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Scheidung & Trennung
Fachlich geprüft von Karel Toman
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), Inhaber von Kronen Immobilien
Wer sich trennt und eine gemeinsame Wohnung oder ein Haus in Ulm-Wiblingen besitzt, verkauft am besten auf einer gemeinsamen, neutralen Grundlage: eine unabhängige Bewertung, ein abgestimmter Zeitplan und ein Ansprechpartner, der beide Eigentümer gleich informiert. Der Partner, der noch in der Immobilie wohnt, und der Partner, der ausgezogen ist, haben unterschiedliche Interessen. Beide lassen sich in einem Verkauf verbinden. Verkaufen können nur beide gemeinsam, zuständig für das Grundbuch ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm. Mehr dazu auf unserer Seite Welchen Verkaufspreis erziele ich in Wiblingen? Persönlich vor Ort berät Sie Kronen Immobilien als Ihr Immobilienmakler in Ulm-Wiblingen.
Eine Trennung verändert die Situation rund um eine gemeinsame Immobilie grundlegend. Meist zieht einer der beiden Partner aus, der andere bleibt zunächst, oft mit den Kindern. Beide stehen aber weiterhin im Grundbuch, beide haften in der Regel gemeinsam für den Kredit, und beide müssen dem Verkauf zustimmen. Daraus entsteht eine besondere Lage: Zwei Menschen, die privat getrennte Wege gehen, treffen gemeinsam eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens.
Dieser Artikel betrachtet den Verkauf bewusst aus beiden Blickwinkeln. Wer die Sorgen und Ziele des anderen kennt, findet leichter eine Lösung, die beide tragen können. Rechtliche Fragen zu Unterhalt, Zugewinn oder Sorgerecht beantworten Ihnen Fachanwälte für Familienrecht, steuerliche Fragen Ihr Steuerberater. Wir konzentrieren uns auf das, was beim Verkauf selbst wichtig ist.
Wiblingen liegt im Süden von Ulm, zwischen Donau und Iller, und ist einer der bevölkerungsreichsten Ulmer Stadtteile. Bekannt ist er für das ehemalige Benediktinerkloster mit dem barocken Bibliothekssaal. Geprägt wird der Stadtteil aber vor allem von seinen Wohngebieten: große Wohnanlagen aus den 1960er und 1970er Jahren rund um den Tannenplatz, Reihen- und Einfamilienhäuser in den ruhigeren Straßen und neuere Quartiere, die in den letzten Jahren entstanden sind.
Für getrennte Paare ist das eine gute Ausgangslage. In Wiblingen gibt es viele Eigentumswohnungen und kompakte Häuser, für die sich eine breite Käufergruppe interessiert: junge Paare, die ihre erste Wohnung kaufen, Familien, die Schulen und Kindergärten im Stadtteil schätzen, und Kapitalanleger, die auf die stabile Nachfrage nach Mietwohnungen in Ulm setzen. Gute Busverbindungen in die Innenstadt, Einkaufsmöglichkeiten im Stadtteil und die Nähe zu den Auen von Donau und Iller sprechen viele Interessenten an. Wie wir in Wiblingen vermarkten, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Wiblingen.
Wer nach der Trennung in der gemeinsamen Wohnung bleibt, hat oft gute Gründe dafür: die Kinder sollen in ihrer gewohnten Umgebung bleiben, die Schule liegt um die Ecke, ein schneller Umzug ist finanziell schwierig. Gleichzeitig ist das Wohnen in der Immobilie mit Belastungen verbunden. Die Erinnerungen sind präsent, die laufenden Kosten sind allein kaum zu tragen, und der Verkauf bedeutet, dass ein Zuhause aufgegeben wird.
Für diese Seite stehen meist drei Fragen im Vordergrund. Erstens: Wie viel Zeit bleibt bis zum Auszug, und wie lässt sich ein Umzug mit Kindern planen? Zweitens: Wie laufen Besichtigungen ab, ohne dass das Familienleben durcheinandergerät? Drittens: Gibt es die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu übernehmen? Diese Fragen gehören an den Anfang. Ein Übergabetermin, der zum Ende des Schuljahres passt, und feste Besichtigungsfenster schaffen Planungssicherheit.
Wer ausgezogen ist, zahlt häufig doppelt: die Miete für die neue Wohnung und den Anteil am Kredit für die alte. Der Wunsch nach einem zügigen Verkauf ist deshalb verständlich. Hinzu kommt das Gefühl, kaum Einfluss auf die Immobilie zu haben, obwohl man weiterhin Miteigentümer ist. Fragen nach dem Zustand, nach Besichtigungen oder nach Angeboten landen oft beim anderen Partner, und das kann Misstrauen auslösen.
