Anruf bis zur schriftlichen Herleitung: So läuft eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen Makler in Ulm ab, welche Unterlagen helfen und was Sie danach in der Hand haben.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Wir kommen zu Ihnen nach Ulm, bewerten Ihre Immobilie kostenfrei und beantworten jede Frage aus diesem Artikel.
Kronen Immobilien e.K.
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