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Bewertung
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Eine kostenlose Immobilienbewertung in Ulm beginnt mit einem kurzen Telefonat, dann besichtigt der Makler Ihre Immobilie und erstellt eine schriftliche Einschätzung mit Herleitung. Bereiten Sie Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen vor. Eine seriöse Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Der Termin vor Ort dauert je nach Größe etwa eine bis zwei Stunden. Die schriftliche Einschätzung folgt in der Regel einige Tage später. Sie entscheiden danach in Ruhe, ob und mit wem Sie verkaufen.
Sie müssen nicht alles vollständig haben. Je mehr vorliegt, desto genauer wird das Ergebnis. Diese Unterlagen helfen am meisten:
| Unterlage | Warum sie hilft | Wo erhältlich |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Eigentum, Rechte, Belastungen | Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm |
| Grundrisse und Wohnflächenberechnung | Größe und Aufteilung | eigene Unterlagen oder Bauakte der Stadt Ulm |
| Liste der Modernisierungen | Zustand, Restnutzungsdauer | eigene Aufzeichnungen, Rechnungen |
| Energieausweis | Energiekennwerte | Aussteller oder Hausverwaltung |
| Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle | Rechte, Rücklage, geplante Arbeiten | Hausverwaltung |
| Bei Vermietung: Mietvertrag | Ertrag, Laufzeit | eigene Unterlagen |
Bei der Besichtigung zählt vor allem der Zustand: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder und Böden. Der Bewerter fragt nach dem Jahr jeder größeren Arbeit, weil sich daraus die Restnutzungsdauer ergibt. Feuchte Stellen im Keller, Risse oder ein alter Elektroverteiler fallen ihm ebenso auf wie eine neue Wärmepumpe.
Dazu kommen Lage und Umfeld. In Ulm macht es einen spürbaren Unterschied, ob ein Haus am Hang in Söflingen mit Blick über die Stadt steht oder an einer belebten Straße. Auch Ausrichtung, Garten, Stellplätze und der Weg zur Haltestelle fließen ein. Räumen Sie vorher nicht übertrieben auf. Wichtiger ist, dass alle Räume zugänglich sind.
Eine gute Einschätzung nennt einen Wert mit Spanne und erklärt, wie er entstanden ist. Dazu gehören das gewählte Verfahren, der Bodenrichtwert aus BORIS-BW, die herangezogenen Vergleichswerte und die Zu- und Abschläge für Zustand und Lage. Am Ende steht ein Vorschlag für den Angebotspreis mit kurzer Begründung.
Diese Unterlage hilft Ihnen auch dann, wenn Sie noch nicht verkaufen. Sie können sie Miterben, Ihrer Bank oder Ihrem Steuerberater vorlegen. Liegen Ihnen mehrere Bewertungen mit unterschiedlichen Zahlen vor, hilft der Beitrag Drei Makler, drei Preise in Ulm beim Vergleich.
Eine Online-Bewertung ist ein Anfang. Sie rechnet mit Durchschnittswerten für Lage, Baujahr und Größe. Was Ihr Haus besonders macht oder was den Wert drückt, kann sie nur schätzen: die neue Heizung, der feuchte Keller, die Aussicht oder das Wegerecht des Nachbarn. Die Spanne fällt deshalb meist breit aus.
Für eine Verkaufsentscheidung reicht das selten. Nutzen Sie die Online-Zahl als Orientierung und lassen Sie die Immobilie vor Ort ansehen. Die Unterschiede zwischen Wert und erzielbarem Verkaufspreis erklärt die Seite Welchen Verkaufspreis erziele ich in Ulm?.
Makler bewerten kostenfrei, weil sie auf einen Verkaufsauftrag hoffen. Das ist legitim, solange die Bewertung ehrlich bleibt. Achten Sie darauf, dass Sie zu nichts verpflichtet werden und dass die Herleitung schriftlich vorliegt. Eine Zahl, die nur mündlich genannt wird, lässt sich schlecht überprüfen.
Brauchen Sie die Bewertung für Gericht, Finanzamt oder eine strittige Erbauseinandersetzung, kann ein förmliches Verkehrswertgutachten nötig sein. Das kostet Geld, ist aber gerichtsfest. Wann welches Format passt, zeigt der Beitrag Immobilienbewertung bei Scheidung in Ulm.
Bei Kronen Immobilien bewertet Karel Toman selbst. Er ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger (D1) und kommt für den Termin zu Ihnen nach Ulm. Sie erhalten eine schriftliche Einschätzung mit Herleitung und einen Vorschlag für den Angebotspreis. Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist das kostenfrei und unverbindlich.
Fragen zur Vermarktung beantwortet Fabian Mair im selben Gespräch. Mehr auf Immobilienbewertung Ulm, zur Frage nach dem Wert auf Wie viel ist meine Immobilie in Ulm wert?.
Bei vielen Maklern ja, wenn Sie einen Verkauf erwägen. Bei Kronen Immobilien ist sie kostenfrei und verpflichtet Sie zu nichts. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist dagegen kostenpflichtig.
Meist eine bis zwei Stunden vor Ort, je nach Größe der Immobilie. Die schriftliche Einschätzung folgt einige Tage später.
Nein. Fehlende Unterlagen können mit Ihrer Vollmacht angefordert werden. Mit Grundbuchauszug, Grundrissen und einer Liste der Modernisierungen wird das Ergebnis aber deutlich genauer.
Nein. Eine seriöse kostenlose Bewertung ist unverbindlich. Sie entscheiden danach frei.
Ja. Eine schriftliche Herleitung ist gerade dafür gedacht, dass alle Beteiligten dieselben Zahlen lesen.
Das hängt vom Umfang ab und wird mit dem Sachverständigen vereinbart. Es lohnt sich vor allem für Gericht, Finanzamt oder strittige Fälle.
Sie gibt den Stand am Bewertungstag wieder. Liegt sie länger zurück oder hat sich am Objekt etwas geändert, lassen Sie sie aktualisieren.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Eine Zahl liegt deutlich über den anderen. So prüfen Eigentümer in Ulm, welche Bewertung belastbar ist, und vermeiden die teure Preissenkung nach acht Wochen.
Eine Rangliste gibt es nicht. Mit sieben Prüffragen, drei Gesprächen und einem Blick in den Maklervertrag finden Eigentümer in Ulm den Makler, der zu ihrem Haus oder ihrer Wohnung passt.
Vorbereitung, Vermarktung, Verhandlung, Notar, Zahlung: Welche Phasen ein Hausverkauf in Ulm durchläuft, was Zeit kostet und welche Schritte den Verkauf beschleunigen.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. Karel Toman kommt zu Ihnen und bewertet Ihre Immobilie kostenfrei mit schriftlicher Herleitung.
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