Für diese Seite stehen andere Fragen im Vordergrund: Wann kommt Geld aus dem Verkauf, und wie hoch ist mein Anteil? Wer sorgt dafür, dass die Wohnung bei Besichtigungen gut aussieht? Und was gilt, solange der andere Partner allein darin wohnt? Rechtlich kann der ausgezogene Partner unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der andere die gemeinsame Immobilie allein nutzt. Ob und in welcher Höhe, klären Sie bitte mit einem Anwalt. Für den Verkauf hilft es, wenn beide Seiten dieselben Informationen erhalten, zeitgleich und schriftlich.
Der wichtigste Baustein für eine Einigung ist ein Wert, den beide Partner akzeptieren. Häufig hat jeder eine eigene Vorstellung: Der bleibende Partner denkt an den Kaufpreis von damals und die Kosten für Modernisierungen, der ausgezogene Partner an Angebote aus dem Internet. Eine neutrale Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen führt beide Sichtweisen auf eine sachliche Basis zurück.
Eine gute Bewertung erklärt, wie der Wert zustande kommt: welche Vergleichspreise herangezogen wurden, welcher Bodenrichtwert gilt, wie Baujahr, Zustand, Etage, Balkon, Stellplatz oder Garten berücksichtigt wurden. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Rücklage der Gemeinschaft und anstehende Sanierungen am Gebäude hinzu. Liegt der Wert schriftlich und nachvollziehbar vor, lässt sich über Übernahme oder Verkauf deutlich ruhiger sprechen. Mehr dazu erklärt unser Artikel Immobilienbewertung bei Scheidung in Ulm.
Wir bieten an, die Bewertung mit beiden Partnern gemeinsam oder in getrennten Terminen zu besprechen. Beide erhalten dasselbe schriftliche Ergebnis.
Eine neutrale Bewertung für beide: Wir kommen zu Ihnen nach Wiblingen, auf Wunsch zu getrennten Gesprächen.
Jetzt Kontakt aufnehmenNach einer Trennung gibt es im Wesentlichen vier Möglichkeiten. Welche passt, hängt von Finanzen, Kindern und dem Verhältnis der beiden Partner ab.
| Weg | Für wen geeignet | Was zu beachten ist |
|---|---|---|
| Verkauf an Dritte | beide möchten neu anfangen oder keiner kann allein finanzieren | gemeinsame Zustimmung, klarer Zeitplan, Aufteilung des Erlöses |
| Übernahme durch einen Partner | einer möchte bleiben und kann den anderen auszahlen | Finanzierung, Entlassung des anderen aus dem Kredit, notarieller Vertrag |
| Vorübergehende Vermietung | Verkauf soll später erfolgen, etwa nach der Scheidung | Einigung über Verwaltung, Mietvertrag erschwert den späteren Verkauf |
| Teilungsversteigerung | keine Einigung möglich | langwierig, oft geringerer Erlös, hohe Belastung für beide |
In Wiblingen entscheiden sich viele Paare für den Verkauf an Dritte, weil eine Übernahme mit nur einem Einkommen schwer zu finanzieren ist. Eine Vermietung kommt eher bei kleineren Wohnungen in Frage, die sich als Kapitalanlage eignen. Die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht Ulm ist das letzte Mittel und sollte vermieden werden, wo es geht.
Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie gegenüber der Bank als Gesamtschuldner, also jeder für den vollen Betrag. Das gilt auch nach der Trennung weiter. Auch wer ausgezogen ist, bleibt in der Pflicht, bis der Kredit abgelöst ist oder die Bank ihn ausdrücklich entlässt.
Beim Verkauf an Dritte wird der Kredit aus dem Kaufpreis zurückgezahlt. Bei laufender Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie die Höhe frühzeitig an und prüfen Sie, ob ein Darlehen nach mehr als zehn Jahren ohnehin mit einer Frist von sechs Monaten kündbar ist. Möchte ein Partner die Immobilie übernehmen, muss er die Bank davon überzeugen, den Kredit allein tragen zu können. Erst dann entlässt sie den anderen Partner aus der Haftung.
Bis zum Verkauf sollten Sie schriftlich vereinbaren, wer die Raten zahlt. Bleiben Zahlungen aus, droht im schlimmsten Fall die Kündigung des Darlehens. Ein kurzer gemeinsamer Termin bei der Bank schafft Klarheit für beide Seiten.
Ein großer Teil der Immobilien in Wiblingen sind Eigentumswohnungen in Wohnanlagen. Beim Verkauf einer Wohnung werden zusätzliche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft benötigt, und Käufer schauen genau auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums.
| Unterlage | Warum Käufer sie sehen möchten |
|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | zeigt, welche Räume, Keller und Stellplätze zur Wohnung gehören |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen | zeigen geplante Sanierungen, Streitpunkte und Beschlüsse |
| Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung | nennen laufende Kosten und den Anteil für die Rücklage |
| Stand der Erhaltungsrücklage | zeigt, ob größere Arbeiten finanziert sind |
| Energieausweis des Gebäudes | Pflicht in Anzeige und Besichtigung |
In älteren Wohnanlagen stehen oft Arbeiten an Fassade, Fenstern, Dach oder Aufzug an. Sind sie bereits beschlossen, muss geklärt werden, wer die Sonderumlage trägt. Diese Frage betrifft nach einer Trennung beide Eigentümer und sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein. Die Verwaltung stellt die Unterlagen in der Regel gegen eine Gebühr bereit, wir fordern sie für unsere Auftraggeber an.
Der Verkauf einer selbst bewohnten Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Nach einer Trennung gibt es jedoch eine Besonderheit, die vielen unbekannt ist. Steuerfrei verkauft nur, wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat. Ist ein Partner ausgezogen, wohnt er selbst nicht mehr darin. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann für seinen Anteil deshalb ein Gewinn steuerpflichtig werden.
Ausnahmen gelten etwa, wenn gemeinsame Kinder, für die Kindergeld bezogen wird, in der Wohnung bleiben. Die Überlassung an den früheren Partner allein reicht nach der Rechtsprechung dagegen nicht aus. Lassen Sie diese Frage deshalb vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen, insbesondere wenn der Kauf erst wenige Jahre zurückliegt. Manchmal lässt sich das Problem schon durch die Wahl des Verkaufszeitpunkts lösen.
Übernimmt ein Partner den Anteil des anderen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, ist das von der Grunderwerbsteuer befreit. Beim Verkauf an Dritte zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg 5 % des Kaufpreises.
Viele Konflikte beim Verkauf nach einer Trennung entstehen durch ungleiche Information. Der eine erfährt von einem Angebot früher als der andere, Absprachen werden nur mündlich getroffen, Nachrichten laufen über die Kinder. Ein klares Kommunikationskonzept verhindert das.
Diese Struktur entlastet. Beide wissen jederzeit, wo der Verkauf steht, und können sich auf ihre neue Lebenssituation konzentrieren.
Wohnt ein Partner noch in der Wohnung, finden Besichtigungen in seinem Alltag statt. Das erfordert Rücksicht und eine gute Vorbereitung. Bewährt hat sich, Termine zu bündeln, die Wohnung vorher aufzuräumen und persönliche Dinge wie Fotos oder Unterlagen wegzuräumen. Kinder können während der Termine bei Freunden oder Großeltern sein.
Die Anwesenheit des bleibenden Partners bei den Besichtigungen ist freiwillig. Wir führen Interessenten durch die Wohnung und beantworten Fragen. Der ausgezogene Partner erhält nach jedem Termin eine kurze Rückmeldung. Fragen von Interessenten zur Trennung beantworten wir neutral und knapp, private Einzelheiten bleiben privat.
Der Verkauf kann während des Trennungsjahres beginnen oder auch erst danach. Entscheidend ist, was für beide Partner wirtschaftlich und persönlich sinnvoll ist. Ein früher Verkauf beendet die doppelte Belastung durch Miete und Kredit, ein späterer lässt mehr Zeit für die Neuordnung.
Bei verheirateten Paaren im gesetzlichen Güterstand spielt der Stichtag für den Zugewinnausgleich eine Rolle. Er ist an die Zustellung des Scheidungsantrags geknüpft. Wann ein Verkauf vor oder nach diesem Stichtag günstiger ist, sollten Sie mit Ihren Anwälten besprechen. Zwischen Beauftragung und Notartermin vergehen bei einer Wohnung in Wiblingen erfahrungsgemäß zwei bis vier Monate, je nach Zustand und Nachfrage. Weitere Hinweise zum Vorgehen bei Häusern lesen Sie im Artikel Haus bei Trennung verkaufen in Ulm.
Der Notar kann im Kaufvertrag festlegen, dass der Kaufpreis nach Ablösung des Kredits auf zwei Konten aufgeteilt wird. So erhält jeder Partner seinen Anteil direkt.
Sie möchten nach der Trennung verkaufen? Sprechen Sie mit uns, wir hören beiden Seiten zu.
Jetzt Kontakt aufnehmenNach einer Trennung muss ein Verkaufserlös oft zwei Haushalte tragen: Kaution, Umzug, neue Möbel, vielleicht eine Abfindung. Umso wichtiger ist, dass von dem Erlös möglichst viel bei Ihnen beiden ankommt. Kronen Immobilien berechnet Verkäufern in Wiblingen 2,5 % statt 3,57 % Provision, wie sie in Ulm vielfach üblich sind. Fällig wird sie erst mit dem notariellen Kaufvertrag, also erst dann, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt.
Möglich macht das eine schlanke Organisation mit geringen Fixkosten und digitalen Abläufen. Gerade für getrennte Paare ist das praktisch: Beide Eigentümer erhalten Exposé, Anfragen und Angebote zeitgleich über einen gemeinsamen digitalen Datenraum, das spart zusätzliche Termine. Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notarvorbereitung sind vollständig enthalten.
Seit 1999 begleiten wir Eigentümer in Ulm und Neu-Ulm, darunter viele Paare in einer Trennungssituation. Karel Toman, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1), erstellt eine Bewertung, die beide Partner nachvollziehen können. Fabian Mair koordiniert Besichtigungen und hält beide Eigentümer gleichermaßen auf dem Laufenden. Mehr über unsere Arbeit im Stadtteil lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Ulm-Wiblingen.
Ja. Stehen beide im Grundbuch, verkaufen beide gemeinsam und unterschreiben gemeinsam beim Notar.
Nein. Für den Verkauf der ganzen Immobilie ist die Zustimmung aller Eigentümer nötig.
Dann bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht Ulm. Sie bringt meist weniger als ein freier Verkauf.
Nein. Der Verkauf kann im Trennungsjahr oder später erfolgen, je nachdem, was für beide sinnvoll ist.
Gegenüber der Bank haften beide. Wer intern welche Raten trägt, sollten Sie schriftlich vereinbaren.
Unter Umständen eine Nutzungsentschädigung. Ob und in welcher Höhe, klärt ein Anwalt für Familienrecht.
In der Regel nach den Eigentumsanteilen im Grundbuch, sofern die Partner nichts anderes vereinbaren.
Ja, der Notar kann das im Kaufvertrag so vorsehen.
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ulm.
Möglich, wenn ein Partner ausgezogen ist und der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt. Das sollte ein Steuerberater vorab prüfen.
Bei Kindern, für die Kindergeld bezogen wird, kann das der Fall sein. Lassen Sie den Einzelfall prüfen.
Bei der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung ist die Übertragung zwischen den früheren Ehepartnern befreit.
In Baden-Württemberg 5 Prozent, gezahlt vom Käufer.
Neben Grundbuch und Energieausweis die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
Das regeln Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag. Nach einer Trennung sollten beide Eigentümer sich vorher einig sein.
Nein. Wir führen Interessenten durch die Immobilie und geben beiden Eigentümern Rückmeldung.
Nur so viel wie nötig. Private Details gehören weder ins Exposé noch in die Besichtigung.
Ja, wir sprechen auf Wunsch mit jedem Partner einzeln und geben beiden dieselben Informationen.
Für Verkäufer ist die Bewertung bei Kronen Immobilien kostenfrei.
Verkäufer zahlen 2,5 Prozent, fällig erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Karel Toman ist Inhaber von Kronen Immobilien in Neu-Ulm und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1). Als Immobilienmakler in Ulm und Immobilienmakler in Neu-Ulm begleitet das Team seit 1999 Eigentümer beim Verkauf, auch im Umland. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Verheiratet oder nicht: was bei der Trennung mit dem gemeinsamen Haus in Ulm passiert und warum die Grunderwerbsteuer für Paare ohne Trauschein wichtig ist.
Zugewinnausgleich, Stichtag, Auszahlung und Gutachten: wie Paare in Ulm den Wert ihrer gemeinsamen Immobilie fair ermitteln.
Was Erben einer Eigentumswohnung in Wiblingen gegenüber Verwaltung und Eigentümergemeinschaft beachten müssen und welche Unterlagen Käufer erwarten.
Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf, gern auch jeder für sich. Wir bewerten Ihre Immobilie in Wiblingen kostenfrei und neutral und zeigen beiden Seiten den Weg zum Verkauf.
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